2019房地產(chǎn)估價師《案例與分析》第二章考點：商業(yè)房地產(chǎn)估價

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商業(yè)房地產(chǎn)估價

商業(yè)房地產(chǎn)指用于商業(yè)目的的房地產(chǎn)。

(一)商業(yè)房地產(chǎn)的特點

商業(yè)房地產(chǎn)指用于商業(yè)目的的房地產(chǎn)，包括商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場、便利店、百貨店、專賣店、倉儲商店等。

1.收益性

2.經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

3.出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜

4.裝修高檔而復(fù)雜

5.垂直空間價值衰減性明顯

(二)影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素

1.影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)位狀況

(1)地段繁華程度。(2)交通條件。(3)臨街狀況。(4)樓層。

2.影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的實物狀況

(1)建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局。(2)凈高。(3)面積。(4)裝修。(5)無形價值。

(三)商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法

商業(yè)房地產(chǎn)估價可以采用收益法、市場法、成本法等進行估價。

1.收益法。

商業(yè)房地產(chǎn)的一個重要特點是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價最為常用的方法之一。注意凈收益、收益年限、報酬率的確定。

2.市場法。

商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此較易獲得交易(比較)實例，所以在對商業(yè)房地產(chǎn)進行估價時，市場法也是常用方法之一。也可用市場法進行租金的估算。

3.成本法。

在有些估價業(yè)務(wù)中，例如商業(yè)房地產(chǎn)的抵押估價，或是對將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進行估價時，也會用成本法作為輔助。

(三)商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線和難點處理

1.不同經(jīng)營方式商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

商業(yè)房地產(chǎn)根據(jù)其經(jīng)營方式的不同可分為出租型和商業(yè)運營型兩類。

(1)出租型商業(yè)房地產(chǎn)

出租型商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法和市場法進行估價。

采用收益法估價的關(guān)鍵是求取租金收益，租金的測算要區(qū)分租期內(nèi)和租期外兩種情況。在租期內(nèi)(毀約除外)應(yīng)根據(jù)租賃合同計算凈收益，租期結(jié)束后，應(yīng)根據(jù)市場客觀租金水平、經(jīng)營費用、稅金等利用市場法求取待估商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益，并根據(jù)市場租金變化趨勢判斷未來租金水平。因此對出租型商業(yè)房地產(chǎn)測算租金收益時，應(yīng)了解待估對象是否存在合約的限制。

采用市場法對出租型商業(yè)房地產(chǎn)估價主要應(yīng)用在兩方面：①直接求取商業(yè)房地產(chǎn)價格;②求取商業(yè)房地產(chǎn)租金，再利用收益法測算商業(yè)房地產(chǎn)價格。

(2)運營型商業(yè)房地產(chǎn)

運營型商業(yè)房地產(chǎn)主要靠經(jīng)營獲得收入，如百貨店、超級市場、大型商場等。這類商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法評估，由于難以獲取第一手租金資料，對于這類估價對象，在評估時理論上可基于營業(yè)收入測算凈收益，即凈收益=主營業(yè)務(wù)收入-主營業(yè)務(wù)成本和稅金-管理費用-財務(wù)費用-銷售費用-商業(yè)利潤。但在實際操作中，如何剝離商業(yè)經(jīng)營的利潤與房地產(chǎn)帶來的利潤是比較難以處理的問題，目前尚無較好的量化方法，主要是基于估價師對商業(yè)及房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗判斷，一般做法是根據(jù)類似可比實例修正估算出租賃收入來確定商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益。

2.不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

(1)整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價

在實際的商業(yè)房地產(chǎn)估價中，進行整幢房地產(chǎn)估價的情況相對而言比較少。對整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價時，首先應(yīng)詳細(xì)了解不同樓層的商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營方式、類型、收入水平差異等，其次了解同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價格分布影響因素，最后根據(jù)不同樓層具體情況、交易實例收集的難易程度、潛在租金及其經(jīng)營費用測算的難易程度而選擇不同估價方法，一般可采用收益法、市場法。

(2)整層商業(yè)房地產(chǎn)估價

整層商業(yè)房地產(chǎn)評估，一般可采用市場法或收益法進行，但通常情況下整層出售遠(yuǎn)少于單個商鋪出售或出租，因此當(dāng)缺少類似整層商業(yè)房地產(chǎn)出租或銷售可比實例，而僅有單個商鋪的成交實例時，如何利用單個商鋪價格修正而估算得出整層商業(yè)房地產(chǎn)的價格往往成為估價的難點。

雖然整層商業(yè)房地產(chǎn)與分割商鋪面臨的客戶群定位不同，二者在市場價格形成過程中的分割布局、策劃費用、銷售代理費用、市場接受能力并不一致，但是二者畢竟是“全體”與“個體”的關(guān)系，對于某個具體的鋪位價格而言，在數(shù)量上與整層商業(yè)房地產(chǎn)均價間存在一定的比例關(guān)系，因此可通過細(xì)致的市場調(diào)查，確定這種數(shù)量關(guān)系，進而修正到整層商業(yè)房地產(chǎn)的價格。

(3)同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面評估

對于同層商業(yè)房地產(chǎn)多個鋪面進行評估時，可先評估出一個鋪面的價格，其余鋪面價格在此基礎(chǔ)上進行修正而得出估價結(jié)果。但是這種技術(shù)處理方式要求對同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價格分布影響因素有充分的了解和認(rèn)識。

(三)空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

在實際中有多種原因?qū)е律虡I(yè)房地產(chǎn)空置，有些并不是房地產(chǎn)本身的原因。因此，在評估這類商業(yè)房地產(chǎn)時，結(jié)合估價對象的具體情況，對其進行最高最佳使用分析是十分必要的，而這也是這類房地產(chǎn)評估的難點之一。