2019房地產(chǎn)估價師《案例與分析》第一章考點：其他主要房地產(chǎn)估價文書寫作

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第三節(jié) 其他主要房地產(chǎn)估價文書寫作

一、估價委托合同

(一)估價委托合同內(nèi)容構(gòu)成

估價委托合同的內(nèi)容一般包括：

(1)委托人和估價機構(gòu)的基本情況，如委托人的名稱或者姓名和住所，估價機構(gòu)的名稱、資質(zhì)等級和住所。

(2)負(fù)責(zé)本估價項目的注冊房地產(chǎn)估價師，包括注冊房地產(chǎn)估價師姓名和注冊號。每個估價項目應(yīng)至少明確一名能夠勝任該項目估價工作的注冊房地產(chǎn)估價師擔(dān)任項目負(fù)責(zé)人。

(3)本估價項目的基本事項，包括估價目的、估價對象、估價時點和價值類型。

(4)委托人應(yīng)提供的估價所需資料，包括資料的目錄數(shù)量，如委托人應(yīng)向估價機構(gòu)提供估價對象的權(quán)屬證明、歷史交易價格、運營收入和費用、開發(fā)成本以及有關(guān)會計報表等資料。

(5)估價過程中雙方的權(quán)利與義務(wù)，如估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)保守估價活動中知悉的委托人商業(yè)秘密，不得泄露委托人的個人隱私;委托人保證所提供的資料是合法、真實、準(zhǔn)確、完整的，沒有隱匿或虛報的情況，應(yīng)協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對估價對象進(jìn)行實地查勘，收集估價所需資料。

(6)估價費用及收取方式;

(7)估價報告及其交付，包括交付的估價報告類型、份數(shù)以及估價報告交付期限、交付方式等。例如交付的估價報告是鑒定性報告還是咨詢性報告，是僅提供估價結(jié)果報告還是既提供估價結(jié)果報告又提供估價技術(shù)報告。在確定估價報告交付期限時，應(yīng)保證有足夠的時間以保質(zhì)完成該估價項目，不能“立等可取”。

(8)違約責(zé)任;

(9)解決爭議的方法;

(10)其他需要約定的事項。

此外，合同中還應(yīng)注明估價委托合同簽訂日期。

(二)估價委托合同寫作示例

二、估價所需資料清單

房地產(chǎn)估價所需資料包括影響房地產(chǎn)價格的所有資料。房地產(chǎn)估價所需資料主要包括：1)反映估價對象區(qū)位、實物和權(quán)益狀況的資料;2)估價對象及其同類房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料;3)對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價值和價格有影響的資料;4)對房地產(chǎn)價值和價格有普遍影響的資料。

(一)反映估價對象區(qū)位、實物和權(quán)益狀況的資料

1.估價對象土地方面的資料

(1)土地區(qū)位狀況：即坐落，四至，與城市標(biāo)志性建筑物的直線距離、行程、車程等;

(2)土地實物狀況：即土地面積、形狀，地形、地貌，工程地質(zhì)狀況等;

(3)土地開發(fā)程度：即宗地紅線內(nèi)、外通路、通水、通電、上水、下水、通信、通郵，紅線內(nèi)場地平整程度狀況;

(4)土地登記狀況：即土地來源及歷史沿革，地理位置，法定用途及實際用途，四至，面積，土地級別，土地權(quán)屬性質(zhì)及權(quán)屬變更，土地登記證書號，國有土地使用證編號，登記時間，地籍圖號，宗地號;

(5)土地權(quán)利狀況：土地的所有權(quán)、使用權(quán)，土地使用權(quán)性質(zhì)是劃撥還是出讓、出讓年限、已使用年限、剩余使用年限、是否設(shè)立抵押、典當(dāng)、出租，是否涉案，權(quán)屬有無爭議，是否為共有等狀況;

(6)土地利用狀況：土地利用現(xiàn)狀及土地利用的變遷、土地上房屋建筑物及道路、溝渠等其他附屬物狀況;

