2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》基礎(chǔ)模擬題(4)

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(一)某商業(yè)樓建筑面積為5000m 2 ，于2000年9月1日開業(yè)，2002 年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，使用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請二年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)估價。

1.采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)(　)。

A.按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計算

B.按建筑物耐用年限計算

C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算

D.按建筑物已使用年限計算

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是成本法。采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)按土地使用權(quán)剩余年限與建筑物剩余年限中較短的一個計算。如果求建筑物折舊年限，土地使用權(quán)到期對建筑物不予補(bǔ)償，建筑物使用年限=建筑物已使用年限+土地剩余年限=2+39=41 年。土地使用權(quán)到期對建筑物給予補(bǔ)償：按建筑物耐用年限計算。

2.采用收益法估價時,下述觀點(diǎn)不正確的是(　)。

A.收益年限應(yīng)按估價時點(diǎn)時的土地使用權(quán)剩余年限計算

B.估價時點(diǎn)應(yīng)設(shè)定為2004年3月1日

C.凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額

D.應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費(fèi)用資料

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是收益法。凈收益等于有效毛收入減去運(yùn)營費(fèi)用。運(yùn)營費(fèi)用是指維持房地產(chǎn)正常使用或菅業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等。運(yùn)營費(fèi)用是從估價角度出發(fā)的，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。因此，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊額。

3.估價機(jī)構(gòu)評估出該商業(yè)樓在2004年3月1日公開市場價值為4000 萬元。近年來此類房地產(chǎn)的價格年均上漲5%，且預(yù)測此趨勢仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場價格的70%。估價機(jī)構(gòu)向委托人提交的估價結(jié)果應(yīng)該是(　)萬元。

A.2800　　B.2940　　C.4000　　D.4200

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價。估價機(jī)構(gòu)向委托人提交的估價結(jié)果應(yīng)該是公開市場價值為4000萬元。

4.假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價機(jī)構(gòu)重新評估該商業(yè)樓屆時的抵押價值，若估價結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比2004 年3月1日的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是(　)。

A.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押，500 萬元增值不能再次設(shè)立抵押權(quán)

B.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500 萬元增值不能對原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保

C.業(yè)主認(rèn)為該500 萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權(quán)人對該部分價值無優(yōu)先受償權(quán)

D.該500 萬元可再次抵押

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是抵押物增值。該 500 萬元可再次抵押。注意再次抵押價值與抵押物添加增值的不同。

(二)某臨街商鋪業(yè)主為該商鋪投保，保險公司于2001年3月1日委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對該商鋪進(jìn)行估價，評估價值為人民幣200萬元。2002年8月1日，該商鋪發(fā)生火災(zāi)，為確定火災(zāi)給該商鋪房屋造成的直接損失，保險公司又委托估價機(jī)構(gòu)估價。估價機(jī)構(gòu)的估價報告認(rèn)為該商鋪在2002年8月1日尚未遭受火災(zāi)時的公開市場價值是人民幣750萬元，建筑物價值為人民幣190萬元;2002年8月1日，遭受火災(zāi)后建筑物價值為人民幣50萬。

5.火災(zāi)給該商鋪房屋造成直接損失為(　)。

A.人民幣140萬元

B.人民幣150萬元

C.人民幣190萬元

D.人民幣700萬元

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是保險價值評估。直接損失=190-50=140 萬元。

6.下列表述中不正確的是(　)。

A.2002年8月1日的評估價值750萬元包含地價

B.2001年3月1日的評估價值200萬元包含地價

C.2002年8月1日的評估價值190萬元不包含地價

D.2001年3月1日至2002年8月1日未遭受火災(zāi)期間該商鋪建筑物價值減損了10萬元

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是保險價值評估。投?；馂?zāi)險時的保險價值，僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物的價值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價值，通常具體是指建筑物的重置成本或重建成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟(jì)損失(如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等)。2001年3月1日的評估價值200萬元不包含地價。

7.下列表述中正確的是(　)。

A.750萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災(zāi)時轉(zhuǎn)讓的參考價

B.750萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災(zāi)時繳納房產(chǎn)稅的參考價

C.200 萬元的評估價值可以作為該商鋪在2001年3月1日為抵押貸款評估的公開市場價

D.190 萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災(zāi)時繳納房產(chǎn)稅的參考價

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是評估價值的參考價。750萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災(zāi)時轉(zhuǎn)讓的參考價。