2019房地產(chǎn)估價師《案例與分析》第一章考點(diǎn)：房地產(chǎn)估價報告寫作

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第二節(jié) 房地產(chǎn)估價報告寫作

一、房地產(chǎn)估價報告的構(gòu)成要素

房地產(chǎn)估價報告應(yīng)采取書面形式，一份完整的敘述式估價報告通常由以下八個部分構(gòu)成：

對特定目的的房地產(chǎn)估價報告如房地產(chǎn)抵押貸款前估價報告，還應(yīng)包括估價對象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險提示。此外，房地產(chǎn)估價報告根據(jù)估價委托人的需要或有關(guān)要求，還可在完整的估價報告的基礎(chǔ)上形成估價報告摘要。

【考點(diǎn)】在案例考試指錯題中，若以上部分有缺項而沒有明確理由，可作為一處錯誤指出。如注明“略”，可視為不缺項。

二、房地產(chǎn)估價報告寫作要求

房地產(chǎn)估價報告寫作應(yīng)做到下列幾點(diǎn)：

1.真實。應(yīng)按事物的本來面目陳述事實、描述狀況、說明情況，沒有虛假記載。

2.客觀。應(yīng)不加個人偏見地進(jìn)行敘述、分析和評論，得出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)，沒有誤導(dǎo)性陳述。

3.準(zhǔn)確。估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)應(yīng)正確，用語應(yīng)明確肯定、避免產(chǎn)生誤解，對未予以核實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項及其對估價結(jié)果的影響應(yīng)予以說明，沒有含糊其辭。

4.完整。應(yīng)提供必要的信息，全面反映估價過程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全、配套，不得隱瞞事實，沒有重大遺漏。

5.清晰。應(yīng)層次分明，用簡潔的文字對有關(guān)情況和問題進(jìn)行歸納總結(jié)，避免不必要的重復(fù)，便于估價報告使用者理解和使用。

6.規(guī)范。估價報告的制作應(yīng)符合規(guī)定的格式，文字、圖表等的使用應(yīng)符合相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，有關(guān)專業(yè)術(shù)語應(yīng)采用相應(yīng)專業(yè)明文規(guī)定或約定俗成的術(shù)語。

三、房地產(chǎn)估價報告的寫作

考試分析：房地產(chǎn)估價報告寫作的錯誤是案例指錯題考核的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)估價報告判斷的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)有：

1.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》2015年

2.房地產(chǎn)估價案例與分析教材

3.房地產(chǎn)估價理論與方法教材

4.房地產(chǎn)估價報告評審標(biāo)準(zhǔn)(試行)

5.房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)(2014年2月1日試行)

6.相關(guān)房地產(chǎn)估價專項標(biāo)準(zhǔn)

2015年頒發(fā)的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》是國家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，具有四者中最高的權(quán)威性;房地產(chǎn)估價案例與分析和房地產(chǎn)估價理論與方法教材有時相關(guān)內(nèi)容在說法上不一致，建議考生以房地產(chǎn)估價理論教材為準(zhǔn);房地產(chǎn)估價報告評審標(biāo)準(zhǔn)，是從評審角度界定的，可做學(xué)習(xí)時參考;房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)，可以幫助統(tǒng)一基本概念;相關(guān)房地產(chǎn)估價專項標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)不同的實例選擇。

六個標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)不可偏廢，要結(jié)合實例綜合判斷。

房地產(chǎn)估價報告寫作將從案例考試指錯題的角度出發(fā)，對房地產(chǎn)估價報告中可能會出現(xiàn)的問題、“考點(diǎn)”進(jìn)行講解。

(一)封面的寫作

房地產(chǎn)估價報告的封面應(yīng)寫明

1.估價報告名稱

2.估價報告編號

3.估價項目名稱

4.估價委托人

5.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)

6.注冊房地產(chǎn)估價師

7.估價報告出具日期

1.估價報告名稱

估價報告名稱一般為“房地產(chǎn)估價報告”。為了一目了然，也可結(jié)合估價對象和估價目的來起名，例如“房地產(chǎn)抵押估價報告”、“城市房屋征收估價報告”。

【考點(diǎn)】根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》，房地產(chǎn)抵押估價的封面標(biāo)題必須明確為“房地產(chǎn)抵押估價報告”;如只寫房地產(chǎn)估價報告，在指錯題中可以算一處錯誤。

2.估價報告編號

估價報告編號為本估價報告在本估價機(jī)構(gòu)內(nèi)的編號，主要便于估價報告的檔案管理及查閱。估價報告編號應(yīng)反映估價機(jī)構(gòu)簡稱、估價報告出具年份，并應(yīng)按順序編號數(shù)，不得重復(fù)、遺漏、跳號。

