2019年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》試題(3)

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1、關于房地產(chǎn)貸款擔保的說法，正確的是(　)。

A.擔保能確保貸款得以足額償還

B.金融機構提供擔保的風險一般低于企業(yè)提供擔保的風險

C.最常見的擔保形式是以土地房屋為設定的質押

D.貸款質押不轉移財產(chǎn)的占有權

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是金融機構對房地產(chǎn)項目貸款的審查。選項A錯誤，擔保只能降低銀行資金損失的風險，不能確保;選項C錯誤，常見的是以土地房屋為設定的抵押;選項D錯誤，質押轉移產(chǎn)權或權利憑證的占有權。參見教材P332～333。

2、租賃融資在房地產(chǎn)領域的應用模式主要是(　)。

A.置業(yè)投資

B.設備租賃

C.售后回租

D.權益融資

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)債務融資。租賃融資主要是兩種模式，一是回租租賃，一是售后回租。參見教材P290。

3、商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款可能面臨的信用風險不包括(　)。

A.開發(fā)商違法預售

B.借款人賴賬不還

C.借款人拖延還款

D.房地產(chǎn)市場供需失衡

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是個人住房貸款的風險。由于目前我國個人資信體系不完善、貸款期限長等因素，個人住房貸款業(yè)務存在較多的不確定性，將面臨較大的信用風險。個人住房貸款業(yè)務信用風險涉及開發(fā)商、購房人兩方面。與開發(fā)商相關的信用風險，主要涉及開發(fā)商欺詐、項目拖期、質量糾紛、違法預售等問題。來源于購房人的信用風險，則包括自然原因、社會原因導致借款人失去還款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導致的拖延還款或賴賬不還。選項D屬于市場風險。參見教材P311。

4、下列融資渠道中，屬于公眾市場債務融資形式的是(　)。

A.發(fā)行公司債券

B.權益型房地產(chǎn)投資信托基金

C.發(fā)行股票

D.商業(yè)銀行貸款

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是債券市場融資。選項B、C 屬于權益融資;選項D，銀行貸款屬于債務融資，但不能公開交易。參見教材P298。

5、新設項目法人資本金籌措渠道不包括(　)。

A.政府政策性資金

B.國內外企業(yè)入股的資金

C.個人入股的資金

D.資產(chǎn)變現(xiàn)的資金

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)項目融資方案。新設項目法人項目資本金籌措渠道，包括政府政策性資金、國家授權投資機構入股的資金、國內外企業(yè)入股的資金、社會團體和個人入股的資金。參見教材P327。

6、下列關于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設貸款的表述中，錯誤的是(　)。

A.債權人通常是商業(yè)銀行

B.不能用于償還土地購置貸款

C.主要擔保物為在建工程及相關土地使用權

D.還款資金來源通常是銷售收入

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款的種類。建設貸款可以用于償還土地購置貸款，在我國，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金貸款。參見教材P301。

7、進行融資方案分析時，屬于融資結構分析的是(　)。

A.債務融資成本分析

B.資金占用費分析

C.資本金與債務資金的比例分析

D.擔保費分析

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)項目融資方案。融資結構分析主要分析項目融資方案中的資本金與債務資金比例、股本結構比例和債務結構比例。參見教材P329。

8、建設貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或(　)。

A.租金收入

B.土地出讓收入

C.長期抵押貸款

D.凈經(jīng)營收入

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款的種類。房產(chǎn)開發(fā)貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或房地產(chǎn)抵押貸款。參見教材P302。

9、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是(　)。

A.商用房地產(chǎn)風險更高

B.商用房地產(chǎn)的收益更高

C.商用房地產(chǎn)的價值更高

D.商用房地產(chǎn)的增值潛力更大

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款的種類。商用房地產(chǎn)抵押貸款的還款來源主要是商用房地產(chǎn)的凈經(jīng)營收入，受租金水平、出租率、運營成本等市場因素影響，所以風險高。參見教材P309。