2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》教材解讀：社會(huì)因素

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第三章 房地產(chǎn)的價(jià)格和價(jià)值

第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

社會(huì)因素：

政治安定狀況：

政治安定狀況是指有不同政治觀點(diǎn)的黨派、團(tuán)體的沖突情況，現(xiàn)行政權(quán)的穩(wěn)固程度等。一般地說(shuō)，政治不安定則意味著社會(huì)可能動(dòng)蕩，這會(huì)影響人們投資、置業(yè)的信心，從而會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格低落。

社會(huì)治安狀況：

社會(huì)治安狀況是指偷竊、搶劫、****、綁架、殺人等方面的刑事犯罪情況。房地產(chǎn)所處的地區(qū)如果經(jīng)常發(fā)生此類犯罪案件，則意味著人們的生命財(cái)產(chǎn)缺乏保障，因此會(huì)造成該地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格低落。

城市化：

城市化也稱為城鎮(zhèn)化、都市化，是指人類生產(chǎn)和生活方式由鄉(xiāng)村型向城市型轉(zhuǎn)化的歷史過(guò)程，表現(xiàn)為鄉(xiāng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)化以及城市不斷發(fā)展和完善的過(guò)程。城市化的具體內(nèi)涵包括4個(gè)方面：①依附于農(nóng)村土地的農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力越來(lái)越多地向城鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移;②分散的農(nóng)村人口逐步向各種類型的城鎮(zhèn)地域空間集聚;③城鎮(zhèn)建設(shè)促進(jìn)城鎮(zhèn)物質(zhì)環(huán)境的改善和城鎮(zhèn)景觀地域的拓展或更新;④城市文明與城市生活方式的傳播和擴(kuò)散。城市化是l8世紀(jì)產(chǎn)業(yè)革命以后社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的世界性現(xiàn)象，世界各國(guó)先后開始從以農(nóng)業(yè)為主的鄉(xiāng)村社會(huì)，轉(zhuǎn)向以工業(yè)和服務(wù)業(yè)為主的現(xiàn)代城市社會(huì)。城市化是一個(gè)必然過(guò)程。衡量城市化水平應(yīng)當(dāng)包括數(shù)量和質(zhì)量?jī)纱蠓矫?，但至今尚無(wú)公認(rèn)的能全面反映城市化水平的復(fù)合指標(biāo)和測(cè)度方法，因此一般采用一國(guó)或一地區(qū)行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎剡@個(gè)單一指標(biāo)來(lái)測(cè)度城市化水平。這一指標(biāo)又稱為城市化率。一般地說(shuō)，城市化意味著人口不斷向城鎮(zhèn)地區(qū)集中，造成對(duì)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的需求不斷增加，從而會(huì)帶動(dòng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

房地產(chǎn)投機(jī)

房地產(chǎn)投機(jī)是指不是為了使用或出租而是為了再出售(或再購(gòu)買)而暫時(shí)購(gòu)買(或出售)房地產(chǎn)，利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變化，以期從價(jià)差中獲利的行為。房地產(chǎn)投機(jī)是建立在對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的基礎(chǔ)上的。

關(guān)于房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，普遍認(rèn)為它會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲。顯然房地產(chǎn)投機(jī)有許多危害，但這種認(rèn)識(shí)是不夠全面的。一般地說(shuō)，房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)3種情況：①引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲;②引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌;③起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用。至于房地產(chǎn)投機(jī)具體會(huì)導(dǎo)致怎樣的結(jié)果，要看當(dāng)時(shí)的多種條件，包括投機(jī)者的素質(zhì)和心理等。