封面上的估價報告編號要與估價結(jié)果報告中的編號一致。

3.估價項目名稱

估價項目名稱根據(jù)估價對象的名稱或位置、估價目的，提煉出的簡潔名稱。如“深圳市羅湖區(qū)布吉路××花園××閣第20層A住宅抵押價值評估”。

注意估價名稱與估價對象的區(qū)別

“深圳市羅湖區(qū)布吉路”表示估價對象的區(qū)位;“××花園××閣第20層A”表示估價對象的名稱，這個名稱是估價對象在價值時點(diǎn)所使用的名稱，也是本估價報告中所使用的名稱;“住宅”表示估價對象的用途，“抵押價值評估”表示估價目的。

需要注意的是，有的建筑物在不同時期可能冠以不同的名稱，特別是一些在建工程，項目建成后有可能重新冠名。因此，對于一些建成年代較長的建筑物，除了價值時點(diǎn)的名稱之外，歷史上可能還有其他的稱謂，這一點(diǎn)可以在估價報告實物狀況分析中作簡要說明。

4.估價委托人

估價委托人，需要準(zhǔn)確無誤地寫明其全稱。當(dāng)為單位時，應(yīng)寫明其名稱，如“××貿(mào)易有限公司”;當(dāng)為個人時，應(yīng)寫明其姓名。

5.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，同估價委托人相對應(yīng)，應(yīng)準(zhǔn)確無誤地寫明估價機(jī)構(gòu)的全稱。如“××房地產(chǎn)估價有限公司”。

6.注冊房地產(chǎn)估價師

注冊房地產(chǎn)估價師，主要是應(yīng)寫明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名和注冊號。

注意：姓名+注冊號，且是2名以上。此處如果沒有注冊號，只要有別的錯誤就不要糾出，不應(yīng)該算一處錯誤。歷年答案中沒有此考點(diǎn)，除非糾不出別的錯了。指錯：封面中“估價人員”應(yīng)為“注冊房地產(chǎn)估價師”。

7.估價報告出具日期

估價報告出具日期，是指本次估價出具報告的年、月、日。需要注意的是，封面上的估價報告出具日期應(yīng)與致估價委托人函中的致函日期一致。

注意：2014年考點(diǎn)：封面中應(yīng)是“估價報告出具日期”而不是“估價作業(yè)期”。

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八個估價時間概念的辨析：

1.估價報告開始日期。指受理估價委托的日期。

2.估價報告完成日期。指完成估價報告的日期或出具估價報告的日期。

3.估價作業(yè)日期。指從估價報告開始日期到估價報告完成日期的時間段。

4.價值時點(diǎn)。指估價結(jié)果對應(yīng)的日期。

5.致函日期。指出具估價報告的日期或估價報告完成的日期。

6.實地查勘期。指進(jìn)入估價對象現(xiàn)場之日起至完成實地查勘之日止。

7.估價報告應(yīng)用有效期。指自估價報告出具日期起算，使用估價報告不得超過的時間。

8.估價責(zé)任期。指出具報告的估價機(jī)構(gòu)及注冊估價師應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任的期限。如果估價報告在其應(yīng)用的有效期內(nèi)未使用，則估價責(zé)任期等同估價報告的有效期;如果估價報告在其應(yīng)用的有效期內(nèi)使用，則估價報告責(zé)任期為無限期或者到估價服務(wù)的行為結(jié)束為止。

(二)致估價委托人函的寫作(主要考點(diǎn))

致估價委托人函的寫作內(nèi)容包括：致函對象、估價目的、估價對象、價值時點(diǎn)、價值類型(注意：2011年教材要求，沒有就算錯誤。比如是抵押還是征收評估)、估價方法、估價結(jié)果、與評估價值和使用估價報告、估價結(jié)果有關(guān)的特別提示、致函日期。

1.致函對象，應(yīng)寫明估價委托人的名稱或姓名。

2.估價目的，應(yīng)寫明估價委托人對估價報告的預(yù)期用途，或估價是為了滿足估價委托人的何種需要。

3.估價對象，應(yīng)寫明估價對象的財產(chǎn)范圍及名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等基本狀況。

4.價值時點(diǎn)，應(yīng)寫明所評估的估價對象價值或價格對應(yīng)的時間。

5.價值類型，應(yīng)寫明所評估的估價對象價值或價格的名稱;當(dāng)所評估的估價對象價值或價格無規(guī)范的名稱時，應(yīng)寫明其定義或內(nèi)涵。

6.估價方法，應(yīng)寫明所采用的估價方法的名稱。

7.估價結(jié)果，應(yīng)寫明最終評估價值的總價，并應(yīng)注明其大寫金額;除估價對象無法用單價表示外，還應(yīng)寫明最終評估價值的單價。

