2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》第一章考點：房地產(chǎn)投資的風險

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1.風險的相關(guān)概念

風險-未來獲得預(yù)期收益可能性的大小

風險收益-實際收益超出預(yù)期收益,增加部分稱風險報酬

風險損失-實際收益低于預(yù)期收益

【2013年真題】從房地產(chǎn)投資的角度來說，風險是指過去獲得的實際收益與預(yù)期收益的差異程度。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資風險的概念。從房地產(chǎn)投資的角度來說，風險可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。參見教材P16。

【2012年真題】王某花50萬元購買了某宗物業(yè)，預(yù)期目標收益率為10%，但該投資第1年末出現(xiàn)了風險損失，該物業(yè)第1年的實際收益可能為(　)萬元。

A.2

B.3

C.4

D.5

E.6

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資風險的概念。只要是實際收益未達到目標收益，就稱為風險損失。參見教材P17。

2.風險的度量

【解題思路與方法】如何比較風險的大小

第一步，計算出兩物業(yè)的價值的期望值。(加權(quán)平均值)

第二步，計算出兩物業(yè)的標準差。

第三步，如兩物業(yè)期望值相同，則直接比標準差即可，標準差小的風險小。

第四步，如兩物業(yè)期望值不同，需計算標準差與期望值之比，該比值小的那個風險小

3.房地產(chǎn)投資風險的內(nèi)涵(四方面)

投入資金的安全性

期望收益的可靠性

投資項目的變現(xiàn)性

資產(chǎn)管理的復雜性

4.房地產(chǎn)投資風險的分類(8+6)

5.房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險

【重點難點】如何規(guī)避通貨膨脹風險

以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔的購買力風險越大，實際上承擔了本應(yīng)由承租人承擔的風險。

投資者通過適當調(diào)整其要求的最低收益率來降低風險對實際收益率的影響程度(調(diào)高)。

【2013年真題】張某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期為三年，張某面臨較大的風險是(　)風險。

A.政策　　

B.通貨膨脹

C.利率　　

D.或然損失

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險。由于通貨膨脹將導致未來收益的價值下降，按長期固定租金方式出租所擁有物業(yè)的投資者，實際上承擔了本來應(yīng)由承租人承擔的風險。參見教材P18。

【典型例題】整個國家市場環(huán)境條件變化對房地產(chǎn)市場的影響，要比當?shù)厥袌霏h(huán)境變化造成的影響大。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險。房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，當?shù)厥袌霏h(huán)境條件變化的影響要比整個國家市場環(huán)境變化的影響大。參見教材P18。

【重點難點】利率調(diào)升對房地產(chǎn)投資的影響

折現(xiàn)率提高，折現(xiàn)后的價值變小，導致房地產(chǎn)實際價值的折損

加大投資者的債務(wù)負擔，導致還貸困難，抑制房地產(chǎn)需求，導致價格下降

6. 房地產(chǎn)投資的個別風險(6類)

【重點難點】注意利率風險和資本價值風險

利率是收益率的重要決定因素，但不是唯一

利率風險是系統(tǒng)風險，資本價值風險是個別風險

7.風險對房地產(chǎn)投資決策的影響