2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》?？碱}(2)

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單項(xiàng)選擇題

1.基準(zhǔn)地價(jià)是指在某個(gè)城鎮(zhèn)的一定區(qū)域范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時(shí)點(diǎn)的(　)。

A.最低價(jià)格

B.最高價(jià)格

C.平均價(jià)格

D.成交價(jià)格

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)是指在某個(gè)城鎮(zhèn)的一定區(qū)域范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格。參見教材P110。

2.下列房地產(chǎn)價(jià)格中，相對(duì)能更好反映地價(jià)水平高低的是(　)。

A.土地總價(jià)　　

B.土地單價(jià)

C.樓面地價(jià)　　

D.商品房?jī)r(jià)格

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。樓面地價(jià)比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平高低。參見教材P112。

3.下列購(gòu)買某宗房地產(chǎn)的付款方式中，對(duì)買方而言最經(jīng)濟(jì)的是(假定年折現(xiàn)率為 6%)(　)。

A.現(xiàn)在按9.5折一次性付款

B.一年后一次性付款

C.現(xiàn)在首付30%，余款在未來(lái)3年內(nèi)分年等額支付

D.現(xiàn)在首付50%，余款在未來(lái)10年內(nèi)分年等額支付

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。

選項(xiàng)A，現(xiàn)在一次性支付0.95;　

選項(xiàng)B，一年后支付1/1.06=0.943;

選項(xiàng)C，現(xiàn)在首付30%，以后3年內(nèi)等額支付=0.3+0.7/3×(P/A，6%，3)=0.923702788;

選項(xiàng)D，現(xiàn)在首付50%，10年內(nèi)等額支付=0.5+0.5/10×(P/A，6%，10)=0.868004353。

參見教材P113～114。

4.一套總價(jià)60萬(wàn)元的住房，在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：

(1)要求在成交日期一次性付清;

(2)如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣;

(3)首付款20萬(wàn)元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款;

(4)約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清;

(5)自成交日期起分期支付，首期支付20萬(wàn)元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬(wàn)元。上述情況中，存在名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格差異的是(　)。

A.第(1)、(3)種情況

B.第(3)、(4)、(5)種情況

C.第(2)、(4)種情況

D.第(2)、(4)、(5)

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。

(1)名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格絕對(duì)相同，(3)由于貸款需要支付利息，名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格也是一致的，所以選項(xiàng) AB 可以排除。(5)肯定存在名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格的差異，所以正確選項(xiàng)是D。參見教材P113～114。

5.某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，與其類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為4500 元/m 2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的3%，該期房目前的價(jià)格為(  )元/m2。

A.3439

B.3473

C.3508

D.3608

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格。期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-從期房到達(dá)現(xiàn)房期間的租金凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償=4500-500/1.08-500/(1+8%)2 -4500×3%=3473。參見教材P115。

6.在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓中，為競(jìng)買人確定報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)，一般是評(píng)估(　)。

A.掛牌底價(jià)

B.正常市場(chǎng)價(jià)格

C.競(jìng)買人可承受的最高價(jià)

D.最可能的成交價(jià)

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)。嚴(yán)格審題。因?yàn)槭菫楦?jìng)買人確定報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)，所以評(píng)估的是競(jìng)買人可承受的最高價(jià);而如果是政府部門委托估價(jià)，則可能是掛牌底價(jià)。參見教材P116。

7.某宗建筑物密度為50%的土地上，建有一棟 8 層且各層建筑面積相等的住宅樓，均價(jià)為5000元/平方米，房地產(chǎn)總價(jià)為2000萬(wàn)元，樓面地價(jià)為1200元/平方米。該宗土地的總價(jià)為()萬(wàn)元。

A.96

B.192

C.240

D.480

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。建筑面積=2000萬(wàn)/5000=4000平方米，土地總價(jià)=4000×1200=480萬(wàn)元。參見教材P112。

8.下列關(guān)于掛牌價(jià)格的說(shuō)法中，正確的是(　)。

A.掛牌價(jià)格一般高于市場(chǎng)成交價(jià)格

B.掛牌價(jià)格一般低于市場(chǎng)成交價(jià)格

C.掛牌價(jià)格與市場(chǎng)成交價(jià)格的差異大，說(shuō)明市場(chǎng)景氣

D.掛牌價(jià)格與市場(chǎng)成交價(jià)格差異小，說(shuō)明市場(chǎng)不景氣

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。掛牌價(jià)格一般都會(huì)高一些，給買家砍價(jià)空間。只有A是正確的說(shuō)法。參見教材P93。

9.當(dāng)拍賣出現(xiàn)流拍，再次拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的(　)。

A.10%

B.20%

C.30%

D.50%

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)。如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的20%。參見教材P116。