8.與評估價值和使用估價報告、估價結(jié)果有關(guān)的特別提示。

9.致函日期，應(yīng)注明致函的年、月、日。

致估價委托人函應(yīng)加蓋房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)公章，不得以其他印章代替公章，法定代表人或執(zhí)行合伙人宜在其上簽名或蓋章。受函方要寫明估價委托人的全稱，致函方要署房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的全稱，致函日期為估價報告出具日期。致委托人函中的文字應(yīng)表述準(zhǔn)確、簡潔，應(yīng)特別注意估價結(jié)果與估價結(jié)果報告或者估價技術(shù)報告中的結(jié)果必須一致，落款日期必須在房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的資質(zhì)有效期內(nèi)。

注意落款

(1)公章。致估價委托人函應(yīng)加蓋房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)公章，不得以其他印章代替公章。(必須是公章，其他印章算錯，無公章算錯)

(2)簽名。法定代表人或執(zhí)行合伙人宜在其上簽名或蓋章。

(3)受函方要寫明估價委托人的全稱，致函方要署房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的全稱。

(4)致函日期。致函日期為估價報告出具日期。注意，落款日期必須在房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的資質(zhì)有效期內(nèi)。必須與前面封面的估價報告出具日期一致，注意不一定是價值時點(diǎn)。

【高頻考點(diǎn)】2006年、2009年、2010年的答案中都有“致委托人函中缺估價報告應(yīng)用有效期”;2004年、2006年的答案中都有“致委托人函中沒有說明估價時點(diǎn)”;2004年答案“致委托人函中缺法定代表人的簽名”;2009年答案“致委托人函中缺估價對象的詳細(xì)說明”和“致委托人函中缺估價對象的法定優(yōu)先受償款和抵押價值的說明”、2007年“致委托人函中缺少估價目的”;2012年“致估價委托人函及技術(shù)報告中的估價結(jié)果中缺車庫部分價格”。

(三)目錄的寫作

估價報告目錄應(yīng)包括：估價師聲明、估價假設(shè)和限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件，其中估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告還應(yīng)出現(xiàn)二級目錄。

估價報告目錄的編寫，需要注意與后面的報告內(nèi)容相匹配，應(yīng)按估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告和附件各個組成部分的前后次序列出其名稱及對應(yīng)的頁碼，以便估價委托人或估價報告使用者對估價報告的框架和內(nèi)容有一個總體了解，并容易找到其關(guān)注的內(nèi)容。

當(dāng)按估價委托合同約定不向委托人提供估價技術(shù)報告時，估價報告的目錄中可不列出估價技術(shù)報告及其各個組成部分，但在估價技術(shù)報告中應(yīng)有單獨(dú)的目錄，且該目錄中應(yīng)按前后次序列出估價技術(shù)報告各個組成部分的名稱及對應(yīng)的頁碼。

幾個注意要點(diǎn)：

1.目錄在致委托人函后面。2014年“致估價委托人函”應(yīng)放在“目錄”之前。

2.目錄中文字、頁碼、內(nèi)容與正文一致。

3.結(jié)果報告和技術(shù)報告應(yīng)出現(xiàn)二級目錄。

4.僅向委托人提供結(jié)果報告的，存檔的技術(shù)報告中應(yīng)當(dāng)有單獨(dú)的目錄。

(四)估價師聲明的寫作(2013教材變化，原為“注冊房地產(chǎn)估價師聲明”)

估價師聲明應(yīng)寫明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師對其估價職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力和勤勉盡責(zé)估價等作出承諾和保證。不能將估價師聲明的內(nèi)容與估價假設(shè)和限制條件的內(nèi)容相混淆，或把估價師聲明變成注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的免責(zé)聲明。

鑒證性(公證性、證據(jù)性)估價報告的注冊房地產(chǎn)估價師聲明應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.注冊房地產(chǎn)估價師在估價報告中對事實的說明是真實和準(zhǔn)確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。

2.估價報告中的分析、意見和結(jié)論是注冊房地產(chǎn)估價師獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價報告中已經(jīng)說明的估價假設(shè)和限制條件的限制。

3.注冊房地產(chǎn)估價師與估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，也對估價對象、估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有偏見。

4.注冊房地產(chǎn)估價師是按照有關(guān)房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行估價工作，撰寫估價報告。

非鑒證性估價報告的注冊房地產(chǎn)估價師聲明，可根據(jù)實際情況對上述內(nèi)容進(jìn)行適當(dāng)增減。

注冊房地產(chǎn)估價師聲明應(yīng)注明所有參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名、注冊號，并經(jīng)本人簽名，不得以個人印章代替簽名，非注冊房地產(chǎn)估價師和未參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師不得在其上簽名。

房地產(chǎn)估價師聲明

【考點(diǎn)】

1.未列明實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師姓名;(必須是2名以上，1人去查勘算錯誤。若不是所有在本聲明上簽名的注冊房地產(chǎn)估價師都對估對象進(jìn)行實地查勘，應(yīng)如實寫明對實地查勘的估價師姓名，但非注冊房地產(chǎn)估價師不應(yīng)在該聲明上簽字。)

2.缺少注冊房地產(chǎn)估價師姓名、注冊號、親筆簽名;(且必須是兩名以上，如是一人就算錯誤;不得以個人印章代替簽名)

