2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》第一章考點(diǎn)：房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)概述

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第一節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)概述

一、房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)的種類及作用

完成一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目，需要經(jīng)過(guò)：

受理估價(jià)委托→確定估價(jià)基本事項(xiàng)→制定估價(jià)作業(yè)方案→搜集估價(jià)所需資料→實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象→選用估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算→確定估價(jià)結(jié)果→撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告→審核估價(jià)報(bào)告→交付估價(jià)報(bào)告→保存估價(jià)資料。

不同的環(huán)節(jié)需要完成相應(yīng)的估價(jià)文書(shū)。概括起來(lái)，估價(jià)文書(shū)主要有以下幾種：

(一)估價(jià)委托書(shū)

估價(jià)委托書(shū)是指估價(jià)委托人出具的委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為其提供估價(jià)服務(wù)的文件。估價(jià)委托書(shū)由估價(jià) 需求方出具的，明確估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型等基本事項(xiàng)，因此，在接受估價(jià)委托時(shí)，應(yīng)要求估價(jià)委托人出具估價(jià)委托書(shū)，作為估價(jià)的重要依據(jù)，放入估價(jià)報(bào)告的附件中。

【考點(diǎn)】：

1.委托方單方的授權(quán)就生效

2.應(yīng)放入附件，附件中沒(méi)有算錯(cuò)誤

(二)估價(jià)委托合同

估價(jià)委托合同是由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)委托人之間就估價(jià)服務(wù)事宜訂立的協(xié)議。當(dāng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)決定受理估價(jià)委托時(shí)，應(yīng)與估價(jià)委托人訂立書(shū)面估價(jià)委托合同。估價(jià)委托合同的作用表現(xiàn)在：①建立受法律保護(hù)的委托與受托關(guān)系;②明確委托人和估價(jià)機(jī)構(gòu)的權(quán)力和義務(wù);③載明估價(jià)的有關(guān)事項(xiàng)。

(三)估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況記錄

一個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)業(yè)務(wù)來(lái)源可能會(huì)有多種渠道，如來(lái)源于銀行、企業(yè)、政府以及個(gè)人等，因此估價(jià)機(jī)構(gòu)往往需要將每項(xiàng)估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況進(jìn)行記錄并存檔，以便估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握公司主要客戶的變化情況及要求，有助于估價(jià)機(jī)構(gòu)開(kāi)拓業(yè)務(wù)和更好的提供服務(wù)。

(四)估價(jià)作業(yè)方案

估價(jià)作業(yè)方案是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為完成特定估價(jià)項(xiàng)目而制定的用于指導(dǎo)未來(lái)估價(jià)工作的計(jì)劃，包括工作的主要內(nèi)容、質(zhì)量要求、作業(yè)步驟、時(shí)間進(jìn)度、人員安排等。估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)委托方簽訂估價(jià)委托合同后，估價(jià)機(jī)構(gòu)就應(yīng)擬定估價(jià)作業(yè)方案，以保證估價(jià)項(xiàng)目能按質(zhì)、按時(shí)完成。

(五)估價(jià)所需資料清單

估價(jià)資料清單是指完成一項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)，必需具備的各種估價(jià)資料。估價(jià)師在進(jìn)行估價(jià)前，需要就估價(jià)對(duì)象狀況、估價(jià)目的、估價(jià)方法列出所有需要的資料清單，以便順利、準(zhǔn)確地評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

(六)估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄

實(shí)地查勘記錄是記載實(shí)地查勘的對(duì)象、內(nèi)容、結(jié)果、人員和時(shí)間等內(nèi)容的材料。估價(jià)師在完成任何估價(jià)項(xiàng)目時(shí)，都需要親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)檢查、觀察估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況、區(qū)位狀況、歷史狀況以及周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況并且進(jìn)行記錄，拍攝反映估價(jià)對(duì)象外觀、內(nèi)部狀況及其周邊環(huán)境及臨路狀況的影像資料，并將這些資料放入估價(jià)報(bào)告附件中(教材23頁(yè)估價(jià)對(duì)象位置圖、估價(jià)對(duì)象外觀、內(nèi)部狀況照片、周?chē)h(huán)境和景觀照片)，并將這些資料放入估價(jià)報(bào)告附件中，以便估價(jià)有據(jù)可查。估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄是否翔實(shí)直接影響估價(jià)對(duì)象的價(jià)值確定。

