2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》第三章考點(diǎn)：房地產(chǎn)抵押估價(jià)

相關(guān)推薦：2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》第三章考點(diǎn)匯總

第二節(jié)房地產(chǎn)抵押估價(jià)

一、 房地產(chǎn)抵押價(jià)值內(nèi)涵及估價(jià)實(shí)質(zhì)

房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。也就是說(shuō)，貸款的取得是以具有足夠抵押價(jià)值的房地產(chǎn)設(shè)定抵押為前提。

抵押房地產(chǎn)包括擬抵押房地產(chǎn)和已抵押房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)抵押價(jià)值是假設(shè)債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人不能履行債務(wù)，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押房地產(chǎn)最可能所得的價(jià)款或者抵押房地產(chǎn)折價(jià)的價(jià)值扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。

根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》，房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值。

法定優(yōu)先受償款是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。(請(qǐng)結(jié)合《理論與方法》教材進(jìn)行學(xué)習(xí))

將法定優(yōu)先受償款額的范圍界定為發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款、已抵押擔(dān)保債權(quán)數(shù)額、其它法定優(yōu)先受償款等，但不包括強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用。

房地產(chǎn)抵押凈值是抵押價(jià)值減去預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和稅金后的價(jià)值。

房地產(chǎn)抵押估價(jià)，是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行分析、估算和判定的活動(dòng)。房地產(chǎn)抵押估價(jià)包括抵押貸款前估價(jià)和抵押貸款后重估。

二、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定

房地產(chǎn)抵押估價(jià)，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》及最高人民法院的司法解釋、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》、《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》等進(jìn)行。

現(xiàn)將有關(guān)法規(guī)中規(guī)定的可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)、不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)、其他限制條件及與估價(jià)有關(guān)的內(nèi)容主要?dú)w納如下。

(一)可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)及對(duì)其抵押時(shí)的要求

(1)抵押人所有的房屋和其他地上定著物;

(2)抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物;

(3)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán);

(4)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn);

(5)依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán);

(6)以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán);

(7)以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押;

(8)以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押;

(9)以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占有范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)同時(shí)抵押;

(10)以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。

(二)不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

(1)土地所有權(quán);

(2)權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn);所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的房地產(chǎn);

(3)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施;

(4)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物;

(5)已依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn);

(6)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);

(7)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)(法律規(guī)定可抵押的除外);

(8)以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物;

(9)依法不得抵押的其他房地產(chǎn);

(10)劃撥土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押;

(11)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的(集體)土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。

(三)其他限制條件

(1)在建項(xiàng)目應(yīng)取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證;

(2)開(kāi)發(fā)商已合法出售的房地產(chǎn)不得與未出售的房地產(chǎn)一起抵押;

(3)預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取商品房預(yù)售許可證;

(4)以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書(shū)面同意;

(5)以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效;

(6)發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款，均為法律規(guī)定優(yōu)先于該次抵押貸款受償?shù)目铑~;

(7)房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)、房屋所有權(quán)證書(shū)辦理;

(8)當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對(duì)抗第三人;

(9)以法律、法規(guī)禁止流通的財(cái)產(chǎn)或者不可轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保，擔(dān)保合同無(wú)效。

相關(guān)推薦：2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》第三章考點(diǎn)匯總

三、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的相關(guān)技術(shù)規(guī)定

1.房地產(chǎn)抵押貸款前估價(jià)，應(yīng)包括下列內(nèi)容：

(1)評(píng)估抵押房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值;

(2)調(diào)查了解抵押房地產(chǎn)法定優(yōu)先受償權(quán)設(shè)立情況及相應(yīng)的法定優(yōu)先受償款;

(3)計(jì)算抵押房地產(chǎn)的抵押價(jià)值或抵押凈值;

(4)分析抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力并作出風(fēng)險(xiǎn)提示。

2.抵押價(jià)值和抵押凈值估價(jià)應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則，不得高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，不得低估法定優(yōu)先受償款及預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和稅金。