3.未說明是否有重要專業(yè)幫助;(有重要專業(yè)幫助的，應(yīng)說明幫助的老師;應(yīng)有重要專業(yè)幫助而未說明重要專業(yè)幫助的算錯;)

注：注冊房地產(chǎn)估價師聲明的寫作內(nèi)容不能與估價假設(shè)和限制條件的內(nèi)容相混淆，不能把注冊房地產(chǎn)估價師聲明變成免責(zé)聲明。

【高頻考點(diǎn)】2007年“注冊房地產(chǎn)估價師聲明缺少參加實地查勘的估價人員姓名”;2008年“估價師聲明應(yīng)是注冊房地產(chǎn)估價師聲明”(注意：但此條在2014年以后考試中不算錯誤);2012年“注冊房地產(chǎn)估價師聲明中不能依據(jù)當(dāng)事人要求進(jìn)行評估”。

(五)估價假設(shè)和限制條件的寫作

估價假設(shè)應(yīng)針對估價對象狀況等估價前提，作出必要、合理且有依據(jù)的假定，不得為了規(guī)避應(yīng)盡的檢查資料、調(diào)查情況等勤勉盡責(zé)估價義務(wù)或為了高估、低估估價對象的價值或價格而濫用估價假設(shè)。

估價假設(shè)和限制條件應(yīng)說明下列內(nèi)容：

1.一般假設(shè)，應(yīng)說明對估價所依據(jù)的估價委托人提供的估價對象的權(quán)屬、面積、用途等資料進(jìn)行了檢査，在無理由懷疑其合法性、真實性、準(zhǔn)確性和完整性且未予以核實的情況下，對其合法、真實、準(zhǔn)確和完整的合理假定;對房屋安全、環(huán)境污染等影響估價對象價值或價格的重大因素給予了關(guān)注，在無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測的情況下，對其安全的合理假定等。

2.未定事項假設(shè)，應(yīng)說明對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項所做的合理的、最可能的假定。當(dāng)估價對象無未定事項時，應(yīng)無未定事項假設(shè)。

3.背離事實假設(shè)，應(yīng)說明因估價目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對估價對象狀況所做的與估價對象的實際狀況不一致的合理假定。當(dāng)估價設(shè)定的估價對象狀況與估價對象的實際狀況無不一致時，應(yīng)無背離事實假設(shè)。

4.不相一致假設(shè)，應(yīng)說明在估價對象的實除用途、登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致，或不同權(quán)屬證明上的權(quán)利人之間不一致，估價對象的名稱或地址不一致等情況下，對估價所依據(jù)的用途或權(quán)利人、名稱、地址等的合理假定。當(dāng)估價對象狀況之間無不一致時，應(yīng)無不相一致假設(shè)。

5.依據(jù)不足假設(shè)，應(yīng)說明在估價委托人無法提供估價所必需的反映估價對象狀況的資料及注冊房地產(chǎn)估價師進(jìn)行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況下，缺少該資料及對相應(yīng)的估價對象狀況的合理假定。當(dāng)無依據(jù)不足時，應(yīng)無依據(jù)不足假設(shè)。

6.估價報告使用限制，應(yīng)說明估價報告和估價結(jié)果的用途、使用者、使用期限等使用范圍及在使用估價報告和估價結(jié)果時需要注意的其他事項。其中，估價報告使用期限應(yīng)自估價報告出具之日起計算，根據(jù)估價目的和預(yù)計估價對象市場價格變化程度確定，不宜超過一年。

估價假設(shè)和限制條件的寫作應(yīng)注意：1)必須披露對估價結(jié)果有重大影響的事項或者因素，并就其對估價結(jié)果的影響進(jìn)行說明;2)估價假設(shè)必須具有針對性;3)估價假設(shè)應(yīng)按照“合法、必要、合理、有依據(jù)”進(jìn)行說明;4)不能為了高估或低估、規(guī)避應(yīng)盡的勤勉盡責(zé)義務(wù)等而濫用估價假設(shè)。

【案例1-4】估價假設(shè)和限制條件的寫作實例

估價假設(shè)和限制條件

(一)一般假說

1.估價對象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓。

2.估價委托人提供了估價對象的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》，我們對權(quán)屬證書上記載的權(quán)屬、面積、用途等資料進(jìn)行了審慎檢查，但未予以核實，在無理由懷疑其合法性、真實性、準(zhǔn)確性和完整性的情況下，假定估價委托人提供的資料合法、真實、準(zhǔn)確、完整。

3.市場供應(yīng)關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。

4.注冊房地產(chǎn)估價師已對房屋安全、環(huán)境污染等影響估價對象價值的重大因素給予了關(guān)注，在無理由懷疑估價對象存在隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測的情況下，假定估價對象能正常安全使用。

