2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精選試題(5)

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1、在一定的市場條件下，某宗寫字樓物業(yè)的整體租金水平，主要取決于(　)。

A、物業(yè)出租經(jīng)營成本

B、業(yè)主希望的投資回報率

C、通貨膨脹率

D、物業(yè)本身的狀況及其所處的位置

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是寫字樓租金的確定。在一定的市場條件下，某宗寫字樓物業(yè)的整體租金水平，主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。參見教材P351。

2、物業(yè)服務企業(yè)可以通過對(　)進行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。

A、面積單元

B、面積單位

C、出租單位

D、出租單元

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是寫字樓租金的確定。物業(yè)服務企業(yè)可以通過對出租單元進行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。參見教材P351。

3、在(　)中，通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶。

A、市級購物中心

B、地區(qū)購物商場

C、居住區(qū)商場

D、鄰里服務性商店

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。在市級購物中心中，通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶。參見教材P355。

4、往往以中型百貨公司為主要租戶，家具店、超級市場、圖書及音像制品店、禮品店、快餐店、男女服裝店、玩具店等為次要租戶的零售商業(yè)物業(yè)為(　)。

A、市級購物商場

B、地區(qū)購物商場

C、居住區(qū)商場

D、鄰里服務性商店

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。地區(qū)購物商場中，中型百貨公司往往是主要租戶，家具店、超級市場、圖書及音像制品店、禮品店、快餐店、男女服裝店、玩具店等，常常是這類商場的次要租戶。參見教材P356。

5、零售商業(yè)物業(yè)的主要輻射區(qū)域，其營業(yè)額的(　)都來自該區(qū)域。

A、50%～65%

B、60%～75%

C、70%～85%

D、80%～90%

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。通常把商業(yè)輻射區(qū)域分為主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域三個部分，主要區(qū)域是與物業(yè)所處地點直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的60%～75%都來自該區(qū)域。參見教材P357。

6、停車指數(shù)，即每100㎡營業(yè)面積應設置的車位個數(shù)，美國城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場的規(guī)模不同在(　)之間。

A、4～5

B、5～6

C、4～6

D、5～8

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。停車指數(shù)，即每100㎡營業(yè)面積應設置的車位個數(shù)，美國城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場的規(guī)模不同在4～5之間。參見教材P358。

7、商業(yè)經(jīng)營失敗的最大原因是低于預期的(　)水平。

A、出租率

B、資本回報

C、營業(yè)收入

D、租戶經(jīng)營收入

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇。低于預期的資本回報水平，是商業(yè)經(jīng)營失敗的最大原因。參見教材P359。

8、商業(yè)零售物業(yè)基礎租金常以每月每平方米為基礎計算，也稱(　)。

A、基準租金

B、保險租金

C、最低租金

D、成本租金

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租金?；A租金又稱最低租金，常以每月每平方米為基礎計算。參見教材P361。

9、收取百分比租金時，沒有統(tǒng)一的百分比標準，因為租戶經(jīng)營的商品種類和(　)不同，使其經(jīng)營毛利潤率水平有很大的差異。

A、投資金額

B、地理位置

C、租戶之間人際關系

D、經(jīng)營方式

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租金。收取百分比租金時，沒有統(tǒng)一的百分比標準，因為租戶經(jīng)營的商品種類和經(jīng)營方式不同，使其經(jīng)營毛利潤率水平有很大的差異。參見教材P361。

10、某寫字樓月潛在毛租金收入為120萬元，月平均運營費用為30萬元，月平均空置率為8%，月平均租金損失率為4%，月平均其他收入為潛在毛租金收入的5%，則該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是(　)萬元。

A、61.00

B、61.60

C、81.00

D、81.60

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是收益型物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。有效毛租金收入=潛在毛租金收入-空置和租金損失+其他收入=120-120×(8%+4%)+120×5%=111.6(萬元)，月凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運營費用=111.6-30=81.6(萬元)。參見教材P366-367。

多項選擇題

1、寫字樓租賃合約中租金調(diào)整幅度可參考(　)確定。

A、消費者價格指數(shù)

B、商業(yè)零售價格指標數(shù)

C、上證價格指數(shù)

D、建安工程價格指數(shù)

E、同行業(yè)物業(yè)租金

【正確答案】AB

【答案解析】本題考查的是寫字樓的租約與租約談判。在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。這一條款，可能規(guī)定要參考一個標準指數(shù)(如消費者價格指數(shù)或商業(yè)零售價格指數(shù))，來確定租金定期增長的數(shù)量和幅度。參見教材P353。

2、商業(yè)輻射區(qū)域分析不包括(　)。

A、可能的顧客流量

B、消費者行為、喜好和偏愛

C、購買能力分析

D、區(qū)域優(yōu)勢

E、消費導向

【正確答案】DE

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。參見教材P356。

3、以下說法正確的是(　)。

A、有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入

B、凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運營費用

C、稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息

D、稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-大修基金-所得稅

E、稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-大修基金-抵押貸款還本付息

【正確答案】ABC

【答案解析】本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-所得稅，所以選項D不正確;稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息。所以選項E不正確。參見教材P367。

4、下列各項中，與計算稅前現(xiàn)金流有關的是(　)。

A、所得稅

B、完工期限

C、大修基金

D、凈經(jīng)營收入

E、抵押貸款還本付息

【正確答案】DE

【答案解析】本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息。參見教材P367。

5、收益性物業(yè)管理中的運營費用包括(　)。

A、綠化養(yǎng)護費

B、清潔衛(wèi)生費

C、辦公費

D、房產(chǎn)稅

E、大修理基金

【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是收益性物業(yè)管理中的運營費用。收益性物業(yè)管理中的運營費用具體包括：人工費;公共設施設備日常運行、維修及保養(yǎng)費;綠化養(yǎng)護費;清潔衛(wèi)生費;保安費用;辦公費;固定資產(chǎn)折舊費;不可預見費;保險費;物業(yè)管理企業(yè)的服務費和利潤;法定稅費;房產(chǎn)稅。大修理基金不屬于收益性物業(yè)管理中的運營費用。參見教材P371-375。

6、物業(yè)運營費中包括保險費，以下各項費用中，屬于保險費的是(　)。

A、火險

B、全損險

C、財產(chǎn)毀損責任保險

D、員工醫(yī)療保險和失業(yè)保險

E、職工信用保險

【正確答案】ABCE

【答案解析】本題考查的是收益性物業(yè)管理中的運營費用。在運營費用中，保險費項目通常只包括物業(yè)本身的保險，員工醫(yī)療保險和失業(yè)保險在人工費中開支，在保險費中開支的保險項目一般包括：火險、火險附加險、全損險、鍋爐保險、財產(chǎn)毀損責任保險、租金損失保險、職工信用保險、業(yè)主和租戶責任保險、交通工具保險。參見教材P374。

7、在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預算形式不包括(　)。

A、年度運營預算

B、資本流預算

C、資本支出預算

D、長期預算

E、資本收入預算

【正確答案】BE

【答案解析】本題考查的是收益性物業(yè)管理中的預算。預算有多種類型，在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預算形式主要有三種：年度運營預算、資本支出預算和長期預算。參見教材P375。