2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》第三章考點(diǎn)：房屋征收估價(jià)

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第三節(jié) 房屋征收估價(jià)

一、房屋征收補(bǔ)償內(nèi)涵

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第590號)規(guī)定：為了公共利益的需要，對國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋的所有權(quán)人(以下簡稱被征收人)給予公平補(bǔ)償。

被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

房屋征收補(bǔ)償包括：

1.被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;

2.因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;

3.因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

二、房屋征收估價(jià)特點(diǎn)

房屋征收估價(jià)不同于一般房地產(chǎn)的市場價(jià)格估價(jià)，其估價(jià)特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

(一)估價(jià)數(shù)量大

房屋征收往往是由于舊城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基礎(chǔ)設(shè)施等而引起，隨著我國城市建設(shè)的不斷加快，必不可少地發(fā)生大規(guī)模城市房屋征收。由于征收數(shù)量大、待征收的戶數(shù)多，由此帶來的征收估價(jià)數(shù)量很大，少則一、二棟，多則成片乃至一個(gè)或多個(gè)小區(qū)。

(二)涉及面廣，社會(huì)影響大

征收房屋既有居民個(gè)人房屋，也有機(jī)關(guān)企事業(yè)單位房屋;既有住宅用房，也有商業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)用房;既有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)用房，也有共有產(chǎn)權(quán)用房。從企事業(yè)單位來說，征收不僅涉及到企事業(yè)財(cái)產(chǎn)的補(bǔ)償問題，而且涉及到企事業(yè)單位的生存和職工家庭的生活問題。從居民個(gè)人來說，房屋仍是當(dāng)今我國大多數(shù)城市居民的最大財(cái)產(chǎn)。因此，城市房屋征收估價(jià)涉及到千家萬戶的切身利益，所產(chǎn)生的社會(huì)影響很大。

(三)估價(jià)對象復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系

相對于其他目的的估價(jià)，征收估價(jià)的對象比較復(fù)雜，一個(gè)征收項(xiàng)目往往包括住宅、商鋪、辦公樓、車庫、構(gòu)筑物等不同類型物業(yè)，導(dǎo)致估價(jià)方法的選擇存在較大難度。同時(shí)，一次估價(jià)中還會(huì)面對大量的房屋，面對征收人和眾多的被征收人，由于各自對自身利益的維護(hù)，會(huì)出現(xiàn)不同的意見，導(dǎo)致估價(jià)的重要工作之一是協(xié)調(diào)各種利益關(guān)系。

(四)補(bǔ)償價(jià)格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)

就同一城市而言，同一時(shí)期同一地段同種類型房屋的征收補(bǔ)償價(jià)之間，同一時(shí)期同一地段不同類型房屋的征收補(bǔ)償價(jià)之間，同一時(shí)期不同地段同種類型房屋的征收補(bǔ)償價(jià)之間都具有價(jià)格相互關(guān)聯(lián)性。如果忽視了這種關(guān)聯(lián)性，就可能引發(fā)征收沖突。

三、房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定

(一)房屋征收估價(jià)對象范圍

征收估價(jià)對象范圍包括合法的被征收建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)，不包括違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑 。被征收房屋價(jià)值估價(jià)不得遺漏、虛構(gòu)估價(jià)對象。

房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況 。調(diào)査結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn) 。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行估價(jià)。

(二)房屋征收估價(jià)的目的

根據(jù)《國有土地上房屋征收估價(jià)辦法》規(guī)定：被征收房屋價(jià)值估價(jià)目的應(yīng)當(dāng)表述為“為確定被征收房屋的補(bǔ)償金額提供依據(jù)，估價(jià)被征收房屋的價(jià)值”。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值估價(jià)目的應(yīng)當(dāng)表述為“為確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的結(jié)算價(jià)格提供依據(jù)，估價(jià)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。

(三)房屋征收估價(jià)的時(shí)點(diǎn)

被征收房屋價(jià)值價(jià)值時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值價(jià)值時(shí)點(diǎn)一致。

(四)房屋征收估價(jià)的價(jià)值內(nèi)涵

1.房屋征收估價(jià)的價(jià)值內(nèi)涵為：被征收房屋價(jià)值應(yīng)為在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在房屋征收決定公告之日自愿進(jìn)行交易的金額，且假定被征收房屋沒有租賃、抵押、查封等情況。

不考慮租賃因素的影響是估價(jià)無租約限制價(jià)值;不考慮抵押、查封因素的影響是估價(jià)價(jià)值中不扣除已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款。

2.產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋估價(jià)的價(jià)值內(nèi)涵為市場價(jià)值 ，即指估價(jià)對象由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但政府對估價(jià)對象定價(jià)有特別規(guī)定的除外。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值估價(jià)，應(yīng)符合：