3.評(píng)估待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的，應(yīng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)。

4.抵押房地產(chǎn)已出租的，其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值應(yīng)符合下列規(guī)定：

(1)合同租金低于市場(chǎng)租金的，應(yīng)為出租人權(quán)益價(jià)值;

(2)合同租金高于市場(chǎng)租金的，應(yīng)為無(wú)租約限制價(jià)值。

5.抵押房地產(chǎn)的建設(shè)用地使用權(quán)為劃撥方式取得的，應(yīng)選擇下列方式之一評(píng)估抵押房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值：

(1)直接評(píng)估在劃撥建設(shè)用地使用權(quán)下的假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值。

(2)先評(píng)估在出讓建設(shè)用地使用權(quán)下的假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，再減去由劃撥建設(shè)用地使用權(quán)改變?yōu)槌鲎尳ㄔO(shè)用地使用權(quán)需要繳納的出讓金等費(fèi)用。

(3)當(dāng)估價(jià)中需要將劃撥建設(shè)用地使用權(quán)假定為出讓建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，出讓建設(shè)用地使用權(quán)的使用期限應(yīng)設(shè)定為自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起計(jì)算的相應(yīng)用途法定出讓最高年限，但國(guó)家和抵押房地產(chǎn)所在地有特別規(guī)定的，應(yīng)按其規(guī)定執(zhí)行。

6.由劃撥建設(shè)用地使用權(quán)改變?yōu)槌鲎尳ㄔO(shè)用地使用權(quán)需要繳納的出讓金等費(fèi)用，應(yīng)按抵押房地產(chǎn)所在地規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算;抵押房地產(chǎn)所在地沒(méi)有規(guī)定的，可按同類房地產(chǎn)已繳納的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算。

7.抵押房地產(chǎn)為按份共有的，抵押價(jià)值或抵押凈值應(yīng)為抵押人在共有房地產(chǎn)中享有的份額的抵押價(jià)值或抵押凈值;為共同共有的，抵押價(jià)值或抵押凈值應(yīng)為共有房地產(chǎn)的抵押價(jià)值或抵押凈值。

8.抵押房地產(chǎn)為享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)的，抵押價(jià)值或抵押凈值應(yīng)為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額的抵押價(jià)值或抵押凈值。

9.房地產(chǎn)抵押估價(jià)用于設(shè)立最高額抵押權(quán)，且最高額抵押權(quán)設(shè)立前已存在的債權(quán)經(jīng)當(dāng)事人同意轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍的，抵押價(jià)值或抵押凈值可不減去相應(yīng)的已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明并對(duì)估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制。

10.在進(jìn)行續(xù)貸房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)，應(yīng)調(diào)查了解及在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明抵押房地產(chǎn)狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況發(fā)生的變化，并應(yīng)根據(jù)已發(fā)生的變化情況進(jìn)行估價(jià)。對(duì)同一抵押權(quán)人的續(xù)貸房地產(chǎn)抵押估價(jià)，抵押價(jià)值或抵押凈值可不減去續(xù)貸對(duì)應(yīng)的已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明并對(duì)估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制。

11.房地產(chǎn)抵押貸款后重估，應(yīng)根據(jù)監(jiān)測(cè)抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化、掌握抵押價(jià)值或抵押凈值變化情況及有關(guān)信息披露等的需要，定期或在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快、抵押房地產(chǎn)狀況發(fā)生較大改變時(shí)，對(duì)抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)值、抵押價(jià)值或抵押凈值等進(jìn)行重新估價(jià)，并應(yīng)為抵押權(quán)人提供相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示。

12.重新估價(jià)大量相似的抵押房地產(chǎn)在同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)值、抵押價(jià)值、抵押凈值，可采用批量估價(jià)的方法。

四、房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)路線及估價(jià)方法

作為抵押物的房地產(chǎn)有很多類型，不同類型的房地產(chǎn)具有不同的估價(jià)特點(diǎn)和估價(jià)技術(shù)路線，但總體而言，房地產(chǎn)抵押價(jià)值估價(jià)應(yīng)遵循謹(jǐn)慎、保守原則。房地產(chǎn)抵押估價(jià)常見(jiàn)類型的估價(jià)思路及方法的選用簡(jiǎn)述如下：

