2019房地產(chǎn)估價師《案例與分析》第三章考點：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

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第一節(jié)　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價的特點

房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換;土地及地上建筑物的整體買賣、交換;零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈與等。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價特點主要表現(xiàn)為：

(1)從價值時點上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行的，價值時點則在估價作業(yè)日期之后。

(2)從委托人和估價主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價可以委托社會上任何一家值得委托人信任的估價機構(gòu)估價，委托人既可能是買方和賣方單獨委托，也可能是買賣雙方共同委托，這是一種自愿的行為。

(3)從估價目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進(jìn)行的估價，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，它帶有一種咨詢性。如買方需要了解購買一宗房地產(chǎn)時，可能實現(xiàn)的最低價格，而賣方則需要了解出售房地產(chǎn)時可能實現(xiàn)的最高價格。

作為估價機構(gòu)，對該宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，其估價結(jié)果可能有一定擺動幅度的價格區(qū)間，估價人只對估價信息和結(jié)論合乎估價技術(shù)規(guī)范和執(zhí)業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，而對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價決策不負(fù)直接責(zé)任。

二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價的常用方法

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價可采用比較法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、收益法、基準(zhǔn)地價修正法等。

(1)比較法

由于房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓實例比較多，市場非?；钴S，因此比較法是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價普遍采用的方法。對于單純國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格估價時，選取的市場交易實例必須具有可比性，即表現(xiàn)在土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一(或相似)性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等。

(2)假設(shè)開發(fā)法

對于單純土地轉(zhuǎn)讓以及在建工程轉(zhuǎn)讓價格進(jìn)行估價時，假設(shè)開發(fā)法往往是首選方法之一。假設(shè)開發(fā)法運用的前提條件是估價對象土地規(guī)劃設(shè)計條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門審批。只有在此情況下，估價對象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計方案，才能據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得到開發(fā)建設(shè)后的房地產(chǎn)價值，通過剔去建筑物部分或續(xù)建設(shè)部分價值，得到土地或在建工程價格。

(3)成本法

當(dāng)市場上交易實例難以獲取，估價對象土地使用權(quán)及地上建筑物價格各組成部分費用項目明確、賬目清楚時比較適宜采用成本法。

(4)收益法

對于收益性的房地產(chǎn)如商場、商鋪、寫字樓、酒店等轉(zhuǎn)讓價格估價時，常常采用收益法進(jìn)行估價。

(5)基準(zhǔn)地價修正法

基準(zhǔn)地價修正法主要是針對單純土地轉(zhuǎn)讓估價或成本法估價時的土地估價?；鶞?zhǔn)地價修正法的關(guān)鍵是確定土地的基準(zhǔn)地價。

三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價的注意事項

1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，應(yīng)區(qū)分轉(zhuǎn)讓人需要的估價和受讓人需要的估價，并應(yīng)根據(jù)估價委托人的具體需要，估價市場價值或投資價值、賣方要價、買方出價、買賣雙方協(xié)議價等。

2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價應(yīng)調(diào)查了解轉(zhuǎn)讓人、受讓人對轉(zhuǎn)讓對象狀況、轉(zhuǎn)讓價款支付方式、轉(zhuǎn)讓稅費負(fù)擔(dān)等轉(zhuǎn)讓條件的設(shè)定或約定，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

(1)當(dāng)轉(zhuǎn)讓人、受讓人對轉(zhuǎn)讓條件有書面設(shè)定或約定時，宜估價在其書面設(shè)定或約定的轉(zhuǎn)讓條件下的價值或價格;

(2)當(dāng)轉(zhuǎn)讓人、受讓人對轉(zhuǎn)讓條件無書面設(shè)定、約定或書面設(shè)定、約定不明確時，應(yīng)估價轉(zhuǎn)讓對象在價值時點的狀況、轉(zhuǎn)讓價款在價值時點一次性付清、轉(zhuǎn)讓稅費正常負(fù)擔(dān)下的價值或價格。

