2019年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》模考題(7)

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1.在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的價值大大高于市場法或收益法求得的價值，則說明房地產(chǎn)市場不景氣。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。一般情況下，成本法求取的價值偏保守，應該最低，但是如果成本法的價值比市場法的價值還高，則說明市場價格很低，收益法的價值也很低，說明房地產(chǎn)收益不佳，這都是房地產(chǎn)市場不景氣的表現(xiàn)。如果考慮外部折舊，也就是經(jīng)濟折舊，成本法的求得的價值會降低，因而要加這么一個前提。判斷題一定要注意加的前提、背景和視角。參見教材P96。

2.抵押價值不是扣除法定優(yōu)先受償款的“完全價值”，而是將“完全價值”或上述抵押價值經(jīng)過貸款乘數(shù)(抵押率)打折后的價值。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值。抵押價值不是扣除法定優(yōu)先受償款的“完全價值”，也不是將“完全價值”或上述抵押價值經(jīng)過貸款乘數(shù)(抵押率)打折后的價值，或者將上述抵押價值減去預期實現(xiàn)抵押權的費用和稅金后的“抵押凈值”。參見教材P102。

3.某房地產(chǎn)于2年前以抵押貸款的方式，貸款200萬元，貸款期限5年，貸款成數(shù)六成，貸款年利率8%，以等本金方式按月償還貸款本息。目前該房地產(chǎn)未設立法定優(yōu)先受償權下的價值為500萬元，在沒有其他債權限制下，該房地產(chǎn)的再次抵押價值為300萬元。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值。抵押貸款債權(未還貸款)=200×(5-2)/5=120萬元再次抵押價值=500-未還貸款/抵押成數(shù)=300萬元。注意：本題中有些信息是無用的。如貸款利率等。本題中采用的是等本金按月償還，所以計算抵押貸款債權比較簡單，如果是采用等額按月償還，計算就很麻煩了。先算每月償還金額，再計算還有3年(36個月)未還期間的月償還額的現(xiàn)值。參見教材P102。

4.某房地產(chǎn)的當前市場價值為1000萬元，抵押貸款余額為540萬元，貸款成數(shù)為0.6，則該房地產(chǎn)現(xiàn)在再次抵押的價值應為276萬元。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值。抵押貸款余額為540萬，貸款成數(shù)為0.6，則需要設置抵押擔保的房地產(chǎn)價值應為540/0.6=900萬元。再次抵押價值為100萬元。參見教材P102。

5.無租約限制價值=出租人權益價值+承租人權益價值。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是完全產(chǎn)權價值、無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值。無租約限制價值就是完整的產(chǎn)權價值，由出租人和承租人分享。參見教材P106。

6.無租約限制價值就是“干凈的”完全產(chǎn)權價值。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是完全產(chǎn)權價值、無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值。無租約限制價值就是完整的產(chǎn)權價值，由出租人和承租人分享。參見教材P106。

7.房地產(chǎn)價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以市場調節(jié)價、政府指導價和政府定價的重置價格為基礎，參照當?shù)氐某山粌r格進行評估。()

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是基準地價、標定地價和房屋重置價格。房地產(chǎn)價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。參見教材P110。

8.房地產(chǎn)合并后的價值一般小于合并前的各個獨立部分的價值之和。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是土地價格、建筑物價格和房地價格。房地產(chǎn)合并后的價值一般大于合并前的各個獨立部分的價值之和。(外部性的原因)1+1≥2。參見教材P111。

9.樓面地價是一種特殊的建筑物單價，是指全部建筑面積分攤到占地面積上的建筑物價格。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。樓面地價是一種特殊的土地單價，是指一定地塊內分攤到單位建筑面積上的土地價格。參見教材P112。

10.房地產(chǎn)分割后的各個獨立部分的價值之和一般小于分割前的整體價值。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是土地價格、建筑物價格和房地價格。(外部性的原因)2≥1+1。參見教材P111。