【考點(diǎn)】估價(jià)對(duì)象位置圖、估價(jià)對(duì)象內(nèi)、外部狀況照片，周?chē)h(huán)境和景觀照片，要放入附件，不放的算錯(cuò)誤。

(2014年改錯(cuò)題)勘察記錄朝向錯(cuò)誤，建筑結(jié)構(gòu)、缺少租約情況記錄、查勘人中缺注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師張XX的簽字。

(七)估價(jià)報(bào)告

估價(jià)報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師向估價(jià)委托人所做的關(guān)于估價(jià)情況和結(jié)果的正式陳述，是估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的關(guān)于估價(jià)對(duì)象的專業(yè)意見(jiàn)、履行估價(jià)委托合同、給予委托人關(guān)于估價(jià)對(duì)象價(jià)值的正式答復(fù)，也是記述估價(jià)過(guò)程、反映估價(jià)成果的文件及關(guān)于估價(jià)對(duì)象價(jià)值的分析報(bào)告。

(八)估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表

為保證出具的估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量，估價(jià)機(jī)構(gòu)需要建立估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核制度，由業(yè)務(wù)水平高、經(jīng)驗(yàn)豐富的估價(jià)師對(duì)撰寫(xiě)完成尚未出具的估價(jià)報(bào)告，從形式到內(nèi)容進(jìn)行全面、認(rèn)真、細(xì)致的檢查，確定估價(jià)結(jié)果是否客觀合理、提出審核意見(jiàn)。為了規(guī)范性完成估價(jià)報(bào)告的內(nèi)部審核，需要制定估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表，審核人員可以按照審核表逐一對(duì)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行審核，以保證審核標(biāo)準(zhǔn)的一致性、完整性和規(guī)范性。

(九)估價(jià)中的主要不同意見(jiàn)和估價(jià)結(jié)果重大修改意見(jiàn)記錄

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在對(duì)一些復(fù)雜、價(jià)值大、難度大的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)時(shí)，不同估價(jià)師會(huì)就估價(jià)技術(shù)路線的確定、估價(jià)方法的選擇等問(wèn)題產(chǎn)生不同的意見(jiàn)，估價(jià)審核人員會(huì)對(duì)估價(jià)結(jié)果提出重大修改意見(jiàn)，而這些不同的意見(jiàn)應(yīng)該進(jìn)行及時(shí)的記錄，因?yàn)楣纼r(jià)中的主要不同意見(jiàn)和估價(jià)結(jié)果重大修改意見(jiàn)記錄有助于估價(jià)機(jī)構(gòu)以及估價(jià)師今后遇到同樣問(wèn)題時(shí)采取相應(yīng)的解決辦法，同時(shí)也有利于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師總結(jié)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)、促進(jìn)相互學(xué)習(xí)、提高估價(jià)水平和質(zhì)量。

(十)估價(jià)報(bào)告交接單

估價(jià)報(bào)告交接單是估價(jià)機(jī)構(gòu)完成估價(jià)報(bào)告后向估價(jià)委托方出具估價(jià)報(bào)告或估價(jià)師完成估價(jià)工作后進(jìn)行存檔時(shí)而簽署的文書(shū)，估價(jià)報(bào)告交接單主要載明簽收日期、報(bào)告數(shù)量、交接人等，估價(jià)報(bào)告交接單可以作為估價(jià)機(jī)構(gòu)已向估價(jià)委托方提交估價(jià)報(bào)告的憑據(jù)和內(nèi)部存檔管理的憑據(jù)。