3.已出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，應(yīng)估價出租人權(quán)益價值;轉(zhuǎn)讓人書面設(shè)定或轉(zhuǎn)讓人與受讓人書面約定依法將原有的租賃關(guān)系解除后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，可另行估價無租約限制價值，并應(yīng)在估價報告中同時說明出租人權(quán)益價值和無租約限制價值及無租約限制價值的使用條件。

4.以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，估價對象應(yīng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，并應(yīng)根據(jù)國家和估價對象所在地的土地收益處理規(guī)定，給出需要繳納的出讓金等費用或轉(zhuǎn)讓價格中所含的土地收益。

5.保障性住房銷售估價，應(yīng)根據(jù)分享產(chǎn)權(quán)、獨享產(chǎn)權(quán)等產(chǎn)權(quán)享有方式，估價市場價值或其他特定價值、價格。對采取分享產(chǎn)權(quán)的，宜估價市場價值;對采取獨享產(chǎn)權(quán)的，宜根據(jù)類似商品住房的市場價格、保障性住房的成本價格、保障性住房供應(yīng)對象的支付能力、政府補貼水平及每套住房所處樓幢、樓層、朝向等保障性住房價格影響因素，測算公平合理的銷售價格水平。但國家和保障性住房所在地對保障性住房銷售價格確定有特別規(guī)定的，應(yīng)按其規(guī)定執(zhí)行。

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【案例3—1】

報告整體規(guī)范，思路清晰，可借鑒

××大廈裙樓及塔樓A座11—28層房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價值估價結(jié)果報告

一、估價委托人(略)

二、估價機構(gòu)(略)

三、估價對象

(一)估價范圍界定

估價對象為位于××市××區(qū)××街1號××大廈的1～3層裙樓與A座塔樓的11～28層房地產(chǎn)。根據(jù)《關(guān)于發(fā)布××內(nèi)土地級別及土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)的通知》(××發(fā)[2005]68號)規(guī)定，估價對象坐落地點為一級二類地，屬公建集中區(qū)。估價對象臨街狀況為：東側(cè)為已建成建筑，距離××路100m，西臨××路，北側(cè)距離××街100m，南側(cè)××街。

根據(jù)委托人提供的部分設(shè)計圖紙和相關(guān)資料獲知，××大廈原用途為集商場、公寓和寫字樓于一體的綜合樓，鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，建筑總面積為83 594.27m2。其中地下二層為人防工程，建筑面積8 126.76m2;地上1～3層整體設(shè)計為商場，建筑面積為16 685.37m2;塔樓A座為28層，設(shè)計為大戶型公寓，建筑面積22 955.5m2，B座為33層，設(shè)計為寫字間，建筑面積35 826.64m2。項目總占地面積8 318.72m2。

××大廈自1994年6月15日開工，于1995年12月停建，停建時大廈主體與外墻面裝修已完工，室內(nèi)裝飾裝修和設(shè)備設(shè)施安裝未完成。

本次估價對象的具體范圍是：××大廈1～3層裙樓(建筑面積為16 685.37m2)和A座塔樓11～28層(建筑面積16 527.96m2)房地產(chǎn)。

(二)權(quán)屬狀況

根據(jù)委托人提供的相關(guān)資料，估價對象權(quán)屬狀況說明如下：

1.土地使用權(quán)取得情況。根據(jù)委托人提供的國有土地使用證資料，××大廈土地使用權(quán)情況為：

(1)公建用地：用地單位：ABC房地產(chǎn)開發(fā)公司。土地使用期限為40年，自1994年6月8日至2034年6月7日，《國有土地使用證》編號為×××××號，用地總面積為5 788.36m2。

(2)住宅用地：用地單位：ABC房地產(chǎn)開發(fā)公司。土地使用期限為70年，自1994年6月8日至2064年6月7日，《國有土地使用證》編號為×××××號，住宅用地總面積為2 530.36m2。

