2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》教材解讀：人口因素
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第三章 房地產(chǎn)的價格和價值
第四節(jié) 房地產(chǎn)價格影響因素
人口因素：
人口數(shù)量：
房地產(chǎn)價格與人口數(shù)量的關系非常密切。在某一地區(qū)(如某個城鎮(zhèn))，當人口數(shù)量增加時，對房地產(chǎn)的需求就會增加，房地產(chǎn)價格也就會上漲;反之，房地產(chǎn)價格會下降。
引起人口數(shù)量變化的一個重要因素是人口增長，它是在一定時期內由出生、死亡和遷入、遷出等因素的消長導致的人口數(shù)量增加或減少的變動現(xiàn)象。根據(jù)人口增長的絕對數(shù)量，人口增長有人口凈增長、人口零增長和人口負增長三種情況。反映人口增減速度的指標主要是人口增長率。某一地區(qū)的人口增長率是該地區(qū)一年內人口增長的絕對數(shù)與其同期年平均總人數(shù)之比。
人口結構：
人口結構是指一定時期內人口按照性別、年齡、家庭、職業(yè)、文化、民族等因素的構成狀況。其中，人口年齡構成是指一定時間人口按照年齡的自然順序排列的數(shù)列所反映的年齡狀況，以年齡的基本特征劃分的各年齡組人數(shù)占總人數(shù)的比例表示。人口家庭構成反映家庭人口數(shù)量等情況，它對住宅類型的選擇等有重要參考價值。家庭人口規(guī)模(每個家庭平均人口數(shù))發(fā)生變化，即使人口總量不變，也將使居住單位數(shù)發(fā)生變動，從而引起所需要的住宅數(shù)量的變動，隨之導致住宅需求的變化而影響住宅價格。一般地說，隨著家庭人口規(guī)模小型化，即每個家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住宅總量將會增加，住宅價格有上漲的趨勢。中國城市家庭存在著從傳統(tǒng)的復合大家庭向簡單的小家庭發(fā)展的趨勢。
人口素質：
人們的文化教育水平、生活質量和文明程度，可以引起房地產(chǎn)價格的變化。人類社會隨著文明發(fā)達、文化進步，公共服務設施必然日益完善和普遍，同時對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加對房地產(chǎn)的需求，從而導致房地產(chǎn)價格升高。如果一個地區(qū)中居民的素質低、構成復雜、社會秩序欠佳，人們多不愿意在此居住，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價格必然低落。
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