2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》第二章考點(diǎn)：商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)

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商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)

(一)商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

(1)所處區(qū)位好，規(guī)模大

(2)多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善。

(3)出租經(jīng)營(yíng)為主，多由專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理。

(二)影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的因素

1.影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位狀況

(1)集聚程度。(2)交通條件。(3)周邊環(huán)境。(4)樓層。

2.影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)物狀況

(1)外觀形象。(2)內(nèi)部裝修。(3)設(shè)備與設(shè)施。(4)智能化程度。(5)物業(yè)管理水平。(6)租戶(hù)類(lèi)型。

(三)商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)可以采用收益法、市場(chǎng)法、成本法等進(jìn)行估價(jià)。

(三)商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線和難點(diǎn)處理

1.商務(wù)辦公房地產(chǎn)租金的求取

商務(wù)辦公房地產(chǎn)的租金一般采用市場(chǎng)法求取。租金的求取應(yīng)注意以下問(wèn)題：

(1)租約問(wèn)題。

(2)租金構(gòu)成的內(nèi)涵問(wèn)題。

(3)租金的支付方式問(wèn)題。

(4)地下車(chē)庫(kù)租金問(wèn)題。

2.整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

(1)單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

對(duì)其估價(jià)主要采用市場(chǎng)法和收益法。由于市場(chǎng)上整幢辦公樓轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的交易實(shí)例比較少，難以通過(guò)整幢辦公樓轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的交易實(shí)例來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。但由于單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)就是估價(jià)對(duì)象只有辦公一種功能，每一層的價(jià)格差異比較小，層與層之間主要存在樓層價(jià)格差異，因此，可以先評(píng)估出一層的價(jià)格，再確定層差修正系數(shù)，計(jì)算出所有樓層的價(jià)格。

(2)商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

對(duì)商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，首先要分清不同的功能區(qū)及其面積大小，然后分別按辦公用房、居住用房進(jìn)行估價(jià)，辦公用房可以采用市場(chǎng)法和收益法估價(jià)，居住用房主要采用市場(chǎng)法估價(jià)。

(3)綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

對(duì)綜合商務(wù)辦公房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，首先要分清不同的功能區(qū)，了解和確定各功能區(qū)的其面積大小、經(jīng)營(yíng)方式、收益能力等;其次，根據(jù)不同功能區(qū)的收益性特點(diǎn)、交易實(shí)例收集的難易程度而選用不同的估價(jià)方法，主要采用市場(chǎng)法和收益法進(jìn)行估價(jià);最后，將各功能區(qū)的價(jià)格進(jìn)行匯總得到整幢綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價(jià)格。