2.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。編號為××，用地單位：ABC房地產(chǎn)開發(fā)公司。

3.《開工報告》。申請開工時間為1994年6月15日，開工報告編號為××××。

4.××省高級人民法院判決書(編號××[2000]×××號)。判決××大廈裙房以及塔樓A座11—28層抵債給××銀行(委托人)。

因為是轉(zhuǎn)讓估價所以后面計算沒有考慮對估價價值的影響

(三)實物狀況

1.裙樓

(1)平面布置

根據(jù)圖紙資料與實地查勘，為充分利用地形條件和沿街狀況，估價對象裙樓1～3層平面均為矩形布置，裙樓各層面積相同，東西寬約54m，南北長約100m。塔樓位于其上南北兩端，南端為A座，北端為B座。

裙樓原設(shè)計為整體經(jīng)營的大型商場，層高4.5m，大廳中間原設(shè)計有通往地下一層和地上二、三層的電梯。A座塔樓原擬設(shè)高層電梯3部，其正立面(正南向)臨××街開設(shè)出入口和前廳;B座塔樓原擬設(shè)高層梯4部，其正立面(正北向)臨××街開出入口和前廳。裙房西側(cè)臨××路，設(shè)置大型出入口和前廳，建筑后退道路紅線25m，可形成100個車位的室外停車區(qū)域，東側(cè)與已建成建筑之間有6m寬的道路，與該大廈北側(cè)道路連接，可設(shè)置進(jìn)入地下人防工程樓層的出入口。

(2)外裝修

南立面：屬A座正立面。首層開設(shè)大型出入口，兩側(cè)為弧形淺紅色磨光花崗巖。門兩側(cè)與上部為黑色磨光花崗巖，其二、三層中間安裝豎向黃色濾光玻璃窗，上部、兩側(cè)及窗間外墻面為黑色磨光花崗巖，其頂部墻面及檐頭為淺紅色磨光花崗巖。

西立面：為裙房正立面，大門前為四柱方形雨篷，大門兩側(cè)一層為干掛黑色磨光花崗巖和黃色濾光玻璃窗，正西立面二、三層安裝豎向黃色濾光玻璃窗，窗頂部為圓弧形。其余部位外墻面均為石材。

北立面：為B座正立面，設(shè)大型出入口。其二、三層安裝黃色濾光玻璃窗，其余一至三層外墻面做法同南立面。

東立面：首層多為磨光花崗巖飾面，開設(shè)出入便門、修筑臺階，花崗巖石材鑲鋪臺階面層，粘貼擋墻立面，外窗為帶形窗。二至三層貼黃色釉面磚，為便于通風(fēng)采光，外墻面安裝懸窗和帶形百葉窗與采光窗。

(3)內(nèi)裝修

首層：地面全部為大理石，部分內(nèi)墻面已干掛花崗巖飾面，踢腳為黑色花崗巖。首層大廳承重圓柱共24根，均已做花崗巖飾面。承重方柱為22根、矩形柱2根，未裝飾。首層裙樓頂部原已安裝吊頂輕鋼龍骨，架設(shè)了通風(fēng)管線和布線槽。經(jīng)實地查勘，已安裝管線均有一定程度的銹蝕并已拆除較多;裙樓設(shè)樓梯多部，均為雙跑梯，踏步已鋪設(shè)大理石板，未安裝樓梯安全欄桿。樓梯間墻面已干掛大理石板。

二層：內(nèi)墻面未作裝飾，現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板未做找平層，大廳圓柱8根，其表面已干掛大理石，其余柱均未做裝飾。二層主梁尺寸為800mm×300mm，二層樓梯間為干掛大理石，樓梯踏步鋪大理石板，樓梯間墻面、頂棚刮大白。

三層：現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板未做找平層，承重柱情況同二樓。樓層頂部有少量吊頂龍骨;樓梯板踏步為大理石，樓梯間墻面、頂棚刮大白。

