2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第八章教材解讀：重新購建價(jià)格的含義

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第八章 成本法及其運(yùn)用

第四節(jié) 重新購建價(jià)格的求取

重新購建價(jià)格的含義：

重新購建價(jià)格也稱為重新購建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開發(fā)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤。其中，重新取得可簡單地理解為重新購買，重新開發(fā)可簡單地理解為重新生產(chǎn)。把握重新購建價(jià)格的含義需要注意下列3點(diǎn)：

(1)重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格。例如，在重新開發(fā)的情況下，重新購建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成來測(cè)算的價(jià)格。但應(yīng)注意的是，估價(jià)時(shí)點(diǎn)并非總是現(xiàn)在，也可能為過去或未來。此點(diǎn)已在本書第五章第四節(jié)"估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則"中作過說明。

(2)重新購建價(jià)格是客觀的重新購建價(jià)格。具體地說，重新取得的必要支出或重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，不是個(gè)別單位或個(gè)人的實(shí)際支出和實(shí)際利潤，而是必須付出的成本、費(fèi)用、稅金和應(yīng)當(dāng)獲得的利潤，并且為相似的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的平均水平，即為客觀成本而非實(shí)際成本。如果實(shí)際支出超出了平均水平，則超出的部分不僅不能構(gòu)成價(jià)格，而且是一種浪費(fèi);反之，實(shí)際支出低于平均水平的部分，不會(huì)降低價(jià)格，只會(huì)形成個(gè)別單位或個(gè)人的超額利潤。

(3)建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況的建筑物的重新購建價(jià)格，土地的重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況的土地的重新購建價(jià)格。因此，建筑物的重新購建價(jià)格中未扣除建筑物折舊，而土地的減價(jià)和增價(jià)因素一般已考慮在土地的重新購建價(jià)格中。例如，估價(jià)對(duì)象中的土地是10年前取得的商業(yè)用途法定最高年限40 年的建設(shè)用地使用權(quán)，求取其重新購建價(jià)格，不是求取目前40年建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格，而是求取目前剩余30年建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格。再如，如果該土地目前的交通條件比其10年前有了很大改善，求取其重新購建價(jià)格，不是求取其在10年前交通條件下的價(jià)格，而是求取其在目前交通條件下的價(jià)格。