2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》第一章考點(diǎn)：房地產(chǎn)投資的形式和利弊

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1.房地產(chǎn)投資的分類(2+3)

【典型例題】下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是(　)。

A.購買房地產(chǎn)股票

B.購買商鋪

C.購買房地產(chǎn)債券

D.購買住房抵押支持證券

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。房地產(chǎn)直接投資包括從取得土地使用權(quán)開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。房地產(chǎn)置業(yè)投資，其對(duì)象可以是市場上的增量房地產(chǎn)(開發(fā)商新竣工的商品房)，也可以是市場上的存量房地產(chǎn)(舊有房地產(chǎn))。參見教材P11。

2.房地產(chǎn)開發(fā)投資和置業(yè)投資

【2011年真題】房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場上的(　)。

A.增量供給　　　　　

B.存量供給

C.潛在供給　　　　　

D.總量供給

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。房地產(chǎn)開發(fā)投資指從事商品房和土地開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的投資，屬于中短期投資，形成了市場上的增量供給。參見教材P10。

3.機(jī)構(gòu)投資者的置業(yè)投資選擇

4.投資房地產(chǎn)投資信托基金

■投資者將資金交由信托基金，基金由專業(yè)人士進(jìn)行投資組合，將資金投入房地產(chǎn)業(yè)，基金機(jī)構(gòu)將收益再分配給投資人，是一種基于信任的委托投資關(guān)系。

■房地產(chǎn)信托的收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東。

【重點(diǎn)難點(diǎn)】REITS的優(yōu)勢與類型

【重點(diǎn)難點(diǎn)】REITS的類型(三大類)

混合型基金

抵押型基金

權(quán)益型基金

5.住房抵押支持證券

■把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。

■銀行將所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)，出售給專門設(shè)立的特殊目的公司，該公司再將債權(quán)轉(zhuǎn)化為證券出售給投資者。

■購買抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資收益。

6.房地產(chǎn)投資的利與弊(四利三弊)

【2015年真題】房地產(chǎn)置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的主要原因，是房地產(chǎn)投資(　)。

A.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

B.易獲得金融機(jī)構(gòu)的支持

C.具有保值增值性

D.可提高投資者的資信等級(jí)

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資的利弊。由于存在通貨膨脹，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重置成本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價(jià)值的上升，所以說房地產(chǎn)投資具有增值性。又由于房地產(chǎn)是人類生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營所必需的，即使在經(jīng)濟(jì)衰退的過程中，房地產(chǎn)的使用價(jià)值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。參見教材P14。