5.估價對象在價值時點(diǎn)的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場，即能滿足以下條件：(1)自愿銷售的賣方及自愿購買的買方;(2)交易雙方無任何利害關(guān)系，交易的目的是追求各自利益的最大化;(3)交易雙方了解交易對象、知曉市場行情;(4)交易雙方有較充裕的時間進(jìn)行交易;(5)不存在特殊買者的附加出價。

6.由于估價委托人告知沒有租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利限制，且注冊房地產(chǎn)估價師無法知曉其真實性，故本次估價以估價對象沒有他項權(quán)利限制為假設(shè)前提。

7.由于估價委托人告知沒有法定優(yōu)先受償情況，且注冊房地產(chǎn)估價師無法知曉其真實性，故本次估價假設(shè)估價對象不存在未被估價人員發(fā)現(xiàn)的法定優(yōu)先受償款。

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(二)未定事項假設(shè)

1.估價對象《房屋所有權(quán)證》未記載建筑物的建成年份，估價委托人亦未提供相關(guān)建成年份資料，經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師實地調(diào)查，估價對象1幢辦公樓、2幢宿舍樓等9幢均建成于2002年，本次估價建筑物的建成年份以實際調(diào)查為準(zhǔn)，僅在本報告中使用，不作其他任何用途使用。

2.本報告出具的價格包含了國有土地使用權(quán)出讓金。若至價值時點(diǎn)止，原產(chǎn)權(quán)人尚有任何有關(guān)估價對象的應(yīng)繳未繳稅費(fèi)，應(yīng)按照規(guī)定繳納或從評估價值中相應(yīng)扣減。

3.根據(jù)估價委托人提供的資料，均未記載估價對象的容積率，本次估價采用的容積率以估價對象實際容積率為準(zhǔn)。

4.本次估價測算的預(yù)期實現(xiàn)抵押權(quán)的處置稅金為估價對象于價值時點(diǎn)以抵押價值進(jìn)入市場轉(zhuǎn)讓時，賣方需負(fù)擔(dān)的正常稅費(fèi)，僅供參考，其預(yù)期實現(xiàn)抵押權(quán)的處置稅金應(yīng)以有關(guān)稅務(wù)部門計算的為準(zhǔn)。

5.估價對象為工業(yè)用房，土地剩余使用年限短于建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命，故收益期結(jié)束后尚有建筑物殘余價值。由于估價委托人未能提供估價對象土地建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，估價人員無法確定其收益期結(jié)束后建筑物殘余價值是否可獲相應(yīng)補(bǔ)償，根據(jù)謹(jǐn)慎原則，本次估價不考慮收益期結(jié)束后的建筑物殘余價值對估價結(jié)果的影響。

(三)背離事實假設(shè)

1.估價結(jié)果是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)，估價時沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、市場供應(yīng)關(guān)系變化、市場結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產(chǎn)價值的影響，也沒有考慮估價對象將來可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價格等對估價結(jié)果的影響。當(dāng)上述條件發(fā)生變化時，估價結(jié)果一般亦會發(fā)生變化。

2.估價結(jié)果未考慮估價對象及其所有權(quán)人已承擔(dān)的債務(wù)、或有債務(wù)及經(jīng)營決策失誤或市場運(yùn)作失當(dāng)對其價值的影響。

(四)不相一致假說

據(jù)估價委托人提供的南建房權(quán)證房管處字第×××××號《房屋所有權(quán)證》載，3幢及5幢工業(yè)廠房建筑結(jié)構(gòu)均為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師實地查勘，實際為鋼結(jié)構(gòu)，與證載不一致，根據(jù)實際情況，本次估價按實際建筑結(jié)構(gòu)即鋼結(jié)構(gòu)進(jìn)行估價。

(五)依據(jù)不足假設(shè)

(六)估價報告使用限制

1.本估價報告僅用于為估價委托人確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)，不得用于其他用途。

2.本估價報告自出具之日起一年內(nèi)有效。但價值時點(diǎn)后，在報告有效期內(nèi)估價對象的質(zhì)量及價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對估價對象價值產(chǎn)生明顯影響時，不能直接使用本估價結(jié)果;超過一年，需重新進(jìn)行估價。

3.本估價報告專為估價委托人所使用，未經(jīng)本估價機(jī)構(gòu)同意，不得向估價委托人和報告審查部門之外的單位和個人提供;本報告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發(fā)表。

4.本報告由×××房地產(chǎn)估價有限公司負(fù)責(zé)解釋。

5.本報告必須經(jīng)估價機(jī)構(gòu)加蓋公章、注冊房地產(chǎn)估價師簽字后方可使用，估價機(jī)構(gòu)僅對本報告的原件承擔(dān)責(zé)任，對任何形式的復(fù)制件概不認(rèn)可且不承擔(dān)責(zé)任。

(六)估價結(jié)果報告的寫作(13+2項)