1)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值應(yīng)包括用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值;

2)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值應(yīng)是在房屋征收決定公告之日的市場價(jià)值，當(dāng)政府或其有關(guān)部門對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格有規(guī)定的，應(yīng)按其規(guī)定執(zhí)行。

(五)房屋征收估價(jià)的用途

被征收房屋的用途應(yīng)當(dāng)按照房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿記載的性質(zhì)或者市、縣級人民政府提供的認(rèn)定、處理結(jié)果確定。

被征收范圍內(nèi)有未經(jīng)依法登記的建筑的，市、縣級人民政府在作出征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依照法律、法規(guī)進(jìn)行認(rèn)定、處理，并將認(rèn)定、處理結(jié)果書面提供給受托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)。

(六)房屋征收估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定：對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。

類似房地產(chǎn)是指與對象房地產(chǎn)的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等相同或相近的房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)征收估價(jià)，應(yīng)區(qū)分國有土地上房屋征收估價(jià)和集體土地征收估價(jià)。

國有土地上房屋征收估價(jià)，應(yīng)區(qū)分被征收房屋價(jià)值估價(jià)、被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值估價(jià)、被征收房屋類似房地產(chǎn)市場價(jià)格測算、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值估價(jià)、因征收房屋造成的搬遷費(fèi)用估價(jià)、因征收房屋造成的臨時(shí)安置費(fèi)用估價(jià)、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失估價(jià)等。

當(dāng)被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值由征收當(dāng)事人協(xié)商確定或房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)另行估價(jià)確定時(shí)，所估價(jià)的被征收房屋價(jià)值不應(yīng)包括被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修的價(jià)值，并應(yīng)在被征收房屋價(jià)值估價(jià)報(bào)告中作出特別說明。

(七)房屋征收估價(jià)影響因素

根據(jù)《國有土地上房屋征收估價(jià)辦法》規(guī)定：被征收房屋價(jià)值估價(jià)應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、使用年限、裝飾裝修、新舊程度及占地面積大小等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

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四、房屋征收方法和結(jié)果確定

(一)房屋征收估價(jià)方法

被征收房屋價(jià)值應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價(jià)方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法估價(jià);被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有租金或者經(jīng)營收入的，應(yīng)當(dāng)采用收益法評估;被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)采用假設(shè)開發(fā)法評估。

可以同時(shí)選用兩種或者兩種以上估價(jià)方法估價(jià)的，應(yīng)當(dāng)選用兩種或者兩種以上方法估價(jià)。

被征收房屋的類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在市場上的平均水平價(jià)格。類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格應(yīng)當(dāng)通過搜集價(jià)值時(shí)點(diǎn)近期類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格，剔除偶然的和不正常的因素以后計(jì)算得出的價(jià)格。類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格以真實(shí)成交、可以質(zhì)證或者房地產(chǎn)交易登記的實(shí)際成交價(jià)格為依據(jù)。

當(dāng)被征收房地產(chǎn)為正常開發(fā)建設(shè)的待開發(fā)房地產(chǎn)且采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)選擇業(yè)主自行開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià);當(dāng)被征收房地產(chǎn)為非征收原因已停建、緩建的未完工程且采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià) 。

(二)房屋征收估價(jià)結(jié)果確定

被征收房屋價(jià)值選用兩種或者兩種以上估價(jià)方法估價(jià)的，應(yīng)當(dāng)對各種估價(jià)方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核后，確定被征收房屋價(jià)值估價(jià)結(jié)果。

房屋征收估價(jià)價(jià)值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。

五、房屋征收估價(jià)技術(shù)路線

(一)比較法估價(jià)技術(shù)路線

1.收集和測算類似房地產(chǎn)價(jià)格

收集與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。

類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格應(yīng)當(dāng)通過搜集價(jià)值時(shí)點(diǎn)近期類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格，剔除偶然的和不正常的因素以后計(jì)算得出。類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格以真實(shí)成交、可以質(zhì)證或者房地產(chǎn)交易登記的實(shí)際成交價(jià)格為依據(jù)。

2.修正類似房地產(chǎn)價(jià)格

將被征收房屋與類似房地產(chǎn)進(jìn)行交易情況、市場狀況、房地產(chǎn)狀況的比較和修正，確定比較價(jià)格。

3.確定被征收房屋價(jià)格

根據(jù)類似房地產(chǎn)比較價(jià)格，采用簡單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法確定被征收房屋最終估價(jià)價(jià)格。

(二)收益法估價(jià)技術(shù)路線

當(dāng)被征收房屋為商業(yè)用途時(shí)應(yīng)當(dāng)采用收益法，其技術(shù)路線是通過比較法測算被征收房屋的租金，進(jìn)而確定被征收房屋當(dāng)前的凈收益并預(yù)測其未來的凈收益，然后將其折現(xiàn)來求取被征收房屋市場價(jià)值。