(7)土地使用管制狀況：城市規(guī)劃限定的用途、容積率、建筑密度、建筑高度、建筑紅線后退距離、建筑物間距、綠化率、交通出入方位、停車泊位、建筑體量體型、色彩、地面標(biāo)高，規(guī)劃設(shè)計方案與環(huán)境保護(hù)、消防安全、文物保護(hù)、衛(wèi)生防疫等有關(guān)法律規(guī)定的符合狀況，以及商業(yè)用地的臨街寬度、深度狀況，農(nóng)業(yè)用地的土壤成分、肥力、灌排水狀況，周期性自然災(zāi)害狀況，日照、降水量、風(fēng)向、排水積水狀況等資料。

2.估價對象建筑物方面的資料

(1)建筑物的三維空間位置;

(2)面積：建筑面積，使用面積，成套房屋的套內(nèi)建筑面積、居住面積、營業(yè)面積、出租面積;

(3)層數(shù)及總高，層高;

(4)建筑式樣、風(fēng)格、色調(diào)，結(jié)構(gòu)，設(shè)備、設(shè)施，裝修，朝向，平面布局，通風(fēng)，采光，隔聲、隔振、隔熱;

(5)建筑物建成年月，維修養(yǎng)護(hù)及完損狀況、新舊程度;

(6)產(chǎn)權(quán)狀況：產(chǎn)權(quán)證號，是獨有、共有、還是建筑物區(qū)分所有權(quán)，是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)，是否設(shè)定抵押、典當(dāng)、出租，是否涉案，權(quán)屬有無爭議，是否違章建筑等;

(7)利用狀況：法定用途，實際用途，不同用途的位置或樓層分布及其面積，物業(yè)管理，衛(wèi)生、治安狀況。

(二)估價對象及其同類房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料

這類資料主要通過市場調(diào)查收集，主要包括：相類似房地產(chǎn)的交易實例資料，租賃實例資料，空置實例資料，收益實例資料，租賃價格實例資料，建安造價資料，房地產(chǎn)開發(fā)市政配套費用等規(guī)費資料，開發(fā)利潤率資料，基準(zhǔn)地價資料，路線價資料，資本化率、報酬率、折現(xiàn)率資料，銷售費用率資料，營業(yè)稅及其附加稅率資料，契稅稅率資料，開發(fā)經(jīng)營期資料等等。

(三)對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價值和價格有影響的資料

對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料，多指微觀區(qū)域環(huán)境的資料，包括大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境等環(huán)境資料，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度資料，商店、醫(yī)院、學(xué)校、餐館、金融機構(gòu)、公園、娛樂設(shè)施等公共配套設(shè)施資料。

市內(nèi)交通的通達(dá)度、可及性，對外交通的方便程度等交通狀況資料，人口數(shù)量、質(zhì)量、家庭規(guī)模、風(fēng)土人情、消費特征等人口狀況資料，城市區(qū)域規(guī)劃、交通管制、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機、居民收入等區(qū)域性行政、社會經(jīng)濟(jì)狀況資料，不同用途、不同規(guī)模、不同檔次、不同平面布置、不同價格房地產(chǎn)的供求狀況資料等等。

(四)對房地產(chǎn)價值和價格有普遍影響的資料

對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料多指宏觀環(huán)境資料，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、銀行存貸款利率、物價、人均可支配收入等經(jīng)濟(jì)因素資料，政治安定狀況、城市化等社會因素資料，房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)價格政策、行政隸屬變更、地區(qū)特殊政策、稅收政策等行政因素資料，世界經(jīng)濟(jì)狀況、國際競爭狀況、國際政治對立狀況、國際軍事沖突等國際因素資料。

房地產(chǎn)估價師對搜集的估價所需資料應(yīng)進(jìn)行檢查。當(dāng)估價委托人是估價對象權(quán)利人時，應(yīng)查看估價對象的權(quán)屬證明原件，并應(yīng)將復(fù)印件與原件核對，不得僅憑復(fù)印件判斷或假定估價對象的權(quán)屬狀況。

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三、估價作業(yè)方案

制定估價作業(yè)方案的目的是為了保質(zhì)、按時完成估價項目。估價作業(yè)方案的核心是解決將要做什么、如何去做、什么時候做以及由誰來做，是關(guān)于保質(zhì)、按時完成一個估價項目的未來一系列行動的計劃。估價作業(yè)方案應(yīng)在對估價項目行分析的基礎(chǔ)上制定，主要包括下列內(nèi)容：

