2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考前訓(xùn)練(5)

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一、單選題

1、比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的(　)。

A、替代原理

B、可比原理

C、市場原理

D、最高最佳利用原理

2、在比較法選擇可比實(shí)例的過程中，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對象規(guī)模的(　)范圍之內(nèi)。

A、0.5～1.5

B、1.5～2.0

C、0.5～2.0

D、1.0～1.5

3、估價(jià)對象及下列交易實(shí)例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價(jià)對象的建筑面積為1500 ㎡，現(xiàn)為空置。估算估價(jià)對象的租金時(shí)，最適宜作為可比實(shí)例的為(　)。

A、建筑面積1500㎡，一年前出售，售價(jià)為2000元/㎡，位于同一工業(yè)區(qū)

B、建筑面積10000㎡，近期租出，年租200萬，位于同一工業(yè)區(qū)

C、建筑面積500㎡，近期租出，年租10萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

D、建筑面積2000㎡，近期租出，年租20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

4、估價(jià)對象是一套不帶車位的住宅。選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為86萬元，含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價(jià)值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格為(　)萬元。

A、75.00

B、75.60

C、83.60

D、86.00

5、有一宗房地產(chǎn)交易實(shí)例，其成交總價(jià)為40萬元，其中首付20%，余款在以后的五年每年年末平均支付，假設(shè)年利率是10%，則在成交日期一次付清的價(jià)格為(　)萬元。

A、32.26

B、35.26

C、40

D、42.26

二、多項(xiàng)選擇題

1、下列房地產(chǎn)中，難以采用比較法估價(jià)的有(　)。

A、房地產(chǎn)開發(fā)用地

B、學(xué)校

C、在建工程

D、別墅

E、特殊廠房

2、運(yùn)用比較法估價(jià)要消除以下(　)方面的不同所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格與估價(jià)對象的價(jià)值差異。

A、成交價(jià)格與比較價(jià)值的內(nèi)涵和形式不同

B、特殊交易情況與正常交易情況不同

C、成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同

D、可比實(shí)例狀況與估價(jià)對象狀況不同

E、理性和非理性購買人因素差異

3、運(yùn)用比較法估價(jià)的一般步驟包括下列(　)。

A、搜集交易實(shí)例

B、選取可比實(shí)例

C、對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理

D、計(jì)算比較價(jià)值

E、分解比較系數(shù)

4、搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)搜集交易實(shí)例的(　)。

A、成交價(jià)格

B、議價(jià)時(shí)間

C、成交日期

D、交易方式

E、交易目的

5、比較法中選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)做到可比實(shí)例與估價(jià)對象的(　)。

A、區(qū)位相近

B、權(quán)利性質(zhì)相同

C、面積相等

D、檔次相當(dāng)

E、建成年份相同

【答案部分】

1、【正確答案】 A

【答案解析】本題考查的是比較法的理論依據(jù)。比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。參見教材P173。

2、【正確答案】 C

【答案解析】本題考查的是選取可比實(shí)例的要求?？杀葘?shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對象規(guī)模的0.5～2.0范圍之內(nèi)。參見教材P180。

3、【正確答案】 D

【答案解析】本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。主要從以下四個(gè)方面考慮：(1)可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對象房地產(chǎn)相似，根據(jù)0.5≤可比實(shí)例/估價(jià)對象規(guī)模≤2，可得出750≤估價(jià)對象規(guī)模≤3000;(2)可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的;(3)可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn);(4)可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格。參見教材P180。

4、【正確答案】 B

【答案解析】本題考查的是選取可比實(shí)例的要求?？杀葘?shí)例中，包含了非房地產(chǎn)的成分，需要扣除。86-8-3×0.8=75.6。參見教材P181。

5、【正確答案】 A

【答案解析】本題考查的是統(tǒng)一付款方式。本題是余款在以后的五年每年年末平均支付,即表示每年年未的付款額為40×80%/5=6.4萬元，那么，實(shí)際價(jià)格為8+6.4×(1/10%)×(1-1/(1+10%)5)=8+6.4×3.7908=32.26萬元。參見教材P183。

二、多項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】 BCE

【答案解析】本題考查的是比較法適用的估價(jià)對象。選項(xiàng)B屬于很少發(fā)生交易的房地產(chǎn);選項(xiàng)C屬于可比性差的房地產(chǎn);選項(xiàng)E屬于數(shù)量很少的房地產(chǎn)。均難以采用比較法估價(jià)。參見教材P174。

2、【正確答案】 ABCD

【答案解析】本題考查的是比較法估價(jià)需要具備的條件。運(yùn)用比較法估價(jià)要消除以下方面的不同所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格與估價(jià)對象的價(jià)值差異：①成交價(jià)格與比較價(jià)值的內(nèi)涵和形式不同;②特殊交易情況與正常交易情況不同;③成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同;④可比實(shí)例狀況與估價(jià)對象狀況不同。參見教材P175。

3、【正確答案】 ABCD

【答案解析】本題考查的是比較法估價(jià)的操作步驟。運(yùn)用比較法估價(jià)一般分為4大步驟：①搜集交易實(shí)例;②選取可比實(shí)例;③對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理;④計(jì)算比較價(jià)值。參見教材P175。

4、【正確答案】 ACDE

【答案解析】本題考查的是搜集交易實(shí)例的要求。在搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡量搜集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易實(shí)例房地產(chǎn)基本狀況;②交易雙方基本情況;③交易方式;④成交日期;⑤成交價(jià)格;⑥交易目的。參見教材P177。

5、【正確答案】 ABD

【答案解析】本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。選取的可比實(shí)例應(yīng)滿足下列要求：①與估價(jià)對象的區(qū)位相近。②與估價(jià)對象的用途相同。③與估價(jià)對象的權(quán)利性質(zhì)相同。④與估價(jià)對象的檔次相當(dāng)。⑤與估價(jià)對象的規(guī)模相當(dāng)。⑥與估價(jià)對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。參見教材P180。