(一)完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

這類房地產(chǎn)是以出讓方式獲得土地使用權(quán)，即擁有一定期限的土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)，主要包括各類商品房、自建自營(yíng)的飯店、招待所、培訓(xùn)中心、教育、高爾夫球場(chǎng)、工廠等等。對(duì)這類房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行估價(jià)時(shí)，可根據(jù)具體情況采用比較法、收益法和成本法估價(jià)。對(duì)單獨(dú)以出讓方式獲得的土地使用權(quán)作為抵押物進(jìn)行估價(jià)，可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、比較法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)。

(二)不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

這類房地產(chǎn)一般只擁有房屋產(chǎn)權(quán)而不擁有出讓土地使用權(quán)，土地是以行政劃撥方式取得，主要包括原國(guó)有企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的各類房地產(chǎn)、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、合作建房等。對(duì)這類房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇下列方式之一評(píng)估其抵押價(jià)值：一是直接估價(jià)在劃撥建設(shè)用地使用權(quán)下的假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值;

二是先評(píng)估在出讓土地使用權(quán)下的假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，再減去由劃撥建設(shè)用地使用權(quán)改變?yōu)槌鲎尳ㄔO(shè)用地使用權(quán)需要繳納的出讓金等費(fèi)用，出讓建設(shè)用地使用權(quán)的使用期限應(yīng)設(shè)定為自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起計(jì)算的相應(yīng)用途法定出讓最高年限，但國(guó)家和抵押房地產(chǎn)所在地有特別規(guī)定的，應(yīng)按其規(guī)定執(zhí)行。估價(jià)報(bào)告中均應(yīng)注明劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金價(jià)款的數(shù)額，該數(shù)額應(yīng)按抵押房地產(chǎn)所在地規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算，抵押房地產(chǎn)所在地沒(méi)有規(guī)定的，可按同類房地產(chǎn)已繳納的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算。

市場(chǎng)條件比較成熟的、市場(chǎng)交易性較強(qiáng)的房地產(chǎn)一般可選擇第二種方式，即先假設(shè)估價(jià)對(duì)象為完全產(chǎn)權(quán)的商品房，選用比較法(收益法)作為一種方法評(píng)估出房地產(chǎn)的客觀市場(chǎng)價(jià)值，并減去需要補(bǔ)交的土地出讓金或出讓毛地價(jià)價(jià)值;再選用成本法為另一種方法，測(cè)算不含土地出讓金或出讓毛地價(jià)的價(jià)值。

市場(chǎng)狹小的、特殊的房地產(chǎn)可選擇第一種方式，采用房產(chǎn)與土地(不含土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款)分別估價(jià)再綜合的成本法估價(jià)。

(三)部分(局部)房地產(chǎn)

這類抵押房地產(chǎn)一般包括整體房地產(chǎn)中某棟、某層、某單元或某套，綜合房地產(chǎn)中某部分用途房地產(chǎn)等。對(duì)已建成或使用的部分(局部)房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)注意到該部分(局部)房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，它的相應(yīng)權(quán)益，能否獨(dú)立使用，是否可以獨(dú)立變現(xiàn)，并注意到土地的分?jǐn)偤凸才涮自O(shè)施、共用部分的合理享用問(wèn)題，估價(jià)方法可選用比較法、收益法或成本法。

(四)在建工程房地產(chǎn)

在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未通過(guò)竣工驗(yàn)收的工程項(xiàng)目，在建工程的重要特征是其工程量尚未完成，因此體現(xiàn)在其建筑物實(shí)體形態(tài)不完全，不具備有關(guān)部門(mén)組織進(jìn)行竣工驗(yàn)收的條件，以及不能馬上實(shí)現(xiàn)其設(shè)計(jì)用途等。在建工程抵押是以合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程進(jìn)行抵押。