1.估價工作內(nèi)容：

(1)擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法

在明確了估價的基本事項后，可以根據(jù)估價對象狀況、估價目的、價值要求初步擬定相應(yīng)的估價技術(shù)路線和估價方法方案，再分析不同方案獲取資料的難易程度、實施過程的難易程度、時間和人員安排的難易程度等確定最終采用的估價技術(shù)路線和估價方法。

(2)擬搜集的估價所需資料及其來源渠道

針對估價對象、估價目的、估價技術(shù)路線和選用的估價方法等，擬定需要調(diào)查、收集那些資料，如何獲取相關(guān)資料，估價所需資料參見本節(jié)“估價所需資料清單”，資料獲取渠道可以通過：①請委托人提供;②估價人員實地查勘;③詢問中介機構(gòu)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人及其親朋、鄰居等知情人士;④查閱估價機構(gòu)自己的資料庫;⑤查閱政府有關(guān)部門的資料;⑥查閱有關(guān)報刊或登陸有關(guān)網(wǎng)站等。

2.估價工作質(zhì)量要求及保障措施

根據(jù)估價對象、估價目的、估價時點、估價報告交付日期判斷本次估價項目的大小、難易程度、時間緩急，從而可以確定需要多少人員、需要什么樣的人 員，根據(jù)各個估價師的特長、專業(yè)水平、目前的工作安排等確定相應(yīng)參加人員，組成項目組，明確負(fù)責(zé)人，確定估價時間，制定相應(yīng)的保障措施。

3.估價作業(yè)步驟、時間進(jìn)度和人員安排

針對估價項目各個工作環(huán)節(jié)，如資料收集、現(xiàn)場查看、估價測算、估價結(jié)果確定等環(huán)節(jié)，根據(jù)各工作環(huán)節(jié)的難易程度確定每個工作環(huán)節(jié)所需時間和相應(yīng)的人員安排，估價作業(yè)步驟和時間進(jìn)度安排最好采用相應(yīng)的流程圖、進(jìn)度表等，特別是對一些大型、復(fù)雜的估價項目更應(yīng)如此。

四、估價對象實地查勘記錄

房地產(chǎn)具有獨一無二特性，且其價值、價格與區(qū)位密切相關(guān)，只有身臨其境才能真正了解和認(rèn)識它，因此實地查勘估價對象是做好房地產(chǎn)估價不可省略的工作步驟。估價人員實地查勘估價對象，有利于加深對估價對象的認(rèn)識，形成一個直觀、具體的印象;可以核實委托人提供的估價對象的有關(guān)情況;可以親身感受估價對象的區(qū)位、實物的優(yōu)劣;可以了解估價對象的建造、維修保養(yǎng)、使用歷史狀況;可以了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情及市場特征。

估價對象的實地查勘應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.應(yīng)觀察、詢問、檢查、核對估價對象的區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況;

2.應(yīng)拍攝反映估價對象內(nèi)部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀況的照片等影像資料，并應(yīng)補充搜集估價所需的關(guān)于估價對象的其他資料;

3.應(yīng)制作實地查勘記錄，并應(yīng)記載實地查勘的對象、內(nèi)容、結(jié)果、時間和人員及其簽名，記載的內(nèi)容應(yīng)真實、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰。

當(dāng)因征收、司法拍賣等強制取得或者強制轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，房地產(chǎn)占有人拒絕注冊房地產(chǎn)估價師進(jìn)入估價對象內(nèi)部進(jìn)行實地查勘;或者因估價對象涉及國家秘密，注冊房地產(chǎn)估價師不得進(jìn)入其內(nèi)部進(jìn)行實地查勘。如果有上述情況導(dǎo)致無法進(jìn)入估價對象內(nèi)部進(jìn)行實地查勘情形的，注冊房地產(chǎn)估價師可以不進(jìn)入估價對象內(nèi)部進(jìn)行實地查勘，但應(yīng)對估價對象的外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行實地查勘，并應(yīng)在估價報告中說明未進(jìn)入估價對象內(nèi)部進(jìn)行實地查勘及其具體原因。對未進(jìn)行實地查勘的估價對象內(nèi)部狀況，應(yīng)作為估價假設(shè)中的依據(jù)不足假設(shè)在估價報告中說明。