2.塔樓A座11～28層

(1)平面布置

根據(jù)圖紙資料與實地查勘，A座塔樓11～28層平面布置相同，各層建筑面積相同，用途均為住宅。各層平面分別有三室一廳一廚二衛(wèi)套型4戶，二室一廳一廚一衛(wèi)套型2戶。標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積為918.22m2，層高2.8m。

(2)外裝修

四周外墻面為釉面磚，窗戶為黃色濾光玻璃，塔樓頂部檐口處為花崗巖挑檐。

(3)內(nèi)裝修

客廳、房門為木制門框，混凝土地面未找平。墻面、頂棚刮大白。外窗為黃色濾光玻璃。給排水管線等未安裝。

3.設(shè)施設(shè)備

電梯未安裝;室內(nèi)供水管線已安裝，但銹蝕嚴(yán)重;室內(nèi)供電管線未配線，燈具未安裝;室內(nèi)熱水采暖管線已安裝，但銹蝕嚴(yán)重，采暖設(shè)施未安裝。

注：估價對象缺少區(qū)位狀況介紹、周圍景觀情況，但技術(shù)報告中做了詳細(xì)介紹

四、估價目的

為委托人轉(zhuǎn)讓估價對象估價估價對象的市場價格。

五、價值時點

2006年9月15日，與注冊房地產(chǎn)估價師完成對估價對象實地查勘之日相同。

六、價值類型

本報告采用的價值標(biāo)準(zhǔn)為市場價值標(biāo)準(zhǔn)，即估價估價對象在市場上最可能形成的價值。

七、估價依據(jù)(略)

八、估價原則(略)

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九、估價方法

估價對象為尚不具備交付使用條件的商業(yè)、居住房地產(chǎn)，要想進(jìn)入市場，除了要在法律程序上滿足房地產(chǎn)銷售條件外，還必須完成必要的后續(xù)建設(shè)工程。根據(jù)上述實際情況，估價中擬采用假設(shè)開發(fā)法對估價對象現(xiàn)狀價值進(jìn)行分析估算。其中在分析估價對象開發(fā)完成后價值時采用比較法進(jìn)行。

由于假設(shè)開發(fā)法在開發(fā)成本的計算方面與成本法估價相同，故本報告不采用成本法。本報告估價對象是按出售價格考慮，未按續(xù)建完成后出租經(jīng)營分析，故本報告也不采用收益法進(jìn)行估價。

假設(shè)開發(fā)法定義：求取估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價值的估價方法。

比較法定義：是將估價對象房地產(chǎn)價格與在估價時點近期已發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格做適當(dāng)修整，以此估算出估價對象的客觀合理價值的估價方法。

只選用了一種估價方法，對于不采用的其他方法沒有說明理由

此案例是在建工程，理論上可以采用成本法估價。

在說明不采用成本法和收益法估價理由不正確，

未說明不采用比較法估價的理由。

十、估價結(jié)果

估價對象在上述估價目的下于價值時點的正常市場價格為人民幣(大寫)壹億貳仟捌佰伍拾萬元整

(￥12 8500 000.0)，單位價格為人民幣3 869元/m2。

十一、估價人員(略)

十二、協(xié)助估價的人員(略)

十三、實地查勘期(略)

十四、估價作業(yè)期

2006年9月15日至9月30日。

××大廈裙樓及塔樓A座11～28層房地產(chǎn)估價技術(shù)報告(節(jié)選)

一、估價對象狀況描述與分析

(一)估價對象實物狀況描述與分析(略)

(二)估價對象權(quán)益狀況描述與分析(略)

(三)估價對象區(qū)位狀況描述與分析

1.區(qū)域特征

估價對象所處區(qū)域為規(guī)劃建設(shè)中的城市金融商務(wù)區(qū)，位于××市中心商務(wù)區(qū)南側(cè)。根據(jù)城市規(guī)劃，將由××路、××路、××街以及××街圍合而成的矩形地帶規(guī)劃為金融商務(wù)區(qū)，以加強城市中心商務(wù)區(qū)的功能配套與輻射能力。