對(duì)在建工程作為抵押物進(jìn)行估價(jià)時(shí)，要全面掌握估價(jià)對(duì)象狀況、注意實(shí)際施工進(jìn)度和相應(yīng)可實(shí)現(xiàn)的權(quán)益，請(qǐng)抵押人出具在建工程發(fā)包人與承包人及監(jiān)理方簽署的在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否拖欠建筑工程價(jià)款的書(shū)面說(shuō)明(承諾函)，存在拖欠建筑工程價(jià)款的要提供拖欠的具體數(shù)額。此時(shí)評(píng)估只能反映房屋未建成時(shí)的某一時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值，不含拖欠價(jià)款，估價(jià)方法可選用成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法。

(五)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)房地產(chǎn)

以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)作為抵押物，進(jìn)行估價(jià)時(shí)應(yīng)注意到未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有權(quán)性質(zhì)和土地用途。在估價(jià)過(guò)程中應(yīng)扣減與國(guó)有土地價(jià)值的差異，估價(jià)方法可選用成本法、收益法或比較法。

相關(guān)推薦：2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》第三章考點(diǎn)匯總

五、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項(xiàng)

由于房地產(chǎn)抵押的特殊性，其在適用法規(guī)依據(jù)、估價(jià)原則、考慮因素、參數(shù)選擇、報(bào)告說(shuō)明、風(fēng)險(xiǎn)分析與風(fēng)險(xiǎn)提示等方面與其他目的的估價(jià)有所不同。

房地產(chǎn)抵押估價(jià)服務(wù)于金融(銀行)業(yè)的抵押貸款、擔(dān)保業(yè)務(wù)，金融(銀行)業(yè)本身需要的是安全、穩(wěn)健、謹(jǐn)慎。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師處在中介的位置，須注意抵貸雙方的風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)師的風(fēng)險(xiǎn)，在抵押估價(jià)中要更加嚴(yán)格地執(zhí)行《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，采取客觀、謹(jǐn)慎，甚至偏保守的做法，使估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理、合法，切忌不實(shí)估價(jià)，切忌高(虛)估算。這是房地產(chǎn)抵押估價(jià)最重要的特點(diǎn)及注意事項(xiàng)，其他注意事項(xiàng)還有：

(一)估價(jià)目的

房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的統(tǒng)一表述為：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而估價(jià)房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

(二)價(jià)值時(shí)點(diǎn)

因設(shè)定抵押時(shí)點(diǎn)在估價(jià)時(shí)是不確定的，估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則上為完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日。估價(jià)委托合同對(duì)價(jià)值時(shí)點(diǎn)另有約定的從其約定，但實(shí)地查勘時(shí)應(yīng)了解估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的(過(guò)去或未來(lái))狀況，并在“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”中假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況與完成實(shí)地查勘之日的狀況一致。

(三)價(jià)值類型

房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的統(tǒng)一表述為：抵押價(jià)值是估價(jià)對(duì)象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值減去注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值。

市場(chǎng)價(jià)值是估價(jià)對(duì)象經(jīng)適當(dāng)營(yíng)銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。

法定優(yōu)先受償款是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款、其他法定優(yōu)先受償款。

(四)估價(jià)對(duì)象抵押的合法性分析

估價(jià)師首先要確定估價(jià)對(duì)象是否可以作為抵押房地產(chǎn)。這里包括估價(jià)師從專業(yè)角度審視估價(jià)對(duì)象的合法性、他項(xiàng)權(quán)利狀況、可轉(zhuǎn)讓(流通或拍賣(mài))性、可抵押登記生效等。這樣就從合法性上確保了抵押房地產(chǎn)的安全性，從基本條件上減少風(fēng)險(xiǎn)。