二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫(xiě)作的文字要求

房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)實(shí)操性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，其最終成果是通過(guò)估價(jià)報(bào)告體現(xiàn)。估價(jià)報(bào)告是估價(jià)機(jī)構(gòu)履行估價(jià)委托合同、記述估價(jià)過(guò)程、反映估價(jià)成果的文件，是估價(jià)機(jī)構(gòu)提供給委托人的“產(chǎn)品”，是給予委托人關(guān)于估價(jià)對(duì)象價(jià)值的正式答復(fù)，是關(guān)于估價(jià)對(duì)象價(jià)值的專業(yè)意見(jiàn)和研究報(bào)告。因此房地產(chǎn)估價(jià)師必須能夠動(dòng)手寫(xiě)作估價(jià)報(bào)告。

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫(xiě)作，是房地產(chǎn)估價(jià)師必須熟練掌握的專業(yè)技能。寫(xiě)好房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，不僅要求房地產(chǎn)估價(jià)師具備房地產(chǎn)估價(jià)的專業(yè)知識(shí)，以及與房地產(chǎn)估價(jià)有關(guān)的各類知識(shí)，能夠了解和分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律，同時(shí)還要掌握房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的體裁特點(diǎn)，靈活運(yùn)用其寫(xiě)作技巧。學(xué)習(xí)和掌握房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫(xiě)作，是房地產(chǎn)估價(jià)師一項(xiàng)很重要的專業(yè)訓(xùn)練，能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師，達(dá)到執(zhí)業(yè)要求，估價(jià)報(bào)告的寫(xiě)作能力，是必不可少的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是一種指向性非常明確的專業(yè)性與職業(yè)性的報(bào)告文體，也有其特定的語(yǔ)言文字要求。

語(yǔ)言文字方面的要求，主要包括對(duì)詞義、語(yǔ)句的要求、防止錯(cuò)字漏字等，另外還有段落、結(jié)構(gòu)安排，文字說(shuō)明、圖表的結(jié)合使用，專業(yè)術(shù)語(yǔ)規(guī)范等問(wèn)題。

1.詞義的4要求;

2.語(yǔ)句的3要求;

3.防止錯(cuò)字漏字等。

另外還有段落、結(jié)構(gòu)安排，文字說(shuō)明、圖表的結(jié)合使用，專業(yè)術(shù)語(yǔ)規(guī)范等問(wèn)題。

(一)對(duì)詞義的要求

1.用詞準(zhǔn)確

這是對(duì)詞義的基本要求，要善于根據(jù)內(nèi)容表達(dá)的需要，在眾多同義詞、近義詞中選用最確切的語(yǔ)詞，以準(zhǔn)確地表現(xiàn)事物的特征和作者要表達(dá)的意圖。

例如下面這三種表達(dá)方式中的用詞：

“這里有可能成為繁華商業(yè)區(qū)”

“預(yù)計(jì)這里將成為繁華商業(yè)區(qū)”

“這里必然會(huì)成為繁華商業(yè)區(qū)”

用詞的強(qiáng)度不同，表達(dá)的意思也不同。

房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)“比較理想”不能口語(yǔ)化“好得不得了”。

2.語(yǔ)義鮮明，不能含混不清、模棱兩可

表達(dá)分寸的詞語(yǔ)，比如范圍、程度、條件等，在房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中都會(huì)經(jīng)常使用，要有客觀恰當(dāng)?shù)陌盐铡２荒苁褂?ldquo;大概”、“可能”等字樣，特別是估價(jià)結(jié)論，不能模棱兩可。

例如：“估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)每平方米建筑面積的價(jià)格大約在800元左右。”“大約”這樣的詞出現(xiàn)在市場(chǎng)分析中是可以的，但在估價(jià)結(jié)論中是不妥當(dāng)?shù)?。有時(shí)估價(jià)人員確實(shí)不能確定估價(jià)結(jié)論的具體數(shù)額，不妨說(shuō)：“估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)每平方米建筑面積的價(jià)格在790～810元之間。”這樣的表述比“大約”要確定得多，畢竟可以確定價(jià)格的變動(dòng)范圍。

