2019年房地產估價師《理論與方法》?？碱}(1)

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單項選擇題

1.下列有關市場價格、理論價格、成交價格、評估價值描述錯誤的是(　)。

A.當交易狀況正常時，成交價格接近市場價格

B.當市場狀況正常時，市場價格接近理論價格

C.當估價科學準確時，評估價值接近市場價格

D.當房地產價格有泡沫的情況下，比較價值大大低于收益價值和成本價值

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價格。當房地產價格有泡沫的情況下，比較價值大大高于收益價值和成本價值。參見教材P96。

2.在房地產市場存在泡沫的情況下，比較價值大大(　)收益價值和成本價值。

A.高于

B.低于

C.等于

D.無法確定

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。在房地產市場存在泡沫的情況下，比較價值大大高于收益價值和成本價值。參見教材P96。

3.房地產估價師從某個特定投資者的角度出發(fā)評估出的價值屬于(　)。

A.市場價值

B.殘余價值

C.快速變現(xiàn)價值

D.投資價值

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、現(xiàn)狀價值和殘余價值。這是對這一組概念的考核。從某個特定的投資者角度出發(fā)考慮的是投資價值。參見教材P98。

4.下列關于價值類型的表述中，錯誤的是(　)。

A.現(xiàn)狀價值是市場價值

B.投資價值屬于非市場價值

C.市場價值的前提之一是繼續(xù)使用

D.同一估價對象可能有不同類型的價值

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、現(xiàn)狀價值和殘余價值?，F(xiàn)狀價值是否是市場價值取決于其現(xiàn)狀用途是否是最高最佳用途，是的話，就是市場價值，不是的話，就會低于市場價值。不同的投資者對于投資價值的判斷有很大差異，和市場價值不一定吻合。參見教材P97～99。

5.對于同一估價對象和同一價值時點，下列價值類型中評估值最大的一般是(　)。

A.謹慎價值

B.市場價值

C.殘余價值

D.快速變現(xiàn)價值

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、現(xiàn)狀價值和殘余價值。謹慎價值是存在不確定因素下的價值，肯定偏小;快速變現(xiàn)價值不符合“適當營銷”的原則，也會偏小。殘余價值是在非繼續(xù)利用情況下的價值，也小于正常的市場價值。參見教材P97～100。

6.下列關于不同類型價值的高低關系的表述中，錯誤的是(　)。

A.原始價值高于賬面價值

B.投資價值高于市場價值

C.謹慎價值低于市場價值

D.快速變現(xiàn)價值低于市場價值

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現(xiàn)價值、現(xiàn)狀價值和殘余價值。因為存在折舊，所以一般情況下賬面價值低于原始價值;謹慎價值是在不確定因素的情況下的評估價值，也低于市場價值;快速變現(xiàn)價值不符合適當營銷的原則，也會偏小。投資價值可能高于市場價值，也可能低于市場價值，取決于特定的投資者的風險和收益的偏好。參見教材P99、107。

7.某在建工程在假定未設立優(yōu)先受償權下的價值為6000萬元，房地產估價師知悉該工程尚拖欠到期應付工程款1000萬元，同時還有一筆貸款成數(shù)為50%，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為(　)萬元。

A.2500　　　

B.3000

C.3500　　　

D.4000

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值。6000-1000-1000/50%=3000。要扣除拖欠工程款和已抵押擔保的債權數(shù)額(初次抵押貸款余額)。參見教材P102。

8.某宗房地產未設立法定優(yōu)先受償權利下的價值為600萬元，法定優(yōu)先受償款為120萬元，貸款成數(shù)為6成，則該房地產的抵押貸款額度為(　)萬元。

A.480　　

B.360 　　

C.288　　

D.240

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值。(600-120)×0.6=288 萬元。參見教材P102。

9.某宗房地產未設立法定優(yōu)先受償權下的價值為600萬元，法定優(yōu)先受償款為50萬元，貸款成數(shù)為七成，則該房地產的抵押貸款額度為(　)萬元。

A.370　　

B.385　　

C.420　　

D.550

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值。(600-50)×0.7=385。參見教材P102。

10.在為房地產投?；馂碾U服務的估價中，理論上評估的應是(　)。

A.建筑物重置成本和土地使用權重新取得成本

B.建筑物重置成本和重建期間的經濟損失

C.建筑安裝工程造價和重建期間的經濟損失

D.建筑物重置成本、土地使用權重新取得成本和重建期間的經濟損失

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值?；馂牟荒軗p害土地使用權，為房地產投?；馂碾U服務的估價中，涉及土地使用權價值的選項都不是正確選項。排除AD;焚毀的建筑物，應該按照其重置成本，才能確定其實際損失。建筑安裝工程造價，是全新狀態(tài)下的建筑物價值。參見教材P102。