2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》精選試題(4)

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多項(xiàng)選擇題

1、寫字樓租賃合約中租金調(diào)整幅度可參考(　)確定。

A、消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)

B、商業(yè)零售價(jià)格指標(biāo)數(shù)

C、上證價(jià)格指數(shù)

D、建安工程價(jià)格指數(shù)

E、同行業(yè)物業(yè)租金

【正確答案】AB

【答案解析】本題考查的是寫字樓的租約與租約談判。在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。這一條款，可能規(guī)定要參考一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)(如消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)或商業(yè)零售價(jià)格指數(shù))，來確定租金定期增長的數(shù)量和幅度。參見教材P353。

2、商業(yè)輻射區(qū)域分析不包括(　)。

A、可能的顧客流量

B、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛

C、購買能力分析

D、區(qū)域優(yōu)勢

E、消費(fèi)導(dǎo)向

【正確答案】DE

【答案解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。參見教材P356。

3、以下說法正確的是(　)。

A、有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入

B、凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用

C、稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息

D、稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-大修基金-所得稅

E、稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-大修基金-抵押貸款還本付息

【正確答案】ABC

【答案解析】本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-所得稅，所以選項(xiàng)D不正確;稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息。所以選項(xiàng)E不正確。參見教材P367。

4、下列各項(xiàng)中，與計(jì)算稅前現(xiàn)金流有關(guān)的是(　)。

A、所得稅

B、完工期限

C、大修基金

D、凈經(jīng)營收入

E、抵押貸款還本付息

【正確答案】DE

【答案解析】本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息。參見教材P367。

5、收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營費(fèi)用包括(　)。

A、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)

B、清潔衛(wèi)生費(fèi)

C、辦公費(fèi)

D、房產(chǎn)稅

E、大修理基金

【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營費(fèi)用。收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營費(fèi)用具體包括：人工費(fèi);公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi);綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi);清潔衛(wèi)生費(fèi);保安費(fèi)用;辦公費(fèi);固定資產(chǎn)折舊費(fèi);不可預(yù)見費(fèi);保險(xiǎn)費(fèi);物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)費(fèi)和利潤;法定稅費(fèi);房產(chǎn)稅。大修理基金不屬于收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營費(fèi)用。參見教材P371-375。

6、物業(yè)運(yùn)營費(fèi)中包括保險(xiǎn)費(fèi)，以下各項(xiàng)費(fèi)用中，屬于保險(xiǎn)費(fèi)的是(　)。

A、火險(xiǎn)

B、全損險(xiǎn)

C、財(cái)產(chǎn)毀損責(zé)任保險(xiǎn)

D、員工醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)

E、職工信用保險(xiǎn)

【正確答案】ABCE

【答案解析】本題考查的是收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營費(fèi)用。在運(yùn)營費(fèi)用中，保險(xiǎn)費(fèi)項(xiàng)目通常只包括物業(yè)本身的保險(xiǎn)，員工醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)在人工費(fèi)中開支，在保險(xiǎn)費(fèi)中開支的保險(xiǎn)項(xiàng)目一般包括：火險(xiǎn)、火險(xiǎn)附加險(xiǎn)、全損險(xiǎn)、鍋爐保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)毀損責(zé)任保險(xiǎn)、租金損失保險(xiǎn)、職工信用保險(xiǎn)、業(yè)主和租戶責(zé)任保險(xiǎn)、交通工具保險(xiǎn)。參見教材P374。

7、在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式不包括(　)。

A、年度運(yùn)營預(yù)算

B、資本流預(yù)算

C、資本支出預(yù)算

D、長期預(yù)算

E、資本收入預(yù)算

【正確答案】BE

【答案解析】本題考查的是收益性物業(yè)管理中的預(yù)算。預(yù)算有多種類型，在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式主要有三種：年度運(yùn)營預(yù)算、資本支出預(yù)算和長期預(yù)算。參見教材P375。