2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》教材解讀：經(jīng)濟(jì)因素

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第三章 房地產(chǎn)的價(jià)格和價(jià)值

第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

經(jīng)濟(jì)因素：

經(jīng)濟(jì)發(fā)展：

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、繁榮或衰退等經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，影響著就業(yè)、收入和市場(chǎng)信心等，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。反映經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要指標(biāo)是國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 (Gross Domestic Product，GDP)的增長(zhǎng)。GDP是對(duì)一個(gè)國(guó)家或一個(gè)地區(qū)在一定時(shí)期內(nèi)國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動(dòng)的總成果的一種計(jì)量，從總體上反映了一個(gè)國(guó)家或一個(gè)地區(qū)的經(jīng)

濟(jì)活動(dòng)的總規(guī)模、綜合實(shí)力和人民生活水平的高低程度。GDP的計(jì)算方法有收入法、支出法和生產(chǎn)法三種。按照支出法核算，GDP由消費(fèi)(C)、投資(I)、政府購(gòu)買(G)和凈出口(NX)四個(gè)部分構(gòu)成。一般地說(shuō)，GDP增長(zhǎng)，消費(fèi)、投資、政府購(gòu)買和凈出口都有增長(zhǎng)，可能只是各自的增長(zhǎng)幅度不同而已。GDP增長(zhǎng)說(shuō)明社會(huì)總需求也在增加。社會(huì)總需求增加預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動(dòng)活躍，會(huì)帶動(dòng)對(duì)廠房、寫字樓、商店、住宅和各種娛樂(lè)設(shè)施等的需求增加，由此會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，尤其是引起地價(jià)上漲。例如，20世紀(jì)80年代亞太地區(qū)的日本、新加坡、韓國(guó)和中國(guó)中國(guó)臺(tái)灣、中國(guó)香港等國(guó)家和地區(qū)，經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，地價(jià)也大幅度上漲(盡管從事后的亞洲金融危機(jī)來(lái)看，這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶有泡沫成分，有人甚至稱其為泡沫經(jīng)濟(jì))。

居民收入：

居民收入水平及其增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格特別是住宅價(jià)格有很大的影響。中國(guó)目前反映居民收入增長(zhǎng)的指標(biāo)主要有城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)和農(nóng)村居民人均純收入的增長(zhǎng)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是指城鎮(zhèn)居民家庭在支付個(gè)人所得稅、財(cái)產(chǎn)稅及其他經(jīng)常性轉(zhuǎn)移支出之后余下的實(shí)際收入。農(nóng)村居民家庭人均純收入是指農(nóng)村居民家庭總收入中扣除從事生產(chǎn)和非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的費(fèi)用支出、繳納稅款、上交承包金額后所剩余的部分。這部分純收入既可直接用于生產(chǎn)和非生產(chǎn)性建設(shè)投資，也可用于生活消費(fèi)支出和儲(chǔ)蓄。

通常，居民收入的真正增加(非名義增加。名義增加是指在通貨膨脹情況下的增加)，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動(dòng)所需要的空間會(huì)擴(kuò)大，從而會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。至于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度，要看現(xiàn)有的收入水平及邊際消費(fèi)傾向的大小。所謂邊際消費(fèi)傾向，是指收入每增加一個(gè)單位所引起的消費(fèi)變化，即新增加消費(fèi)占新增加收入的比例。

如果居民收入的增加是衣食都較困難的低收入者的收入增加，雖然其邊際消費(fèi)傾向較大，但其增加的收入大部分甚至全部會(huì)首先用于衣食等基本生活的改善，這對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響就不大。

如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因?yàn)槠溥呺H消費(fèi)傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎(chǔ)，其所增加的收入此時(shí)依消費(fèi)順序會(huì)大部分甚至全部用于提高居住水平，這就會(huì)增加對(duì)居住房地產(chǎn)的需求，從而導(dǎo)致居住房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因?yàn)槠渖钌系男枰獛缀踹_(dá)到了應(yīng)有盡有的程度，邊際消費(fèi)傾向較小，所以其增加的收入可能大部分甚至全部用于儲(chǔ)蓄或其他投資，這對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響就不大。但是，如果他們利用剩余的收入從事房地產(chǎn)投資或投機(jī)，如購(gòu)買房地產(chǎn)用于出租后轉(zhuǎn)讓或?qū)⒊钟蟹康禺a(chǎn)當(dāng)做保值增值的手段，則會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。