××市中心商務(wù)區(qū)具有較高的積聚度與輻射力，商務(wù)區(qū)內(nèi)集中全市70%以上的大型商務(wù)設(shè)施，有三家五星級酒店，十幾棟綜合性商務(wù)辦公樓，有海關(guān)大廈、檢驗檢疫大廈、國際金融大廈、平安大廈等政府事務(wù)以及大型企業(yè)辦公樓等。估價對象所在的規(guī)劃中的金融商務(wù)區(qū)的建設(shè)剛剛啟動2年，由于為城市舊區(qū)，受拆遷以及招商等因素的限制，目前建設(shè)進(jìn)程尚處于起步階段。

2.道路通達(dá)狀況

估價對象距城市主干道××路100m左右。距Z廣場1 200m，距S廣場500m，距G廣場700m。周圍道路交通便捷。如Z廣場為城市中心交通樞紐，G廣場、S廣場均為城市東部重要的交通型廣場，這里有三十余條公交車線路以及便利的公交小客車、出租車等交通工具連接市內(nèi)和附近地區(qū)。具有良好的便捷性與可及性。

3.對外交通狀況

估價對象距火車站2.5km，距港口1.0km，距國際機場33km，距長途客運站4km。

4.基礎(chǔ)設(shè)施條件

估價對象所在地點為城市建設(shè)成熟區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施完善，配套狀況已達(dá)“七通一平”，即供水、污水、雨水、供電、通信、燃?xì)狻崃?、道路等狀況良好。醫(yī)院、中小學(xué)校、郵局等配套能夠充分滿足區(qū)域需要。

5.商服配套設(shè)施

經(jīng)實地查勘，估價對象西側(cè)為多層居民樓，底層分別為燒烤店、浴池和汽車美容等;南側(cè)為交通運輸集團有限公司離退休中心樓和數(shù)幢多層居民樓。東側(cè)為居民樓，北側(cè)為××小學(xué)與××大廈。該區(qū)域其他基本生活設(shè)施條件也比較完善。估價對象1km范圍內(nèi)的G廣場、××路區(qū)域是××市東部商業(yè)區(qū)，特別是餐飲產(chǎn)業(yè)比較集中、發(fā)達(dá)，除了包括××酒店、××飯店、××美食城等大型餐飲物業(yè)外，還有大量的中小型特色餐飲、快餐店鋪。區(qū)域內(nèi)商服業(yè)種類齊全，功能完善。

二、市場背景描述與分析

××房地產(chǎn)市場近幾年一直保持了良好的發(fā)展趨勢，盡管國家以及地方從2005年開始不斷加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，但該市房地產(chǎn)市場總體上一直保持了較快的上漲趨勢。近三年來××市房地產(chǎn)交易相關(guān)數(shù)據(jù)匯總見下表：

2003～2005年××市商品房交易數(shù)據(jù)匯總表 表3—1

從上面的數(shù)據(jù)我們可以看出，近三年××市商品房交易中，無論是交易面積還是交易件數(shù)都呈現(xiàn)出上升的趨勢。其中商品房交易面積年平均增長速度為7.93%，交易單價年平均增長速度為10.19%。

在這種形勢下，由于各種原因形成的一些“半截子”工程也陸續(xù)重新啟動，且取得了不錯的銷售業(yè)績。例如位于××商業(yè)街的××大廈、××大廈已改造為精裝修小戶型高級公寓進(jìn)入市場。原××國際酒店也有部分樓層改造為精裝修小戶型高級公寓，這些項目都取得了較好的經(jīng)濟效益。在價值時點位于××街的原××大廈經(jīng)改造也即將上市。

估價對象所臨的商務(wù)區(qū)以及所處的金融商務(wù)，高檔精裝修小戶型公寓具有較強的市場需求能力，從2002年以來該區(qū)域以及周邊區(qū)域陸續(xù)上市了一批該類型項目，如××、××等高檔精裝修小戶型項目，銷售情況都有不俗的表現(xiàn)。

