2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第八章教材解讀：重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路

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第八章 成本法及其運(yùn)用

第四節(jié) 重新購(gòu)建價(jià)格的求取

重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路：

(一)房地重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路

求取房地重新購(gòu)建價(jià)格有兩大路徑：一是不將該房地分解為土地和建筑物兩個(gè)組成部分，而是模擬現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程，在本章第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，采用成本法求取;二是將該房地分解為土地和建筑物兩個(gè)組成部分，先求取土地重新購(gòu)建價(jià)格，再求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格，然后將兩者相加。

(二)土地重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路

求取土地重新購(gòu)建價(jià)格，通常是假設(shè)該土地上沒(méi)有建筑物，除此之外的狀況均維持不變，然后采用市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法求取該土地的重新購(gòu)置價(jià)格。這種求取思路特別適用于城市建成區(qū)內(nèi)難以求取重新開(kāi)發(fā)成本的土地。求取土地重新購(gòu)建價(jià)格，也可以采用成本法求取其重新開(kāi)發(fā)成本。因此，土地重新購(gòu)建價(jià)格可進(jìn)一步分為重新購(gòu)置價(jià)格和重新開(kāi)發(fā)成本。在求取舊的房地特別是其中建筑物破舊的土地重新購(gòu)建價(jià)格時(shí)應(yīng)注意，有時(shí)需要考慮土地上已有的舊建筑物導(dǎo)致的土地價(jià)值減損，即此時(shí)空地的價(jià)值大于有舊建筑物的土地價(jià)值，甚至大于有舊建筑物的房地價(jià)值。

(三)建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路

求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格，是假設(shè)該建筑物占用的土地已經(jīng)取得，并且該土地為沒(méi)有該建筑物的空地，但除沒(méi)有該建筑物外，其他狀況均維持不變，然后在該土地上建造與該建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn);也可以設(shè)想將該全新建筑物發(fā)包給建筑施工企業(yè)建造，由建筑施工企業(yè)將能直接使用的全新建筑物移交給發(fā)包人，這種情況下發(fā)包人應(yīng)支付給建筑施工企業(yè)的全部費(fèi)用(即建設(shè)工程價(jià)款或工程承發(fā)包價(jià)格)，再加上發(fā)包人的其他必要支出(如勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)等)及發(fā)包人的應(yīng)得利潤(rùn)。