2019年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》?？碱}(6)

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1.房地產(chǎn)價格由房地產(chǎn)的有用性、稀缺性和有效需求三者結(jié)合而產(chǎn)生。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)價格的形成條件。房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟物品一樣，之所以有價格，是因為它們有用、稀缺，并且人們對它們有需求，即同時具有有用性、稀缺性和有效需求。參見教材P82。

2.當某商品價格上升時，其需求數(shù)量必然下降。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)需求。這是一般商品的需求規(guī)律，但是存在需求規(guī)律的例外，如炫耀性商品和吉芬商品。題干中有“必然”字樣。參見教材P86。

3.一種房地產(chǎn)商品價格上升，導(dǎo)致另一種房地產(chǎn)商品需求增加，則這兩種房地產(chǎn)商品是互補品。

(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)需求。這兩種房地產(chǎn)商品是替代品。Px上升，則Qx下降，Qy增加，則說明因為商品X更昂貴，所以消費者用相對便宜的商品Y替代了商品X。二者不是互補品的關(guān)系，而是替代品。這個要學(xué)會自己分析，推導(dǎo)。參見教材P86。

4.比較價值趨向于成交價格，收益價值趨向于最低賣價，成本價值趨向于最高買價。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。從某種意義上講，比較價值趨向于成交價格，收益價值趨向于最高買價，成本價值趨向于最低賣價。從另一方面來看，比較價值趨向于市場價值，收益價值趨向于理論價值。參見教材P96。

5.對于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言，從某個特定投資者角度評估出的投資價值，一般大于市場價值。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、現(xiàn)狀價值和殘余價值。市場價值源于市場參與者的共同價值判斷，是客觀的、非個人的價值，在某一具體時點，市場價值是唯一的;投資價值是基于特定投資者的主觀、個人判斷形成的價值，投資價值因人而異。投資價值可能大于等于市場價值，只有投資價值大于市場價值，投資者才會投資。投資價值也可能小于市場價值，這時投資者就會放棄投資。參見教材P98。

6.房地產(chǎn)作價入股估價應(yīng)當采用謹慎價值標準。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、現(xiàn)狀價值和殘余價值。房地產(chǎn)作價入股要體現(xiàn)出對合作各方的公平性，應(yīng)該采用市場價值標準。謹慎價值標準僅只在抵押貸款的情況下才存在。參見教材P97。

7.評估市場價值時，采用的收益率為與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般收益率，而評估投資價值時，采用的收益率為某特定投資者所要求的最低收益率。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、現(xiàn)狀價值和殘余價值。評估市場價值時采用的應(yīng)視與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般收益率，而評估投資價值時所采用的應(yīng)是某個特定的投資者所要求的最低收益率。參見教材P98。

8.房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價值一般都小于房地產(chǎn)的市場價值。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、現(xiàn)狀價值和殘余價值。當現(xiàn)狀使用就是最高最佳使用時，現(xiàn)狀價值等于市場價值。當現(xiàn)狀使用不是最高最佳使用時，現(xiàn)狀價值小于市場價值。這個說法缺少了前提。參見教材P99。

9.除獨立、客觀、公正原則外，評估房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價值時，還應(yīng)遵循合法原則、價值時點原則、替代原則和最高最佳利用原則。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、現(xiàn)狀價值和殘余價值。現(xiàn)狀價值可以不遵循最高最佳利用原則。也不必必須遵守合法原則。參見教材P99。

10.房地產(chǎn)的殘余價值一般低于房地產(chǎn)的市場價值。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、現(xiàn)狀價值和殘余價值。殘余價值是在非繼續(xù)利用前提下的價值，一般是低于市場價值的。征收估價是個特例，盡管也是非繼續(xù)利用，但是為了保護被征收人的合法權(quán)益，征收估價要按照市場價值評估。參見教材P100。