估價結(jié)果報告應(yīng)記載以下事項：(1)估價委托人;(2)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu);(3)估價目的;(4)估價對象;(5)價值時點(diǎn);(6)價值類型;(7)估價原則;(8)估價依據(jù);(9)估價方法;(10)估價結(jié)果;(11)注冊房地產(chǎn)估價師;(12)實地查勘期;(13)估價作業(yè)期。如果是房地產(chǎn)抵押估價報告，還應(yīng)包括變現(xiàn)能力分析、市場風(fēng)險提示。

1.估價委托人

當(dāng)估價委托人為單位時，應(yīng)寫明其名稱、住所和法定代表人姓名;當(dāng)估價委托人為個人時，應(yīng)寫明其姓名和住址。

2.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)

應(yīng)寫明房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的名稱、住所、法定代表人或執(zhí)行事務(wù)合伙人姓名、資質(zhì)等級和資質(zhì)證書編號。

注意：在考試中，估價機(jī)構(gòu)的法定代表人、資質(zhì)等級、資質(zhì)證書編號可能會故意遺漏，無資質(zhì)等級算錯誤、有了資質(zhì)等級沒有資質(zhì)證書編號也算錯誤，有了資質(zhì)等級要看業(yè)務(wù)范圍是否在資質(zhì)等級內(nèi)，超出等級承攬業(yè)務(wù)算錯。

相關(guān)推薦：2019房地產(chǎn)估價師《案例與分析》第一章考點(diǎn)匯總

3.估價目的

估價目的應(yīng)說明估價委托人對估價報告的預(yù)期用途，或估價是為了滿足估價委托人的何種需要。估價目的通常由客戶設(shè)定。因此，估價結(jié)果報告中不同種類的估價目的其表述應(yīng)不同，具體舉例如下：

(1)抵押估價目的表述為：“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值”;

(2)國有土地房屋征收補(bǔ)償估價目的表述為：“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”;

(3)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價目的可表述為：“為委托人轉(zhuǎn)讓估價對象提供市場價值參考”;

(4)企業(yè)入股、合并等涉及的房地產(chǎn)估價目的可表述為：“為企業(yè)入股、合并等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的作價提供價值依據(jù)”;

(5)房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢服務(wù)估價目的可表述為：“為房地產(chǎn)投資提供價值參考依據(jù)”。

4.估價對象(同《估價理論與方法》)

不同估價項目的估價對象范圍可能不同?，F(xiàn)實中的房地產(chǎn)估價對象包括房屋、構(gòu)筑物、土地、在建工程、期房和滅失的房地產(chǎn)等。估價對象還可能不是純粹的房地產(chǎn)，而含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財產(chǎn)的價值，如為某個可供直接經(jīng)營使用的旅館、商店、餐館、汽車加油站、高爾夫球場等的交易提供價值參考依據(jù)的估價。

其評估價值除了包含該旅館、商店、餐館、汽車加油站、高爾夫球場等的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價值，通常還包含房地產(chǎn)以外的其他財產(chǎn)，如家具、電器、貨架、機(jī)器設(shè)備等的價值，甚至包含特許經(jīng)營權(quán)、商譽(yù)、客戶基礎(chǔ)、員工隊伍、債權(quán)債務(wù)等的價值，即以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值評估或稱為企業(yè)價值評估。

估價對象應(yīng)在估價委托人指定及提供有關(guān)情況和資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價目的依法確定，并應(yīng)明確界定其財產(chǎn)范圍和空間范圍，不得遺漏或虛構(gòu)。法律、行政法規(guī)規(guī)定不得買賣、租賃、抵押、作為出資或進(jìn)行其他活動的房地產(chǎn)，或征收不予補(bǔ)償?shù)姆康禺a(chǎn)，不應(yīng)作為相應(yīng)估價目的的估價對象。對作為估價對象的，應(yīng)在估價報告中根據(jù)估價目的分析、說明其進(jìn)行相應(yīng)買賣或租賃、抵押、作為出資等活動的合法性。

估價對象的描述應(yīng)做到層次清晰、用語表達(dá)簡單、準(zhǔn)確。估價對象的寫作主要包括以下幾方面：1)估價對象基本狀況的說明，應(yīng)概要說明估價對象的財產(chǎn)范圍及名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等基本狀況;2)土地基本狀況的說明，應(yīng)包括四至、面積、形狀、周圍環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況、土地使用期限等;3)建筑物基本狀況的說明，應(yīng)包括建筑物層數(shù)，用途，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)保養(yǎng)和使用情況，公共配套設(shè)施完備程度等。

估價對象在案例考試中常會出現(xiàn)估價對象描述缺項的錯誤，是考試中常出的考點(diǎn)。要求是：要寫全面。

【往年考點(diǎn)】2006年：“結(jié)果報告中土地實物狀況描述缺少土地面積(或分?jǐn)偼恋孛娣e)”。2007年：“結(jié)果報告中區(qū)位狀況缺少方位、與重要設(shè)施的距離、交通條件、朝向等介紹”;“結(jié)果報告中土地狀況缺少土地使用年限、建筑容積率、建筑覆蓋率、綠地率等指標(biāo)”;“結(jié)果報告中權(quán)益狀況沒有交代房屋共有權(quán)人及《房屋共有權(quán)證》，土地使用權(quán)人;他項權(quán)利日期不夠具體”。

