2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬試題(3)

1.某注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師王某擬購(gòu)買(mǎi)A市C區(qū)的一套多層住房，該估價(jià)師根據(jù)自己對(duì)該套住房實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位等的勘查、分析，運(yùn)用適當(dāng)方法對(duì)該套住房進(jìn)行了估價(jià)，并最終以接近于該估價(jià)對(duì)象價(jià)值的價(jià)格成交。該估價(jià)師對(duì)該住房的估價(jià)是專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。(　)

【正確答案】×

【答案解析】本題考查的是專(zhuān)業(yè)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)。必須是專(zhuān)業(yè)人員的職業(yè)行為而非個(gè)人行為，王某對(duì)自己的房屋進(jìn)行估價(jià)，是個(gè)人行為，不是由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)完成，缺乏公信力，不具備專(zhuān)業(yè)估價(jià)的全部特征，因而不是專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。參見(jiàn)教材P2。

2.房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)是代替市場(chǎng)定價(jià)而不是模擬市場(chǎng)定價(jià)。(　)

【正確答案】×

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是代替市場(chǎng)定價(jià)。參見(jiàn)教材P6。

3.房地產(chǎn)價(jià)格是客觀存在的，是不以個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際上是房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格形成進(jìn)行市場(chǎng)模擬的過(guò)程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價(jià)格。(　)

【正確答案】×

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。參見(jiàn)教材P5。

4.在某房地產(chǎn)價(jià)格咨詢(xún)報(bào)告中，張估價(jià)師對(duì)某房地產(chǎn)價(jià)格在商業(yè)開(kāi)發(fā)前提下進(jìn)行了估價(jià)，開(kāi)發(fā)商采信了張估價(jià)師的報(bào)告意見(jiàn)，參與了該地塊的拍賣(mài)競(jìng)投，并最終以略高于張估價(jià)師估價(jià)結(jié)果的價(jià)格取得了該地塊的土地使用權(quán)。但是其后受金融危機(jī)影響，該地塊市場(chǎng)價(jià)格暴跌。張估價(jià)師因此需要承擔(dān)不實(shí)估價(jià)的法律責(zé)任。(　)

【正確答案】×

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)。房地產(chǎn)估價(jià)僅提供價(jià)值意見(jiàn)，而不作價(jià)格保證。而且張估價(jià)師做的是咨詢(xún)報(bào)告。

這個(gè)案例也顯示出“估價(jià)假設(shè)”的重要，商業(yè)開(kāi)發(fā)前提就是估價(jià)假設(shè)，在咨詢(xún)報(bào)告中，如果張估價(jià)師注明了未考慮可能的金融危機(jī)的影響，則更能幫助張估價(jià)師回避風(fēng)險(xiǎn)。參見(jiàn)教材P7。

5.鑒證性估價(jià)的法律責(zé)任高于咨詢(xún)性估價(jià)的法律責(zé)任。(　)

【正確答案】√

【答案解析【本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)。鑒證性估價(jià)要提供給委托人以外的第三方使用，而咨詢(xún)性估價(jià)主要是委托人自己使用。鑒證性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任一般要大于咨詢(xún)性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任。參見(jiàn)教材P7。

6.一般來(lái)說(shuō)，不宜直接使用實(shí)際成交價(jià)格來(lái)判斷估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。(　)

【正確答案】√

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。判斷估價(jià)誤差大小，一般不與實(shí)際成交價(jià)格相比，因?yàn)閷?shí)際成交價(jià)格可能是非正常交易價(jià)格，不見(jiàn)得是正常合理價(jià)格。判斷方法一般是與合格的估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。參見(jiàn)教材P9。

7.制定估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，目的在于防范和減少估價(jià)誤差。(　)

【正確答案】√

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范、準(zhǔn)則、規(guī)則、辦法，是為了避免不同的估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象的同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)間的估價(jià)結(jié)果出現(xiàn)重大偏差。參見(jiàn)教材P10。

8.在任何時(shí)候，估價(jià)委托人既是估價(jià)報(bào)告使用者，又是估價(jià)利害相關(guān)人。(　)

【正確答案】×

【答案解析】本題考查的是估價(jià)委托人。判斷題可以用舉反例進(jìn)行判斷。如借款人的抵押價(jià)值評(píng)估，借款人是委托人，但是使用人是貸款人。再比如，法院司法處置拍賣(mài)房地產(chǎn)，法院是委托人，但是不是利害關(guān)系人。注意：判斷題中，如果出現(xiàn)“任何、絕對(duì)、肯定、一定”之類(lèi)字眼，往往都是錯(cuò)誤的。參見(jiàn)教材P29。

9.委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)報(bào)告只能是供自己使用，不能提供給第三方使用。(　)

【正確答案】×

【答案解析】本題考查的是估價(jià)當(dāng)事人。委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)報(bào)告的目的可能是供自己使用，也可能是提供給特定的第三方使用。例如，受上市公司委托出具的某些估價(jià)報(bào)告是提供給社會(huì)公眾使用。也是舉反例排除。參見(jiàn)教材P28。

10.由于委托人不同，不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估價(jià)值通常不完全相同。(　)

【正確答案】×

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估價(jià)值通常不完全相同，其主要原因應(yīng)該在于掌握的有關(guān)信息不同。但是委托人不同，不能成為評(píng)估價(jià)值不同的原因和理由，否則就違背了職業(yè)道德要求。參見(jiàn)教材P9。