為了全面、高效完成實地查勘，需要制作詳細(xì)、容易操作的《估價對象實地查勘記錄表》。不同類型估價對象進(jìn)行實地查勘時，其查看的側(cè)重點會有所不同，實地査勘記錄表內(nèi)容會相應(yīng)不同，下面主要就住宅房地產(chǎn)、經(jīng)營性房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及在建工程等典型估價對象實地査勘內(nèi)容進(jìn)行介紹。

(一)住宅房地產(chǎn)實地查勘記錄

1.住宅房地產(chǎn)實地查勘內(nèi)容

住宅房地產(chǎn)實地查勘重點主要包括：

(1)估價對象位置、四至、樓盤名稱;

(2)估價對象建筑結(jié)構(gòu)、戶型結(jié)構(gòu)、樓層;

(3)估價對象通風(fēng)、采光、噪聲狀況;

(4)估價對象周邊景觀及配套設(shè)施狀況;

(5)估價對象類型，如屬于住宅小區(qū)、大院、單體樓等;

(6)估價對象使用狀況，如目前是自用、空置、出租等;

(7)估價對象設(shè)施及管理狀況;

(8)估價對象內(nèi)部裝修狀況;

(9)估價對象實地查勘時間、人員、聯(lián)系方式。

2.住宅房地產(chǎn)實地查勘記錄表示例

(二)經(jīng)營性房地產(chǎn)實地查勘記錄

1.經(jīng)營性房地產(chǎn)實地查勘內(nèi)容

經(jīng)營性房地產(chǎn)主要包括商鋪、寫字樓、酒店、餐飲、娛樂等房地產(chǎn)，這類房地產(chǎn)實地查勘重點主要包括：

(1)估價對象位置、四至;

(2)估價對象建筑規(guī)模、結(jié)構(gòu)、樓層、地下室;

(3)估價對象周邊的商業(yè)繁華程度，如距商業(yè)中心的距離、規(guī)模、客流量、主要商業(yè)物業(yè)等;

(4)估價對象周邊辦公集聚度，如距商務(wù)中心和政府部門的距離、規(guī)模、主要寫字樓物業(yè)等;

(5)估價對象周邊交通便捷度，如距主要干道和地鐵的距離、公交線路規(guī)模等;

(6)估價對象周邊公共配套設(shè)施;

(7)估價對象使用狀況，如目前是自用、空置、出租等;

(8)估價對象內(nèi)部設(shè)施及物業(yè)管理狀況;

(9)估價對象內(nèi)部裝修狀況;

(10)估價對象實地查勘時間、人員、聯(lián)系方式。

(三)工業(yè)房地產(chǎn)實地查勘記錄

1.工業(yè)房地產(chǎn)實地查勘內(nèi)容

工業(yè)房地產(chǎn)實地查勘重點主要包括：

(1)估價對象位置、四至、名稱;

(2)估價對象建筑結(jié)構(gòu)、樓層、跨度、成新率;

(3)估價對象占地面積、容積率;

(4)估價對象具體用途、類型，如屬于普通生產(chǎn)車間、腐蝕性生產(chǎn)車間、非生產(chǎn)車間等;

(5)估價對象周邊交通便捷度;

(6)估價對象工業(yè)集聚度;

(7)估價對象周邊基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施狀況;

(8)估價對象使用狀況，如目前是自用、空置、出租等;

(9)估價對象內(nèi)部設(shè)施狀況;

(10)估價對象內(nèi)部裝修狀況;

(11)估價對象實地查勘時間、人員、聯(lián)系方式。

(四)在建工程實地查勘記錄

1.在建工程實地查勘內(nèi)容

在建工程實地查勘重點主要包括：

(1)估價對象名稱、位置、四至;

(2)估價對象建筑面積、用地面積;

(3)估價對象規(guī)劃許可證、施工許可證、設(shè)計單位、施工單位;

(4)估價對象開工日期、預(yù)計完成時間;

(5)估價對象建筑結(jié)構(gòu)、層高、樓層數(shù);

(6)估價對象實際進(jìn)度;

(7)估價對象周邊商業(yè)繁華度;

(8)估價對象周邊交通便捷度;

(9)估價對象周邊基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施狀況;

(10)估價對象實地查勘時間、人員、聯(lián)系方式。

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五、估價報告內(nèi)部審核表

(一)估價報告內(nèi)部審核表內(nèi)容構(gòu)成

估價報告內(nèi)部審核主要針對技術(shù)報告，圍繞影響估價結(jié)果的幾大方面展開，審核重點主要包括以下幾方面：

(1)估價報告的完整性：主要按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》要求審核報告的各項要件是否齊全，如封面、目錄、致估價委托人函、估價師申明、估價假設(shè)和限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件等是否齊全;