估價對象區(qū)域及臨近區(qū)域的高檔精裝修小戶型公寓的購買者多是以投資為主，隨著估價對象所處區(qū)域以及其他區(qū)域大量精裝修小戶型住宅投入市場，市場將日趨飽和，該類房屋的投資收益率有下降的趨勢。根據(jù)近兩年的土地出讓情況以及未來的土地供應(yīng)計劃情況分析，該區(qū)域未來一年內(nèi)不會有新建住宅項目入市，兩年內(nèi)將可能有三個商住項目入市。因此，估價對象在面臨著挑戰(zhàn)同時，也面臨著一定的市場機會，這就需要爭取時間，盡快完成改造進(jìn)入市場，在銷售中制定執(zhí)行競爭力較強的價格策略，力求快進(jìn)快出。

三、最高最佳利用分析

最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達(dá)到最大的一種最可能的使用。對估價對象的最高最佳使用分析應(yīng)在對估價對象于價值時點的實物、區(qū)位特點進(jìn)行分析評價的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價對象與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性、可改造性等方面進(jìn)行。××大廈為集商業(yè)、辦公、居住為一體的大型綜合性房地產(chǎn)項目，目前已經(jīng)形成的建筑物其用途在法律上是許可的，對其最高最佳利用分析只能在技術(shù)可能的前提下，考察其經(jīng)濟上的合理性。

根據(jù)××大廈目前的實際情況，尚不具備投入使用的能力，要想能夠進(jìn)入市場銷售，還必須完成后續(xù)建設(shè)工程以及必要的配套工程。分析其建設(shè)改造方案，可以有三種選擇：

第一種選擇：是維持現(xiàn)有建筑設(shè)計，完成后續(xù)工程后直接進(jìn)入市場。從估價對象部分的現(xiàn)有建筑設(shè)計、施工方案看，裙樓設(shè)計為整體商業(yè)建筑，根據(jù)城市規(guī)劃以及對周圍現(xiàn)有商業(yè)配套設(shè)施情況的調(diào)查分析，該使用功能設(shè)計難以實現(xiàn)。

從目前的市場需求來看，在該區(qū)域內(nèi)對這種大面積高檔住宅的市場需求極其有限，項目銷售難度很大。因此，這個方案在經(jīng)濟上不合理。

第二種選擇：是將現(xiàn)有建筑拆除后重新進(jìn)行設(shè)計施工。按照類似區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有土地出讓情況看，保持與估價對象相近容積率的情況下，同類項目用地凈地出讓的綜合地價樓面價格為3 000元/m2左右，且新設(shè)計的建筑會更加符合市場要求，能夠取得更好的經(jīng)濟效益。但是，拆除重新建設(shè)的方案有較大政策上的困難。另外，拆除重建的方案使項目的運營時間加長至少1年的時間，市場發(fā)生變化的風(fēng)險加大，也導(dǎo)致收益的不可預(yù)測性增加。

第三種選擇：是對估價對象在現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，按照技術(shù)可能，對其外部裝修、內(nèi)部布局按照當(dāng)前市場要求進(jìn)行適當(dāng)改造。同時，估價對象為主體已經(jīng)完成的在建工程，現(xiàn)有建筑規(guī)模是經(jīng)過規(guī)劃允許的最大規(guī)模，是合法的，無論是從技術(shù)上還是從法律上都不能再增加規(guī)模，因此，目前的規(guī)模為法律和技術(shù)允許下的最佳規(guī)模。我們認(rèn)為這種選擇在經(jīng)濟上是可行的。