(三)成本法估價(jià)技術(shù)路線

首先求取被征收房屋的土地重新購建價(jià)格、建筑物的重新購建價(jià)格和建筑物折舊，然后將土地和建筑物的重新購建價(jià)格減去建筑物折舊求取被征收房屋的價(jià)格。

(四)假設(shè)開發(fā)法估價(jià)技術(shù)路線

1.測算續(xù)建完成后的價(jià)值

首先根據(jù)在建工程規(guī)劃條件、現(xiàn)狀，利用市場法和長期趨勢法測算續(xù)建完成后的價(jià)值。

2.測算續(xù)建成本和費(fèi)用

根據(jù)在建工程建設(shè)進(jìn)度，測算后續(xù)建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、投資利息、續(xù)建利潤和購買在建工程的稅費(fèi)。

3.測算在建工程價(jià)值

將續(xù)建完成后價(jià)值扣除續(xù)建成本和費(fèi)用，確定在建工程價(jià)值。

六、征收估價(jià)工作流程

(一)估價(jià)機(jī)構(gòu)選定

房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人投票并以得票多的當(dāng)選，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收估價(jià)業(yè)務(wù)。

(二)估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)承攬

同一征收項(xiàng)目的房屋征收估價(jià)工作，原則上由一家房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。

兩家以上房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)機(jī)構(gòu)為牽頭單位;牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)機(jī)構(gòu)就估價(jià)對象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)假設(shè)、估價(jià)原則、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法、重要參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

(三)估價(jià)委托

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)選定或者確定后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi) 向估價(jià)機(jī)構(gòu)出具房屋征收估價(jià)委托書，并與其簽訂房屋征收估價(jià)委托合同。

房屋征收估價(jià)委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、委托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱、估價(jià)目的、估價(jià)對象范圍、估價(jià)要求以及委托日期等內(nèi)容。

房屋征收估價(jià)委托合同應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：

(1)委托人和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的基本情況;

(2)負(fù)責(zé)本估價(jià)項(xiàng)目的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師;

(3)估價(jià)目的、估價(jià)對象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)等估價(jià)基本事項(xiàng);

(4)委托人應(yīng)提供的估價(jià)所需資料;

(5)估價(jià)過程中雙方的權(quán)利和義務(wù);

(6)估價(jià)費(fèi)用及收取方式;

(7)估價(jià)報(bào)告交付;

(8)違約責(zé)任;

(9)解決爭議的方法;

(10)其他需要載明的事項(xiàng)。

(四)估價(jià)準(zhǔn)備和業(yè)務(wù)開展

估價(jià)機(jī)構(gòu)與房屋征收部門簽訂房屋征收委托合同后，應(yīng)制定相應(yīng)工作計(jì)劃，指派與房屋征收估價(jià)項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師開展估價(jià)工作。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收估價(jià)業(yè)務(wù)。

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(五)實(shí)地查勘

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。

征收房屋實(shí)地查勘時(shí)，需要分別查勘和記錄房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等情況，具體內(nèi)容包括：

1)房屋位置：坐落、方位、門牌號、房屋棟號、在院落中的位置等;

2)房屋權(quán)屬：產(chǎn)權(quán)人、房屋產(chǎn)別、產(chǎn)權(quán)證號、用途、面積等;

3)房屋建筑：朝向、間數(shù)、建成年代、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、層高、檐高、屋面、屋架、墻身、門窗等;

4)房屋裝修：門套、窗套、墻裙、燈槽、窗簾盒、掛鏡線、隔斷、石材、貼面等;

5)設(shè)備情況：衛(wèi)生間設(shè)備、廚房設(shè)備、上下水管、暖氣、燃?xì)?、電子對講、電話、有線電視、寬帶、水池、滲井、化糞池等;

6)附屬設(shè)施：門樓、院墻、院地、簡易棚、回水井、防盜門、外窗護(hù)欄等;

7)樹木：樹木種類、直徑等;

8)其他需要記錄的項(xiàng)目。

被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價(jià)值估價(jià)所必須的情況和資料。

房屋征收部門、被征收人和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門和估價(jià)機(jī)構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明。

(六)初步估價(jià)結(jié)果公示

房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收估價(jià)委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步估價(jià)結(jié)果。分戶的初步估價(jià)結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括估價(jià)對象的構(gòu)成及其基本情況和估價(jià)價(jià)值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。

公示期間，房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對分戶的初步估價(jià)結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋。存在錯(cuò)誤的，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。

(七)提交估價(jià)報(bào)告

分戶初步估價(jià)結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托估價(jià)范圍內(nèi)被征收房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)將分戶估價(jià)報(bào)告送達(dá)被征收人。