3.用詞不可帶有較強(qiáng)烈的感情色彩

估價(jià)報(bào)告用詞的褒貶要得當(dāng)，盡量使用中性的詞匯，避免采用過(guò)于華麗的詞藻。

例如有的估價(jià)報(bào)告這樣寫(xiě)：“該公司上下努力、團(tuán)結(jié)奮進(jìn)、勇于開(kāi)拓、奮力拼搏，在過(guò)去幾年中取得了令人囑目的成績(jī)。”“工人們大干快上，整個(gè)工地呈現(xiàn)出一派熱氣騰騰的景象。 ”所述事實(shí)不能說(shuō)與形成估價(jià)結(jié)論無(wú)關(guān)，但應(yīng)該改用比較中性的、冷靜的、敘述性的口氣。

例如改為：“從財(cái)務(wù)報(bào)告可見(jiàn)，該公司過(guò)去幾年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)比較理想。”(下面可具體引用財(cái)務(wù)報(bào)告的一些主要指標(biāo)，例如利潤(rùn)、資產(chǎn)負(fù)債率等。)這樣用數(shù)據(jù)說(shuō)話，就比簡(jiǎn)單地用帶有感情色彩的評(píng)語(yǔ)有說(shuō)服力。

4.用詞簡(jiǎn)練、標(biāo)準(zhǔn)，不堆砌、不生造

例如有的估價(jià)報(bào)告連用幾個(gè)“最高級(jí)”來(lái)形容估價(jià)對(duì)象，有的估價(jià)報(bào)告采用一些非標(biāo)準(zhǔn)的用語(yǔ)或是受港臺(tái)用語(yǔ)的影響。比如將“素質(zhì)”寫(xiě)為“質(zhì)素”(中國(guó)香港的習(xí)慣用法)，或是用動(dòng)詞作形容詞：“這個(gè)小區(qū)的價(jià)位比附近同檔次的小區(qū)低，非常吸引。”(應(yīng)為：“非常有吸引力。”)網(wǎng)絡(luò)語(yǔ)言、火星語(yǔ)不能使用。

(二)對(duì)語(yǔ)句的要求

1.句子簡(jiǎn)潔，概括性強(qiáng)

估價(jià)報(bào)告應(yīng)使用簡(jiǎn)潔的文字對(duì)估價(jià)所涉及的內(nèi)容進(jìn)行高度概括，句子成分該省的一定要省，不能出現(xiàn)雜揉、贅余等毛病，同時(shí)注意句子的完整性以清楚表達(dá)所表述的內(nèi)容。

2.搭配得當(dāng)

語(yǔ)義上要符合情理，符合語(yǔ)法規(guī)則，同時(shí)要銜接。語(yǔ)句與語(yǔ)句之間，意思也要銜接、連貫，不能脫節(jié)。

3.邏輯嚴(yán)密

不能出現(xiàn)自相矛盾的現(xiàn)象，造成邏輯混亂。邏輯混亂的情況主要有：

【考點(diǎn)】一是前后沒(méi)有照應(yīng)。如前面說(shuō)了出租率70%，后面計(jì)算時(shí)又沒(méi)有考慮進(jìn)去;前面定下的報(bào)酬率是13%，后面又采用15%。

二是數(shù)據(jù)來(lái)源沒(méi)有出處或是有錯(cuò)，如有的估價(jià)報(bào)告中的房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅的稅率錯(cuò)誤。

三是判斷推理沒(méi)有充足的理由，如簡(jiǎn)單地下結(jié)論，卻沒(méi)有充足的理由支持該結(jié)論。

(三)要防止錯(cuò)別字和錯(cuò)漏

特別是一些容易混淆的字不能錯(cuò)。

另外不要漏字，特別是數(shù)字不要缺漏，如估價(jià)對(duì)象最終結(jié)果本應(yīng)為300000卻寫(xiě)成了30000。還有，在內(nèi)地不應(yīng)使用繁體字，通用的外文譯名不要自己另造譯名。

歷年真題還沒(méi)有考過(guò)