2019年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》?？碱}(8)

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多項選擇題

1.關(guān)于評估帶租約房地產(chǎn)的說法，錯誤的有(　)。

A.合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價值有影響

B.抵押估價、轉(zhuǎn)讓估價應(yīng)評估承租人權(quán)益價值

C.在其他條件相同時，無租約限制條件下的評估價值大于有租約限制條件下的出租人權(quán)益價值

D.房屋征收評估應(yīng)評估無租約限制價值

E.合同租金不變，市場租金漲跌，承租人權(quán)益價值不變

『正確答案』ABCE

『答案解析』本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價值、無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值。選項A應(yīng)該無影響。無租約限制，則無合同租金;選項B應(yīng)該評估出租人的權(quán)益價格;選項C，如果合同租金高于市場租金，則出租人權(quán)益價值會大于無租約限制價值，此時承租人權(quán)益價值是負(fù)的;選項E承租人的權(quán)益價值就是市場租金與其合同租金差異的現(xiàn)值。參見教材P106。

2.下列說法中，正確的有(　)。

A.原始價值始終不變

B.賬面價值隨著時間的流逝而不斷減少

C.市場價值隨著時間的流逝而波動

D.公允價值隨著時間的流逝而波動

E.公允價值與原始價值直接相關(guān)

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價值和賬面價。公允價值與原始價值可能相關(guān)也可能不相關(guān)。參見教材P106～107。

3.某宗房地產(chǎn)購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息。則關(guān)于該房地產(chǎn)價格的說法中，正確的有()。

A.該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格

B.該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元

C.該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元

D.該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元

E.該房地產(chǎn)不存在名義價格

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是名義價格和實際價格。因為貸款是需要支付利息的，所以，名義價格和實際價格都是50萬。參見教材P113。

4.影響房地產(chǎn)價格的社會因素，主要有(　)

A.國際政治狀況

B.社會治安程度

C.房地產(chǎn)投資

D.房地產(chǎn)投機

E.城市化

『正確答案』BDE

『答案解析』本題考查的是社會治安狀況。選項A國際政治安定屬于國際因素，選項C房地產(chǎn)投資屬于經(jīng)濟因素。參見教材P147～148。

5.開征房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響包括(　)。

A.抑制房地產(chǎn)投機

B.減少房地產(chǎn)凈收益，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降

C.增加房地產(chǎn)持有成本

D.賣方市場下，房產(chǎn)稅可以向買方轉(zhuǎn)嫁

E.開征房產(chǎn)稅，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是稅收制度政策。保有稅是無法轉(zhuǎn)嫁的;開征保有環(huán)節(jié)稅，會增加持有成本，抑制投資和投機，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下跌。參見教材P139。

判斷題

1.某宗房地產(chǎn)，如果在成交日期一次性付清，給予優(yōu)惠5%的折扣，則該種情況下，名義價格等于實際價格。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是名義價格和實際價格。在開發(fā)商讓利的情況下，實際價格=名義價格×(1-5%)。參見教材P114。

2.某房地產(chǎn)市場中，期房價格高于同地段現(xiàn)房價格，因而期房價格高于現(xiàn)房價格。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格。同等品質(zhì)情況下，期房價格低于現(xiàn)房價格。期房價格=現(xiàn)房價格-預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險補償。參見教材P115。

3.第一次拍賣的保留價就是評估價，也就是市場價值。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價。第一次拍賣的保留價=評估價=市場價值。參見教材P116。

4.甲、乙兩塊土地，甲地塊的容積率為1.6，土地單價為3000元/m 2 ，乙地塊的容積率為1.8，土地單價為3500 元/m2 。假設(shè)其他條件相同，購買甲地塊比購買乙地塊更經(jīng)濟。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。樓面地價=3000/1.6=1875 元/m2 ，樓面地價=3500/1.8=1944.44 元/m2 。參見教材 P112。)。

5.實際上，在有較多土地供應(yīng)者的情況下，房價是主動的，地價是被動的，即地價水平主要取決于房價水平。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是物價。實際上，在有較多土地供應(yīng)者的情況下，房價是主動的，地價是被動的，即地價水平主要取決于房價水平。參見教材P146。