整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收估價(jià)項(xiàng)目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。

(八)解釋說明

被征收人或者房屋征收部門對估價(jià)報(bào)告有疑問的，出具估價(jià)報(bào)告的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說明。

(九)資料保管

房屋征收估價(jià)工作完成后，應(yīng)將估價(jià)報(bào)告及相關(guān)資料立卷、歸檔保管，供房地產(chǎn)管理部門、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織等查驗(yàn)。

七、房屋征收復(fù)核估價(jià)和鑒定

1.申請復(fù)核估價(jià)

被征收人或者房屋征收部門對估價(jià)結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi) ，向房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)機(jī)構(gòu)申請復(fù)核估價(jià)。

申請復(fù)核估價(jià)的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核估價(jià)申請，指出估價(jià)報(bào)告存在的問題。

2.復(fù)核估價(jià)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價(jià)申請之日起5日內(nèi)對估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變原估價(jià)結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告;估價(jià)結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核估價(jià)申請人。

3.估價(jià)老師鑒定

被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起5日內(nèi) ，向被征收房屋所在地估價(jià)老師委員會(huì)申請鑒定。

估價(jià)老師委員會(huì)應(yīng)當(dāng)選派成員組成老師組，對復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定。老師組成員為3人以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價(jià)師不得少于三分之二。

估價(jià)老師委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請之日起10日內(nèi) ，對申請鑒定估價(jià)報(bào)告的估價(jià)程序、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)假設(shè)、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法選用、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等估價(jià)技術(shù)問題進(jìn)行審核，出具書面鑒定意見。

經(jīng)估價(jià)老師委員會(huì)鑒定，估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持估價(jià)報(bào)告;估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問題的，出具估價(jià)報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。

房屋征收估價(jià)鑒定過程中，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照估價(jià)老師委員會(huì)要求，就鑒定涉及的估價(jià)相關(guān)事宜進(jìn)行說明。需要對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘和調(diào)查的，有關(guān)單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。

因房屋征收估價(jià)、復(fù)核估價(jià)、鑒定工作需要查詢被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋權(quán)屬以及相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門及其他相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)提供便利。

【案例3-3】

××市××街××號房屋征收估價(jià)結(jié)果報(bào)告(節(jié)選)

一、估價(jià)委托人(略)

二、估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)

三、估價(jià)目的

為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，估價(jià)被征收房屋的價(jià)值。

四、估價(jià)對象(略，具體見技術(shù)報(bào)告)

五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)

按照《國有土地上房屋征收估價(jià)辦法》及委托人要求，以房屋征收延期公告之日2011年12月22日為價(jià)值時(shí)點(diǎn)。

六、價(jià)值定義

本報(bào)告估價(jià)價(jià)值為估價(jià)對象房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。本報(bào)告估價(jià)價(jià)值為估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀況下包含土地使用權(quán)及房屋建筑物產(chǎn)權(quán)的市場價(jià)值。

七、估價(jià)依據(jù)(略)

八、估價(jià)原則(略)

九、估價(jià)方法

按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，一般估價(jià)方法包括比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、以及趨勢分析法等其他輔助方法。根據(jù)委托人提供的資料、估價(jià)目的和估價(jià)對象特點(diǎn)，以及估價(jià)人員對××市房地產(chǎn)市場的調(diào)查和對估價(jià)對象的實(shí)地勘查，結(jié)合委托人提供的資料，本次估價(jià)的估價(jià)對象為住宅用途房地產(chǎn)，適合使用的估價(jià)方法包括比較法、收益法和成本法。

本次估價(jià)的估價(jià)對象地處城區(qū)，房地產(chǎn)市場信息相對豐富齊全，房地產(chǎn)市場發(fā)展相對成熟，同一供需范圍內(nèi)的同類型房地產(chǎn)成交記錄和放盤個(gè)案較多，運(yùn)用比較法能充分體現(xiàn)其客觀市場價(jià)值，故本次估價(jià)選用比較法為最優(yōu)最佳方法。另外，考慮到估價(jià)對象所在地區(qū)于2010年新公布區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)，而當(dāng)?shù)胤课莸慕ㄔ斐杀炯跋嚓P(guān)稅費(fèi)清晰明確，故可以使用成本法進(jìn)行測算，其中土地使用權(quán)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、建筑物產(chǎn)權(quán)采用重置成本法分別進(jìn)行估價(jià)。

估價(jià)對象目前未辦理拆除后未來重建的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法的不確定性較大，不適宜運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法;估價(jià)對象雖屬收益性的房地產(chǎn)，但由于估價(jià)對象為年久失修舊樓房，實(shí)際剩余收益年限很有限，采用收益法未能充分體現(xiàn)其現(xiàn)狀下的土地使用權(quán)價(jià)值，故不適宜采用收益法。