2008年：“估價對象未說明是否為整體估價，但不包括動產(chǎn)”，“估價對象權(quán)益描述不全，未交代有共有權(quán)人，是否設(shè)立抵押權(quán)等”。2009年：“估價對象權(quán)利狀況描述不全，未交待是否有共有權(quán)人，是否設(shè)立抵押權(quán)，缺房屋所有權(quán)情況說明”;“估價對象中土地使用權(quán)出讓起始年份未說明或介紹”;“估價對象中缺區(qū)位狀況說明或介紹”;“估價對象缺現(xiàn)狀使用狀況說明，如是否有出租情形、各層使用狀況(含地下三層)等”。

2010年：“估價對象實物狀況描述不全或不清(或說缺估價對象土地實物狀況、或建成時間未具體到月、或缺估價對象四至、或缺各估價對象分?jǐn)偟耐恋孛娣e)”;10年第二個答案“估價對象權(quán)益狀況描述不全(或缺他項權(quán)利限制情況、或缺租賃權(quán)情況、或缺是否有優(yōu)先受償款情況)”。2012年：“未明確說明加層部分面積是否屬于產(chǎn)權(quán)登記面積，計入總價的理由未說明”。

“估價對象中缺土地使用權(quán)出讓年限或土地使用權(quán)起始日期”，“估價對象中缺裝飾裝修部分的描述或說明”，“估價對象中缺是否有共有權(quán)的說明”。2013年：“缺估價對象是否有他項權(quán)、是否有共有權(quán)情況說明”。“七通一平”中不包含“通風(fēng)”，缺少“通信”或者說“七通一平”中不應(yīng)為“通風(fēng)”而應(yīng)為“通信”。

2014年估價對象介紹中缺少建筑物建成年份。

5.價值時點(diǎn)(2013教材之前寫作估價時點(diǎn))

價值時點(diǎn)是所評估的估價項目客觀合理價格或價值對應(yīng)的某一特定時間，因此價值時點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價目的確定，應(yīng)說明所評估的估價對象價值或價格對應(yīng)的時間及其確定的簡要理由，價值時點(diǎn)應(yīng)采用公歷表示，宜具體到日。回顧性估價和預(yù)測性估價的價值時點(diǎn)在難以具體到日且能滿足估價目的需要的情況下，可到周或旬、月、季、半年、年等。

在案例考試中，從2011年理論教材要求說明價值時點(diǎn)確定的理由，價值時點(diǎn)中沒有說明“價值時點(diǎn)的確定理由”可作為一處錯誤予以指出。

對于抵押目的估價，價值時點(diǎn)一般應(yīng)選定為估價人員實地查勘現(xiàn)場之日，如不是實地查勘之日，還要在估價假設(shè)與限制條件中說明一下。

被征收房屋價值時點(diǎn)為“房屋征收決定公告之日”。

6.價值類型

價值類型是指所評估的估價對象的某種特定價值或價格，包括價值或價格的名稱、定義或內(nèi)涵。在一個估價項目中，價值類型不是可以隨意確定的，而應(yīng)根據(jù)估價目的來確定。常見的價值類型有市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、抵押價值、快速變現(xiàn)價值等。不同估價對象、同一估價對象但不同估價目的往往具有不同的價值類型。

因此，估價結(jié)果報告中不同價值類型表述應(yīng)不同，應(yīng)說明所評估的估價對象價值或價格的名稱、定義或內(nèi)涵。具體舉例如下：

(1)抵押估價的價值類型表述為：“估價對象房地產(chǎn)的抵押價值是在估價時假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值(或有限市場價值)扣除法定優(yōu)先受償款后的余額”;

(2)國有土地房屋征收補(bǔ)償估價的價值類型表述為：“被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、査封等因素的影響。”;

【往年考點(diǎn)】2010年：“價值定義中缺未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值定義”。

2011年：價值定義表述不準(zhǔn)確，缺少“但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響”等內(nèi)容。

2013年：本報告提供的價值是估價對象在現(xiàn)狀合法利用下于價值時點(diǎn)的市場價值。改：價值定義表述錯誤，應(yīng)為估價對象假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的價值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。

2014年，價值類型描述不規(guī)范不全面，應(yīng)為“房地產(chǎn)抵押價值等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款”，另外最好還應(yīng)對“假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值”和“房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款”作進(jìn)一步描述。

7.估價原則

估價原則是估價活動所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)，估價報告應(yīng)說明本次估價所遵循的估價原則的名稱、定義或內(nèi)涵。房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循獨(dú)立、客觀、公正原則;合法原則;價值時點(diǎn)原則;替代原則;最高最佳利用原則。

