2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第一章考點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)與投資組合

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1.投資組合理論

【重點(diǎn)難點(diǎn)】通過(guò)投資組合理論，可將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法規(guī)避。

【2015年真題】為把兩個(gè)投資項(xiàng)目的組合風(fēng)險(xiǎn)降到最低，各投資項(xiàng)目間應(yīng)有一個(gè)(　)。

A.負(fù)協(xié)方差

B.正協(xié)方差

C.正敏感度

D.負(fù)敏感度

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是投資組合理論。為把兩個(gè)投資項(xiàng)目的組合風(fēng)險(xiǎn)降低到最低，前提條件是各投資項(xiàng)目間有一個(gè)負(fù)協(xié)方差。最理想的是一個(gè)絕對(duì)的負(fù)協(xié)方差，但這個(gè)條件很難達(dá)到。參見教材P24。

【2015年真題】下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，不能通過(guò)投資組合來(lái)分散、抵消的是(　)。

A.持有期風(fēng)險(xiǎn)

B.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

C.周期風(fēng)險(xiǎn)

D.機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是投資組合理論。該題轉(zhuǎn)換為，哪些是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，哪些是個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)投資組合理論，可將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法規(guī)避。參見教材P25。

【2014年真題】房地產(chǎn)投資組合的目標(biāo)之一，是在固定的預(yù)期收益率下使(　)。

A.投資利潤(rùn)最大　　　

B.投資效率最高

C.投資成本最低　　　

D.投資風(fēng)險(xiǎn)最小

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是投資組合理論。投資組合目標(biāo)是尋找在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最小，或是在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)水平下，使收益最大化的投資組合。參見教材P23。

【2012年真題】以開發(fā)居住物業(yè)見長(zhǎng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在其經(jīng)營(yíng)策略中投資一定比例的商業(yè)物業(yè)，這是通過(guò)投資項(xiàng)目的(　)組合來(lái)提高收益、降低風(fēng)險(xiǎn)。

A.地理區(qū)域

B.時(shí)間分布

C.物業(yè)類型

D.收益形式

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是投資組合理論。房地產(chǎn)投資強(qiáng)調(diào)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間、選擇合適的地點(diǎn)和物業(yè)類型進(jìn)行投資，這樣才能使其在獲得最大投資收益的同時(shí)使風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度。參見教材P23。

【重點(diǎn)難點(diǎn)】市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)及預(yù)期投資收益率

資產(chǎn)預(yù)期收益率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率+市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)×(平均收益率-無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率)

無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率一般為國(guó)債的收益率或銀行存款利率

當(dāng)資產(chǎn)的預(yù)期收益率=市場(chǎng)的整體平均收益率時(shí)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)=1

【重點(diǎn)難點(diǎn)】市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)及預(yù)期投資收益率

【2014年真題】在資產(chǎn)預(yù)期收益率公式E(Rj)=Rf+βj[E(Rm)-Rf]中，影響βj確定的風(fēng)險(xiǎn)因素有(　)。

A.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

B.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

C.機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)

D.持有期風(fēng)險(xiǎn)

E.利率風(fēng)險(xiǎn)

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是投資組合理論。βj是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，本題轉(zhuǎn)化為以下哪些屬于房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)包括：通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、或然損失風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P25。

【2013年真題】整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為20%，國(guó)債的收益率為10%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.4，寫字樓市場(chǎng)相對(duì)于房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.9，寫字樓市場(chǎng)的預(yù)期收益率為(　)。

A.13.6%　　　

B.14.0%

C.19.0%　　　

D.23.6%

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是投資組合理論。寫字樓市場(chǎng)的預(yù)期收益率=10%+0.9×0.4×(20%-10%)=13.6%。參見教材P25。

2.資本資產(chǎn)定價(jià)模型

一個(gè)投資的預(yù)期收益率等于市場(chǎng)上無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的收益率再加上投資項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)乘以該項(xiàng)目的市場(chǎng)整體平均收益率與無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目收益率之差。

折現(xiàn)率=資金的機(jī)會(huì)成本+適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資收益率+市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)(市場(chǎng)的平均收益率-無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資收益率)

【2014年真題】在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目估價(jià)中，較理想的折現(xiàn)率是采用(　)。

A.銀行存款利率

B.銀行貸款利率

C.通貨膨脹率加銀行存款利率

D.資金的機(jī)會(huì)成本加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是資本資產(chǎn)定價(jià)模型。確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機(jī)會(huì)成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。參見教材P27。

【2012年真題】在資本資產(chǎn)定價(jià)模型中，βj是綜合考慮了資產(chǎn)j的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)后得出的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是投資組合理論。系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)β。參見教材P25。

【典型例題】如果整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為20%，國(guó)家債券的收益率為10%，而房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.4，則房地產(chǎn)投資評(píng)估模型中所用的折現(xiàn)率為(　)。

A.8%

B.4%

C.14%

D.12%

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是資本資產(chǎn)定價(jià)模型。

方法一：公式作法

折現(xiàn)率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資收益率+市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)(市場(chǎng)的平均收益率-無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資收益率)=10%+0.4(20%-10%)=14%。

方法二：帶有技術(shù)含量的排除法

該折現(xiàn)率一定大于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資收益率，即大于10%，AB可立即排除。

參見教材P25。