2019年房地產估價師《理論與方法》模擬試題(5)

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1 、在實際中計算地租量的方法有( 　 )。

A、從房租中分離出地租

B、由地價求出地租

C、采用市場法求出地租

D、由土地開發(fā)成本求出地租

E、采用類似假設開發(fā)法的方法求出地租

【正確答案】ABCE

【答案解析】本題考查的是地租的測算。實際中測算地租的方法還有多種：從房租中分離出地租;聯由地價求出地租;采用比較法求出地租;采用類似于假設開發(fā)法的方法求出地租。參見教材P367。

2 、利用路線價求取臨街土地價值時，不進行“交易情況修正”和“市場狀況修正”的原因，下列描述正確的是( 　 )。

A、臨街宗地的平均價格已是經過修正后正常價格

B、在求取路線價時沒有搜集非正常交易實例

C、該路線價所對應的日期本身就是價值時點

D、該路線價與待估宗地的價格都是現在的價格

E、交易修正和市場狀況修正在求取路線價后再進行

【正確答案】AC

【答案解析】本題考查的是路線價法概述。在路線價法中，利用路線價求取街道兩側的土地價值時不進行“交易情況修正”和“市場狀況調整”的原因是：求得的路線價——若干標準臨街宗地的平均價格，已是經過交易情況修正后的正常價格;求得的路線價所對應的日期，已與欲求取的該街道兩側的土地價值的日期一致，都是價值時點的。參見教材P369。

3 、選取標準臨街宗地的要求，包括下列( 　 )。

A、一面臨街

B、土地形狀為規(guī)則形狀

C、臨街深度為標準臨街深度

D、臨街寬度為標準臨街寬度

E、寬深比適當

【正確答案】ACDE

【答案解析】本題考查的是選取標準臨街宗地。選項B不嚴謹，土地形狀應為矩形。參見教材P370。

4 、調查評估路線價，通常是在同一路線價區(qū)段內選取一定數量的標準臨街宗地，運用( 　 )等方法分別求取它們的土地單價或樓面地價，然后計算其平均數或中位數、眾數，即得該路線價區(qū)段的路線價。

A、比較法

B、收益法

C、成本法

D、假設開發(fā)法

E、建筑物剩余技術

【正確答案】AB

【答案解析】本題考查的是調查評估路線價。調查評估路線價，通常是在同一路線價區(qū)段內選取一定數量的標準臨街宗地，運用收益法(通常是其中土地剩余技術)、比較法等方法分別求取它們的土地單價或樓面地價，然后計算其平均數或中位數、眾數，即得該路線價區(qū)段的路線價。參見教材P371。

5 、臨街深度價格修正率表，可以稱為( 　 )。

A、深度調查評估表

B、數學曲線擬合表

C、深度價格修正率表

D、深度百分率表

E、深度指數表

【正確答案】CDE

【答案解析】本題考查的是制作價格修正率表。臨街深度價格修正率表簡稱深度價格修正率表，也稱為深度百分率表、深度指數表。參見教材P371。

6 、應用路線價法制作臨街深度價格修正率的要領有( 　 )。

A、設定標準臨街深度

B、將標準臨街深度分為若干等份

C、制定容積率修正系數

D、求取單獨深度價格修正率

E、制定使用年限修正系數

【正確答案】ABD

【答案解析】本題考查的是制作價格修正率表。制作臨街深度價格修正率表的要領是：設定標準臨街深度;將標準臨街深度劃分為若干等份;確定臨街深度價格遞減率;求取單獨深度價格修正率或累計深度價格修正率、平均深度價格修正率，并用表格反映。參見教材P375。

7 、制作臨街深度價格修正率表的要領是( 　 )。

A、設定標準臨街寬度

B、將標準臨街深度劃分為若干等份

C、確定臨街深度價格遞減率

D、求取單獨深度價格修正率

E、將標準臨街寬度劃分為若干等份

【正確答案】BCD

【答案解析】本題考查的是制作價格修正率表。制作臨街深度價格修正率表的要領是：設定標準臨街深度;將標準臨街深度劃分為若干等份;確定臨街深度價格遞減率;求取單獨深度價格修正率或累計深度價格修正率、平均深度價格修正率，并用表格反映。參見教材P375。

8 、城鎮(zhèn)基準地價的內涵包括其對應的( 　 )。

A、容積率

B、土地使用稅

C、土地開發(fā)程度

D、土地使用期限

E、征地補償費

【正確答案】ACD

【答案解析】本題考查的是城鎮(zhèn)基準地價評估的程序和方法。明確基準地價的內涵和表達方式。其中，明確基準地價的內涵是要確定基準地價對應的下列條件：價值時點;土地用途;土地使用權性質;土地使用期限;容積率;土地開發(fā)程度。參見教材P382。

9 、需要補交地價的情形包括下列( 　 )。

A、改變土地用途

B、提高容積率

C、延長土地使用期限

D、改變土地使用面積

E、轉讓劃撥建設用地使用權

【正確答案】ABCE

【答案解析】本題考查的是補地價的測算。需要補地價的情形(3種)：改變土地用途、容積率等規(guī)劃條件;延長土地使用期限;轉讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產。參見教材P385。

10 、高層建筑地價分攤的方法有( 　 )。

A、按建筑物價值進行分攤

B、按房地價值進行分攤

C、按土地價值進行分攤

D、按建筑物面積進行分攤

E、按樓面地價進行分攤

【正確答案】BCD

【答案解析】本題考查的是高層建筑地價分攤的方法。高層建筑地價分攤的方法有：按照建筑物面積進行分攤、按照房地價值進行分攤和按照土地價值進行分攤等方法。參見教材P387。