房地產(chǎn)的抵押價值和抵押凈值評估，除應(yīng)遵循市場價值評估的原則外，還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。房地產(chǎn)的投資價值、現(xiàn)狀價值等其他價值或價格評估，應(yīng)根據(jù)估價目的和價值類型，從市場價值評估的原則中選擇適用的原則，并可增加其他適用的原則。

遵循不同估價原則的評估價值，應(yīng)符合下列規(guī)定：

(1)遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，評估價值應(yīng)為對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值或價格。

(2)遵循合法原則，評估價值應(yīng)為在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。

(3)遵循價值時點(diǎn)原則，評估價值應(yīng)為在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格。

(4)遵循替代原則，評估價值與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。

(5)遵循最高最佳利用原則，評估價值應(yīng)為在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格。

(6)遵循謹(jǐn)慎原則，評估價值應(yīng)為在充分考慮導(dǎo)致估價對象價值或價格偏低的因素，慎重考慮導(dǎo)致估價對象價值或價格偏高的因素下的價值或價格。

【往年考點(diǎn)】

2003年：“缺少估價原則”。2005年：“結(jié)果報告缺估價原則”。2008年：“估價原則不必考慮謹(jǐn)慎原則”。2009年：“估價原則缺謹(jǐn)慎原則”。

8.估價依據(jù)

估價依據(jù)是指估價所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策，有關(guān)估價標(biāo)準(zhǔn)，估價委托書、估價委托合同、估價委托人提供的估價所需資料，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、注冊地產(chǎn)估價師掌握和搜集的估價所需資料。

估價依據(jù)具體表現(xiàn)為以下幾方面：

1)有關(guān)法律、法規(guī)和政策，包括有關(guān)法律、行政法規(guī)，最高人民法院和最高人民檢察院發(fā)布的有關(guān)司法解釋，估價對象所在地的有關(guān)地方性法規(guī)，國務(wù)院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策，估價對象所在地人民政府頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策;

2)有關(guān)估價標(biāo)準(zhǔn)，包括房地產(chǎn)估價的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、指導(dǎo)意見和估價對象所在地的地方標(biāo)準(zhǔn)等;

3)估價委托書、估價委托合同和估價委托人提供的估價所需資料如估價對象的面積、用途、權(quán)屬證明等;

4)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師掌握和搜集的估價所需資料。

所列的估價依據(jù)要有針對性，不能濫列估價依據(jù)，不能將已過時或者失效的估價依據(jù)列出。

考點(diǎn)：

1.所有的估價報告在估價依據(jù)中必須要有《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，若沒有，在案例考試中可以作為一處錯誤予以指出。

2.抵押目的的估價在估價依據(jù)中應(yīng)有《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》，若沒有，在案例考試中可以作為一處錯誤予以指出。

3.房屋征收估價在估價依據(jù)中應(yīng)有《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》，若沒有，在案例考試中可以作為錯誤予以指出。

4.如果是在建工程，委托人提供的相關(guān)材料還必須有：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》。

【往年考點(diǎn)】2009年：“估價依據(jù)中缺《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》”。

2011年：“不應(yīng)將已過時的估價依據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》列出”。

2013年：估價依據(jù)應(yīng)在估價原則后，或估價原則應(yīng)在估價依據(jù)前。

2014年估價依據(jù)中缺《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》;嚴(yán)格講，在估價依據(jù)中，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》應(yīng)放在“國家和地方政府相關(guān)法律法規(guī)”中。

9.估價方法

估價方法要說明本次估價所采用的方法以及這些估價方法的定義。所采用的估價方法定義應(yīng)準(zhǔn)確、簡明。在估價方法選用說明中，應(yīng)對理論上適用的估價方法進(jìn)行闡述，并對理論上適用但未選用的估價方法要充分說明理由。

當(dāng)按估價委托合同約定不向估價委托人提供估價技術(shù)報告時，宜說明估價測算的簡要內(nèi)容。

考點(diǎn)：

1.結(jié)果報告“估價方法”中一定要說明選用的估價方法定義，沒有說明估價方法定義而只是說明了估價方法的測算思路，可作為一處錯誤指出。

2.結(jié)果報告“估價方法”中要說明所選估價方法的理由;沒有說明，可作為一處錯誤指出。

3.結(jié)果報告和技術(shù)報告都缺少估價方法的定義，應(yīng)在結(jié)果報告中指出，也就是，在技術(shù)報告中未說明估價方法的定義不算錯。

4.結(jié)果報告“估價方法”中只用了一種估價方法，還要說明不采用其他方法的理由，對采用兩種或兩種以上估價方法的不要求說明未選用其他的估價方法的理由。但是到了技術(shù)報告中即使采用兩種方法也要說明理論上適用但未采用的估價方法的未被采用理由。