2019房地產(chǎn)估價師《案例與分析》第二章考點：居住房地產(chǎn)估價

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居住房地產(chǎn)估價

一、居住房地產(chǎn)估價

(一)居住房地產(chǎn)及其估價的特點

1.單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大

2.具有較強的相似性、可比性

3.不同類型住房價格內涵差異明顯

我國居住房地產(chǎn)存在著商品房、房改房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房和集資住房，這些住房的產(chǎn)權形式存在差異，商品房具有完全產(chǎn)權，即擁有一定期限的國有土地使用權和地上建筑物的所有權;房改房、經(jīng)濟適用住房只擁有地上建筑物所有權，不擁有或部分擁有土地使用權，其土地使用權既有劃撥的(扣除出讓金問題)，也有出讓的;廉租住房只擁有建筑物的使用權。

(二)影響居住房地產(chǎn)價格的因素

1.影響居住房地產(chǎn)價格的區(qū)位狀況

(1)位置。(2)交通條件。(3)生活服務設施。(4)教育配套設施。(5)環(huán)境質量。

2.影響居住房地產(chǎn)價格的實物狀況

(1)建筑結構、類型和等級。(2)設施與設備。(3)建筑質量。(4)裝修。

(二)居住房地產(chǎn)估價的常用方法

居住房地產(chǎn)估價可以選擇市場法、成本法、收益法、假設開發(fā)法(在建住宅)等。

1.市場法

由于居住房地產(chǎn)市場交易頻繁、交易量巨大，很容易獲得交易實例，因此，市場法是居住房地產(chǎn)估價最常用的估價方法。

2.成本法

成本法也常用于居住房地產(chǎn)估價，在居住房地產(chǎn)的抵押價值評估時，遵循謹慎估價原則，會選擇成本法進行估價，此外，居住房地產(chǎn)的征收估價和在建工程估價往往也選用成本法進行估價。

3.收益法

對于出租型的居住房地產(chǎn)(出租的住宅、出租的公寓等)，能夠比較準確和客觀地計算其收益，往往選用收益法進行估價。

4.假設開發(fā)法

在建的住宅工程可以用假設開發(fā)法估價。

(三)居住房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理

1.商品房估價的技術路線和難點處理

商品房由于市場交易實例較多，因此常采用市場法進行估價。而對于整幢住宅樓估價時，則因交易實例較少，通常采用從個體到整體的估價思路，即選擇某一基準層的某套住宅作為估價對象，選取與估價對象類似的交易實例，利用市場法測算該套住宅的價格，然后采用類比法，經(jīng)過樓層、朝向、景觀、成交建筑面積、戶型等因素的修正，得出各層、各幢住宅樓的整體價格。

2.房改房、經(jīng)濟適用房的估價技術路線和難點處理

房改房、經(jīng)濟適用房的估價技術路線與商品房類似，不同之處是要考慮土地使用權出讓金或土地收益的扣除問題。利用市場法估價時，先估算估價對象的市場價值，再扣除應向政府繳納的土地使用權出讓金或土地收益。利用成本法估價時，應評估估價對象不包含土地出讓金下的房屋重新購建價格。