2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》精選試題(1)

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1、有一計(jì)算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計(jì)算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為125萬(wàn)元，凈現(xiàn)值期望值的標(biāo)準(zhǔn)差為65萬(wàn)元，則在計(jì)算期內(nèi)，該項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)是(　)。

A、52%

B、58%

C、62%

D、68%

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是概率分析中的期望值法。(65/125)×100%=52%。參見(jiàn)教材P234。

2、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有甲、乙、丙三個(gè)方案，經(jīng)測(cè)算，三個(gè)方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲=1500萬(wàn)元，E乙=1800萬(wàn)元，E丙=2200萬(wàn)元;凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差分別為§甲=890萬(wàn)元，§乙=910萬(wàn)元，§丙=1200萬(wàn)元，則該項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險(xiǎn)從小到大排列順序正確的是(　)。

A、乙<丙<甲

B、甲<乙<丙

C、丙<甲<乙

D、乙<甲<丙

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是概率分析中的期望值法。根據(jù)公式：V=§÷E(NPV)，V甲=890/1500=0.59，V乙=910/1800=0.51，V丙=1200/2200=0.55。參見(jiàn)教材P234。

3、使用蒙特卡洛模擬法模擬各種變量間的動(dòng)態(tài)關(guān)系時(shí)，首先需要做的是(　)。

A、列出需要進(jìn)行模擬的因素

B、分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布

C、選擇概率分析使用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

D、通過(guò)模擬試驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是蒙特卡洛模擬法。蒙特卡洛模擬法的實(shí)施步驟一般分為三步：(1)分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布;(2)通過(guò)模擬實(shí)驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布。參見(jiàn)教材P235。

4、決策需要遵循多種原則，其中的信息原則在于強(qiáng)調(diào)信息是決策的(　)。

A、基礎(chǔ)

B、橋梁

C、目的

D、手段

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是決策的概念。信息原則在于強(qiáng)調(diào)信息是決策的基礎(chǔ)。參見(jiàn)教材P239。

5、運(yùn)用財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法進(jìn)行投資決策時(shí)，一般隱含兩個(gè)假定：一是(　);二是不考慮延期投資對(duì)項(xiàng)目預(yù)期收益的影響。

A、投資的長(zhǎng)期性

B、房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性

C、投資可逆性

D、投資不可逆性

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是傳統(tǒng)投資決策方法的局限性。運(yùn)用財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法進(jìn)行投資決策時(shí)，一般隱含兩個(gè)假定：一是投資可逆性;二是不考慮延期投資對(duì)項(xiàng)目預(yù)期收益的影響。參見(jiàn)教材P242。

6、運(yùn)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，對(duì)受政策因素影響較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可通過(guò)(　)確定是否進(jìn)行投資。

A、等待投資型期權(quán)估價(jià)

B、放棄型期權(quán)估價(jià)

C、成長(zhǎng)型期權(quán)估價(jià)

D、柔性期權(quán)估價(jià)

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是實(shí)物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策。開(kāi)發(fā)商經(jīng)常遇到一些受政策因素影響較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，限價(jià)商品住宅項(xiàng)目就屬于這一類(lèi)。開(kāi)發(fā)商原本打算通過(guò)投資限價(jià)商品住宅項(xiàng)目，來(lái)拓展新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，但政府對(duì)限價(jià)商品住宅的政策不夠清晰，對(duì)未來(lái)可能遇到的政策調(diào)整等不確定性難以把握，如開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售對(duì)象、銷(xiāo)售時(shí)間、市場(chǎng)環(huán)境變化后可能對(duì)銷(xiāo)售對(duì)象和銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行調(diào)整等，因此可對(duì)這一放棄型期權(quán)進(jìn)行估價(jià)，從政策調(diào)整的損失與市場(chǎng)機(jī)會(huì)收益兩方面進(jìn)行評(píng)估，以決定該項(xiàng)目是開(kāi)發(fā)還是放棄。參見(jiàn)教材P245。

二、判斷題

1、單因素敏感性分析忽略了各因素之間的相互作用。(　)

對(duì)

錯(cuò)

【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法。單因素敏感性分析方法忽略了各因素之間的相互作用。參見(jiàn)教材P227。

2、房地產(chǎn)投資分析中的敏感性分析是在風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率可以確定的情況下的風(fēng)險(xiǎn)分析。(　)

對(duì)

錯(cuò)

【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的界定。不確定性分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險(xiǎn)因素確定發(fā)生概率未知條件下的抗風(fēng)險(xiǎn)分析。參見(jiàn)教材P229。

3、由于每一個(gè)項(xiàng)目本身就是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，因而影響它的因素很多，而且各風(fēng)險(xiǎn)因素所引起的后果的嚴(yán)重程度也不相同。(　)

對(duì)

錯(cuò)

【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法。由于每一個(gè)項(xiàng)目本身就是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，因而影響它的因素很多，而且各風(fēng)險(xiǎn)因素所引起的后果的嚴(yán)重程度也不相同。參見(jiàn)教材P229。

4、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法有：調(diào)查和老師打分法、故障樹(shù)分析法和蒙特卡洛模擬法三種。(　)

對(duì)

錯(cuò)

【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法。風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法有：調(diào)查和老師打分法、解析方法和蒙特卡洛模擬法三種。參見(jiàn)教材P230。

5、期望值法判斷投資方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)是：期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu);標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值大的方案為優(yōu);標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)。(　)

對(duì)

錯(cuò)

【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是概率分析中的期望值法。期望值法判斷投資方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)是：期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu);標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值大的方案為優(yōu);標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)。參見(jiàn)教材P234。

6、風(fēng)險(xiǎn)型決策的具體方法包括小中取大法、大中取小法和最小最大后悔值法等。(　)

對(duì)

錯(cuò)

【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是決策的方法。常用的不確定性決策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法等。參見(jiàn)教材P240。

7、房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性，也就具有了期權(quán)性質(zhì)。(　)

對(duì)

錯(cuò)

【正確答案】對(duì)

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)。房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性，也就具有了期權(quán)性質(zhì)。參見(jiàn)教材P243。

8、應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行投資決策一般有四個(gè)步驟，即：構(gòu)建應(yīng)用框架、完成期權(quán)定價(jià)、檢查結(jié)果、再投資。(　)

對(duì)

錯(cuò)

【正確答案】 錯(cuò)

【答案解析】本題考查的是實(shí)物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策。應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行投資決策一般有四個(gè)步驟，即：構(gòu)建應(yīng)用框架、完成期權(quán)定價(jià)、檢查結(jié)果、再設(shè)計(jì)。參見(jiàn)教材P244。