在上述最高最佳利用分析的基礎(chǔ)上，對估價對象具體的規(guī)劃改造方案設(shè)定及理由為：

(1)地下1～2層，為設(shè)備用房以及人防工程。其中人防工程作為地下停車場使用，根據(jù)建筑設(shè)計相關(guān)規(guī)范，在東側(cè)設(shè)置出入口。停車場內(nèi)設(shè)置停車場管理系統(tǒng)，地面水泥砂漿壓光，墻面、柱面刮大白，天棚為普通白灰粉刷，安裝照明燈。該設(shè)計與原設(shè)計相同。

(2)裙房1～3層，內(nèi)部重新規(guī)劃分割。在豎向上分為300～3000 m2的不同部分空間，可規(guī)劃為特色商店、健身俱樂部、咖啡廳、茶館、特色餐飲、洗浴、KTV、經(jīng)濟型酒店等。改造內(nèi)容主要是對外立面更新，更換首層進(jìn)出入口大門、落地玻璃窗，已裝修墻面花崗巖進(jìn)行適當(dāng)更換等。內(nèi)部工程包括空間分割，樓梯設(shè)置，地面、墻面、天棚做吊頂裝修，上下水、供電、采暖、中央空調(diào)、煤氣等基礎(chǔ)設(shè)施管線布置、設(shè)備設(shè)施安裝以及管線接口預(yù)留。在首層大廳中間洞口處修建通往地下室與地上二、三層的樓梯。

(3)裙房外立面改造：首先需要對外立面更新改造，外立面的更新設(shè)計要符合建筑設(shè)計規(guī)范以及城市規(guī)劃對建筑外立面控制的一般要求，由于估價對象位于××商務(wù)區(qū)東端，其所處區(qū)域規(guī)劃為未來的金融商務(wù)區(qū)，因此，外立面的設(shè)計必須能夠與該規(guī)劃相應(yīng)用，且能夠體現(xiàn)其項目形象。

(4)塔樓A座戶型改造：對列入估價范圍的塔樓A座部分，由于原設(shè)計為高級公寓，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架剪力墻，在功能上難以進(jìn)行調(diào)整，應(yīng)維持住宅用途使用。但是，根據(jù)目前的市場需求狀況，以及所處區(qū)域為商務(wù)區(qū)的情況，宜改造為以小戶型公寓為主，少量中等戶型的高級公寓。根據(jù)原有設(shè)計圖紙分析，在戶型設(shè)置上可以改造為以小于40m2的一室或50～60m2的一室一廳為主，少量二室一廳的住宅。

根據(jù)對原設(shè)計圖紙的分析，在不破壞原有結(jié)構(gòu)的條件下，每層最多可改造為16套住宅，其中一室一廚一衛(wèi)住宅4套，一室一廳一廚一衛(wèi)住宅4套，二室一廚一衛(wèi)住宅4套，二室一廳一廚一衛(wèi)住宅4套。

四、估價方法適用性分析(略)

五、估價測算過程

(一)假設(shè)估價對象為正常項目開發(fā)完成后價值估算

缺少假設(shè)開發(fā)法估價的計算公式

1.裙房部分價格估算

(1)可比實例選取與分析

可比實例A：××街××號商業(yè)用房

建筑面積352.51m2 ，已裝修，3層，框架結(jié)構(gòu)。交易價格445萬元，單價12624元/ m2 。交易日期2006年8月17日。

可比實例B：××街××號商業(yè)用房

建筑面積502.18 m2 ，已裝修，3層，框架結(jié)構(gòu)。交易價格655萬元，單價為13 043元/ m2 ，交易日期2006年7月21日。

可比實例C：××街××號商業(yè)用房

建筑面積518.14 m2 ，3層，清水房，框架結(jié)構(gòu)。交易價格600萬元，單價11580元/ m2 ，交易日期2006年5月17日。

三個可比實例的面積和估價對象面積(8萬多)差距過大，規(guī)模不相當(dāng)，不適宜做可比實例，如必須做可比實例應(yīng)進(jìn)行相關(guān)的說明

(2)交易實例與估價對象比較分析

將可比實例與改造完成后的估價對象進(jìn)行對比分析