(2)估價假設(shè)和限制條件：主要審核假設(shè)條件是否必要、充分、合理、有依據(jù);限制條件是否具有針對性;

(3)估價目的及價值定義：主要審核表述是否準(zhǔn)確、全面、清晰、具體;

(4)估價對象的界定、描述和分析：主要審核對估價對象的界定是否準(zhǔn)確，對區(qū)位、權(quán)益、實物狀況的描述是否全面、客觀、翔實;

(5)市場背景描述與分析：主要審核對宏觀房地產(chǎn)市場、估價對象細(xì)分房地產(chǎn)市場及價值影響因素的分析是否全面、透徹、針對性強;

(6)最高最佳利用分析：主要審核對最高最佳利用的判斷是否正確，分析是否透徹、具體，是否有合法的依據(jù);

(7)估價方法選用：主要審核選用方法是否全面、恰當(dāng)，對理論上適用于估價對象的方法不選用的，充分說明了理由，選用的，簡述了道理;

(8)數(shù)據(jù)來源與確定、參數(shù)選取與運用及計算過程：主要審核數(shù)據(jù)來源是否依據(jù)充分或理由充足;參數(shù)選取是否客觀、合理，在理論和現(xiàn)實上是否有說服力，有必要的分析和過程;計算過程詳細(xì)、完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確;

(9)估價結(jié)果確定及結(jié)論表述：主要審核估價結(jié)果的確定是否有充分依據(jù)，結(jié)論表述是否清晰、全面、理由充分，致估價委托人函、結(jié)果報告、技術(shù)報告中的估價結(jié)果是否一致;

(10)估價報告的規(guī)范性、文字表述：主要審核報告名稱、格式、用語是否規(guī)范，引用的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)是否正確，文字表達(dá)是否簡潔、流暢、嚴(yán)謹(jǐn)、前后一致、邏輯性強、無錯別字、漏字;

(11)審核結(jié)論。

(二)估價報告內(nèi)部審核表示例

估價報告內(nèi)部審核表 表1-25

六、專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見說明

房地產(chǎn)估價中會遇到各種專業(yè)問題，主要可分為兩類：一是房地產(chǎn)估價專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的;二是房地產(chǎn)估價專業(yè)領(lǐng)域外的。當(dāng)估價中遇有難以解決的復(fù)雜、疑難、特殊的估價技術(shù)問題時，應(yīng)尋求相關(guān)估價老師或單位提供專業(yè)幫助，并應(yīng)在估價報告中說明。

專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.當(dāng)在估價中遇有難以解決的復(fù)雜、疑難、特殊的估價技術(shù)問題時，可尋求相關(guān)估價老師或單位提供專業(yè)幫助，此時應(yīng)在估價報告中說明有專業(yè)幫助，說明專業(yè)幫助的內(nèi)容及提供專業(yè)幫助的老師或單位的姓名或名稱，相關(guān)資格、職稱或資質(zhì);

2.當(dāng)對估價對象的房屋安全、質(zhì)量缺陷、環(huán)境污染、建筑面積、財務(wù)狀況等估價專業(yè)以外的專業(yè)問題，經(jīng)實地查勘、查閱現(xiàn)有資料或向相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域的老師咨詢后，仍難以作出常規(guī)判斷和相應(yīng)假設(shè)的，可建議估價委托人聘請具有相應(yīng)資質(zhì)資格的專業(yè)機構(gòu)或老師先行鑒定或檢測、測量、審計等，再以專業(yè)機構(gòu)或老師出具的專業(yè)意見為依據(jù)進(jìn)行估價，并應(yīng)提供相關(guān)專業(yè)意見復(fù)印件，說明出具相關(guān)專業(yè)意見的專業(yè)機構(gòu)或老師的名稱或姓名，相關(guān)資質(zhì)或資格、職稱;

3.當(dāng)沒有專業(yè)幫助或未依據(jù)相關(guān)專業(yè)意見時，應(yīng)說明沒有專業(yè)幫助或未依據(jù)相關(guān)專業(yè)意見。

補充：歷年具體考試內(nèi)容：

續(xù)表

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