2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第九章教材解讀：假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式

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第九章 假設(shè)開(kāi)發(fā)法及其運(yùn)用

第二節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式

假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式：

假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式為：

待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值一后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)

后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)=待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)+后續(xù)建設(shè)成本+后續(xù)管理費(fèi)用+后續(xù)銷售費(fèi)用+后續(xù)投資利息+

后續(xù)銷售稅費(fèi)+后續(xù)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

與此相對(duì)照，如果是采用成本法求取開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，則公式為：

開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值=待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值+待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+

銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

在實(shí)際估價(jià)中，對(duì)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法公式中具體應(yīng)減去的項(xiàng)目及其金額，要牢記"后續(xù)"兩字，掌握的基本原則是設(shè)想得到估價(jià)對(duì)象(待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn))以后到把它開(kāi)發(fā)完成，還需要做的各項(xiàng)工作和相應(yīng)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。因此，如果是已經(jīng)完成的工作和相應(yīng)的支出及利潤(rùn)，則它們已包含在估價(jià)對(duì)象的價(jià)值內(nèi)，不應(yīng)作為扣除項(xiàng)目。

例如，評(píng)估尚未完成房屋征收補(bǔ)償?shù)裙ぷ鞯拿貎r(jià)值，這時(shí)減去的項(xiàng)目應(yīng)包括房屋征收補(bǔ)償費(fèi)、地上物拆除費(fèi)等費(fèi)用?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十二條規(guī)定："房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。"

按估價(jià)對(duì)象和未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況細(xì)化的公式：針對(duì)本知識(shí)點(diǎn)提問(wèn)?上述假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式，按照估價(jià)對(duì)象狀況和未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，可具體細(xì)化如下：

(一)求生地價(jià)值的公式

1.適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式

生地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值一生地取得稅費(fèi)一由生地建成房屋的成本一管理費(fèi)用一銷售費(fèi)用一投資利息一銷售稅費(fèi)一開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

相對(duì)應(yīng)的成本法公式為：

開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值=生地價(jià)值+生地取得稅費(fèi)+由生地建成房屋的成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

2.適用于將生地開(kāi)發(fā)成熟地的公式

生地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值一生地取得稅費(fèi)一由生地開(kāi)發(fā)成熟地的成本一管理費(fèi)用一銷售費(fèi)用一投資利息一銷售稅費(fèi)一開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

相對(duì)應(yīng)的成本法公式為：

開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值=生地價(jià)值+生地取得稅費(fèi)+由生地開(kāi)發(fā)成熟地的成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

(二)求毛地價(jià)值的公式

1.適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式

毛地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值一毛地取得稅費(fèi)一由毛地建成房屋的成本一管理費(fèi)用一銷售費(fèi)用一投資利息一銷售稅費(fèi)一開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

相對(duì)應(yīng)的成本法公式為：

開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值一毛地價(jià)值+毛地取得稅費(fèi)+由毛地建成房屋的成本+ 管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

2.適用于將毛地開(kāi)發(fā)成熟地的公式

毛地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值一毛地取得稅費(fèi)一由毛地開(kāi)發(fā)成熟地的成本一管理費(fèi)用一銷售費(fèi)用一投資利息一銷售稅費(fèi)一開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

相對(duì)應(yīng)的成本法公式為：

開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值=毛地價(jià)值+毛地取得稅費(fèi)+由毛地開(kāi)發(fā)成熟地的成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

按未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式細(xì)化的公式：針對(duì)本知識(shí)點(diǎn)提問(wèn)? 未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，其價(jià)值適用市場(chǎng)法評(píng)估;適宜出租或營(yíng)業(yè)的，其價(jià)值適用收益法評(píng)估。據(jù)此，將假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式細(xì)化如下：

(一)適用于未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售的公式

(二)適用于未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)出租或營(yíng)業(yè)的公式