但實(shí)際也會(huì)遇到一些問(wèn)題，最常見(jiàn)的有權(quán)證不齊;權(quán)證所有(使用)權(quán)人名稱與委托人現(xiàn)名稱不符;權(quán)證上的法定用途和規(guī)劃面積與實(shí)際不符;出讓合同的建筑面積與規(guī)劃批準(zhǔn)不符;已全部或部分設(shè)定抵押權(quán)，并未到期;有共有權(quán)人但沒(méi)有共有權(quán)人同意抵押的聲明;不可抵押的人防面積不清;房產(chǎn)證房產(chǎn)登記表上的違章臨時(shí)建筑;房屋使用多年卻無(wú)所有權(quán)證;分割出的抵押物不合理(缺少獨(dú)立性)等。

這時(shí)應(yīng)及時(shí)將意見(jiàn)反饋給銀行和委托人，提出和商議合法的解決辦法。但是，如果缺少土地或房屋的權(quán)證，在建工程沒(méi)有或缺少合法建設(shè)批件，在建工程未出具發(fā)包人與承包人及監(jiān)理方簽署的在價(jià)值時(shí)點(diǎn)是否拖欠建筑工程款的書(shū)面說(shuō)明(承諾函)，房屋已竣工使用多年未辦理竣工驗(yàn)收或無(wú)產(chǎn)權(quán)證，屬于不合法的或其他不得抵押的房地產(chǎn)范疇的，應(yīng)促其解決，解決不了的只能不評(píng)。

(五)合理確定假設(shè)前提和限制條件

應(yīng)當(dāng)針對(duì)估價(jià)對(duì)象的具體情況合理且有依據(jù)地明確相關(guān)假設(shè)和限制條件，如合法性的延續(xù)、用途與面積等主要數(shù)據(jù)不一致時(shí)估價(jià)所采用的依據(jù)說(shuō)明、已設(shè)定抵押權(quán)的部位及其擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、已存在抵押權(quán)的解押前提、已知不存在的他項(xiàng)權(quán)利等的確定、估價(jià)人員知悉的特定的法定優(yōu)先受償款的確定、存在拖欠建筑工程價(jià)款的數(shù)額、對(duì)估價(jià)結(jié)果有重大影響的其他因素等。房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行抵押估價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)實(shí)事求是，勤勉盡責(zé)，不得濫用和任意設(shè)定假設(shè)前提和限制條件。

(六)把握市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防止高估

為了防止高估抵押房地產(chǎn)價(jià)值，在估價(jià)過(guò)程中重點(diǎn)是把握好市場(chǎng)狀況，若在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)市場(chǎng)有過(guò)熱(或泡沫)現(xiàn)象，估價(jià)師要頭腦清醒，特別謹(jǐn)慎、保守估價(jià)，因一旦泡沫破裂市場(chǎng)價(jià)值理性回歸，抵押物價(jià)值會(huì)急速下降。

對(duì)某些房地產(chǎn)抵押貸款后重估時(shí)，應(yīng)根據(jù)監(jiān)測(cè)抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化、掌握抵押價(jià)值或抵押凈值變化情況及有關(guān)信息披露等的需要，定期或在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快、抵押房地產(chǎn)狀況發(fā)生較大改變時(shí)，對(duì)抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)值、抵押價(jià)值或抵押凈值等進(jìn)行重新評(píng)估，并應(yīng)為抵押權(quán)人提供相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示。

在建工程不是房地產(chǎn)成品，建成使用獲得收益尚需時(shí)日，這期間不確定因素很多，是否能順利完工、是否能獲得房屋所有權(quán)證、未來(lái)市場(chǎng)及營(yíng)銷如何等均不確定。在建工程難以準(zhǔn)確確定形象進(jìn)度、土建安裝設(shè)備的實(shí)際進(jìn)度、工程款支付狀況、能否實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的全部利潤(rùn)，所以評(píng)估應(yīng)預(yù)測(cè)謹(jǐn)慎，足額考慮后續(xù)期間的成本、費(fèi)用、利息、利潤(rùn)，準(zhǔn)確估價(jià)現(xiàn)狀成本。

土地的估價(jià)(包括房地產(chǎn)其中的劃撥地和集體土地)不確定性也較大;尤其是偏遠(yuǎn)地帶的土地、空置閑置土地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)集體建設(shè)用地。評(píng)估時(shí)應(yīng)準(zhǔn)確把握地價(jià)的構(gòu)成和地價(jià)水平，防止高估。

對(duì)預(yù)期會(huì)降低估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素要充分考慮，對(duì)預(yù)期不確定的收益或升值因素可較少或不予考慮，如：收益法中預(yù)期升值收益或不確定的收益應(yīng)較少考慮，一般采用凈收益不變的公式計(jì)算。報(bào)酬率取值要根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)程度合理選取。

(七)估價(jià)中的謹(jǐn)慎原則

選用估價(jià)方法時(shí)，盡量將成本法作為一種方法，尤其是收益性房地產(chǎn)的收益價(jià)格較高時(shí)，應(yīng)使積算價(jià)格成為收益價(jià)格的補(bǔ)充;在有價(jià)無(wú)市或存在長(zhǎng)期低(偏離市場(chǎng))租金租約的房地產(chǎn)，則應(yīng)更加重視收益價(jià)格。

確定估價(jià)結(jié)果時(shí)采用兩種方法估價(jià)結(jié)果的簡(jiǎn)單平均值還是加權(quán)平均值，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況決定，一般選用簡(jiǎn)單平均值。

在估價(jià)中選取可比實(shí)例、確定修正系數(shù);預(yù)測(cè)未來(lái)現(xiàn)金流、確定報(bào)酬率;預(yù)測(cè)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值、折現(xiàn)率、續(xù)建費(fèi)用;確定地價(jià)水平、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)、開(kāi)發(fā)建造成本費(fèi)用、利潤(rùn)率、成新率等時(shí)，保持客觀、謹(jǐn)慎的尺度，使估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理。

在運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)當(dāng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。

在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊。

在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率不應(yīng)偏低。

在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)。

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織已公布報(bào)酬率、利潤(rùn)率等估價(jià)參數(shù)值的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用;不選用的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明理由。

(八)市場(chǎng)變現(xiàn)能力分析

根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》：“房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力分析。”

變現(xiàn)能力是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。1)估價(jià)對(duì)象的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開(kāi)發(fā)程度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對(duì)變現(xiàn)能力的影響，2)假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或者變賣(mài)時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格的差異程度;3)變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類和清償順序。

拍賣(mài)變現(xiàn)時(shí)的費(fèi)用、稅金，主要有強(qiáng)制拍賣(mài)費(fèi)用、拍賣(mài)傭金、訴訟律師費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、登記費(fèi)和合同公證費(fèi);營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅、應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款等。報(bào)告中應(yīng)加以提示。

由于以上原因，房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)掌握抵押房地產(chǎn)的特點(diǎn)，并關(guān)注和收集相關(guān)市場(chǎng)上各類房地產(chǎn)在快速變現(xiàn)情況下的數(shù)據(jù)資料，通過(guò)統(tǒng)計(jì)分析等手段，對(duì)抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)流動(dòng)性及快速變現(xiàn)能力進(jìn)行定性分析。經(jīng)過(guò)分析，如果確認(rèn)抵押房地產(chǎn)本身及市場(chǎng)因素造成變現(xiàn)能力較差，更要加以提示。

(九)估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)提示

估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)提示分析主要包括：

1)關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來(lái)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素進(jìn)行分析說(shuō)明;

2)評(píng)估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)生的變化予以考慮說(shuō)明;

3)估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響;

4)抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn);

5)合理使用評(píng)估價(jià)值;

6)定期或在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估等。

(十)其他

根據(jù)當(dāng)?shù)氐盅旱怯浀男枰?，有的需分列土地與建筑物的抵押價(jià)值。

對(duì)再交易房屋，應(yīng)對(duì)每個(gè)用作貸款抵押的房屋進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估。對(duì)大產(chǎn)權(quán)證下的應(yīng)按商品房的實(shí)際套為單位的價(jià)值分列。