2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精選試題(2)

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1、風險分析常用的比較成熟的方法是(　)。

A、期望值法

B、決策樹法

C、概率分析法

D、解析方法

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是風險分析的界定。風險分析常用的比較成熟的方法是概率分析法，它不但考慮了風險因素在未來變動的幅度，還考慮了這種變動幅度在未來發(fā)生變動的可能性的大小及對項目主要經(jīng)濟效益指標的影響。參見教材P229。

2、下列方法中，不屬于風險辨識方法的是(　)。

A、老師調(diào)查法

B、篩選—監(jiān)測—診斷技術

C、解析方法

D、故障樹分析法

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是風險分析的一般過程和方法。風險辨識的常用方法有老師調(diào)查法(其中代表性的有老師個人判斷法、頭腦風暴法、德爾菲法)、故障樹分析法、幕景分析法以及篩選-監(jiān)測-診斷技術。參見教材P230。

3、對房地產(chǎn)投資項目進行風險分析時，主要是針對可判斷其(　)的風險因素。

A、影響重要性

B、變動可能性

C、發(fā)生經(jīng)常性

D、類型歸屬性

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是風險分析的一般過程和方法。房地產(chǎn)投資項目的風險分析，主要是針對可判斷其變動可能性的風險因素。參見教材P230。

4、當項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，一般采用(　)方法進行風險分析。

A、概率分析

B、解析法

C、蒙特卡洛模擬法

D、杠桿分析

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是風險分析的一般過程和方法。蒙特卡洛模擬法是一種通過對隨機變量的統(tǒng)計試驗、隨機模擬求解物理、數(shù)學、工程技術問題近似解的數(shù)學方法。適用于項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值的情形。參見教材P231。

5、下列關于風險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是(　)。

A、解析法對隨機的現(xiàn)金流進行概率分布估計，得到凈效益的概率分布

B、蒙特卡洛模擬法用數(shù)學方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理

C、解析法建立在利用德爾菲法進行風險辨識與估計的基礎之上

D、蒙特卡洛模擬法主要用于解決不多于2～3個隨機變量的風險問題，而解析法能夠分析更多個隨機變量的風險問題

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是風險分析的一般過程和方法。解析法主要用于解決一些簡單的風險問題，比如只有一個或少數(shù)因素是隨機變量，一般不多于2～3個變量的情況;當項目評估中有若干個變動因素，每個因素又有多種甚至無限多種取值時，就需要采用蒙特卡洛模擬法進行風險分析。參見教材P231。

6、進行概率分析時，需要做的最后一個步驟是(　)。

A、計算在規(guī)定的概率條件下財務評價指標的累積概率，并確定臨界點發(fā)生的概率

B、選擇概率分析使用的財務評價指標

C、列出需要進行概率分析的不確定性因素

D、分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是概率分析的步驟與概率確定方法。概率分析的一般步驟為：(1)列出需要進行概率分析的不確定性因素;(2)選擇概率分析使用的財務評價指標;(3)分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率;(4)計算在規(guī)定的概率條件下財務評價指標的累積概率，并確定臨界點發(fā)生的概率。參見教材P231。

7、在利用期望值法進行項目風險分析時，分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率之后，需要做的是(　)。

A、計算各年凈現(xiàn)金流量的標準差

B、計算凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率

C、計算各年凈現(xiàn)值的標準差

D、計算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是概率分析中的期望值法。采用期望值法進行概率分析，一般需要遵循以下步驟：(1)選用凈現(xiàn)值作為分析對象，并分析選定與之有關的主要不確定性因素;(2)按照窮舉互斥原則，確定各不確定性因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍;(3)分析估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率;(4)分別計算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值;(5)計算各年凈現(xiàn)金流的標準差、整個項目壽命周期凈現(xiàn)值的標準差或標準差系數(shù);(6)計算凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率;(7)對以上分析結果作綜合評價，說明項目是否可行及承擔風險性大小。參見教材P233。

二、判斷題

1、房地產(chǎn)市場的變化會導致土地費用的迅速變化。(　)

對

錯

【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素。房地產(chǎn)市場的變化也會導致土地費用的迅速變化。參見教材P213。

2、權益投資比率指投資者所投入的權益資本或資本金占借貸資本總額的比例。(　)

對

錯

【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素。權益投資比率指投資者所投入的權益資本或資本金占初始資本投資總額的比例。參見教材P216。

3、假如開發(fā)項目的總收入和總費用是以同步形式發(fā)生變化的，那么開發(fā)商的純利潤將收到影響發(fā)生巨變。(　)

對

錯

【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是不確定性因素的相互作用。假如開發(fā)項目的總收入和總費用是以同步形式發(fā)生變化的，那么開發(fā)商的純利潤將基本保持不變。參見教材P217。

4、最高土地取得價格是指開發(fā)項目銷售額和其他費用不變條件下，保持滿足預期收益水平，所能承受的最高土地取得價格。(　)

對

錯

【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。最高土地取得價格是指開發(fā)項目銷售額和其他費用不變條件下，保持滿足預期收益水平，所能承受的最高土地取得價格。參見教材P219。

5、在進行房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析時，最高購買價格高出實際購買價格的數(shù)額越小，說明該置業(yè)投資項目抵抗風險的能力越強。(　)

對

錯

【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。在進行房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析時，最高購買價格高出實際購買價格的數(shù)額越大，說明該置業(yè)投資項目抵抗風險的能力越強。參見教材P220。

6、最高工程費用與預測可能的工程費用之間差距越大，說明開發(fā)項目承受工程費用增加風險的能力越大。(　)

對

錯

【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。最高工程費用與預測可能的工程費用之間差距越大，說明開發(fā)項目承受工程費用增加風險的能力越大。參見教材P220。

7、多因素敏感性分析是分析兩個或兩個以上的不確定性因素同時發(fā)生變化且各因素發(fā)生變化的概率不同時，對項目經(jīng)濟評價指標的影響。(　)

對

錯

【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是單因素與多因素敏感性分析。多因素敏感性分析須假定同時變動的幾個因素是相互獨立的，且各因素發(fā)生變化的概率相同。參見教材P224。

8、單因素敏感性分析忽略了各因素之間的相互作用。(　)

對

錯

【正確答案】對

【答案解析】本題考查的是敏感性分析的“三項預測值”法。單因素敏感性分析方法忽略了各因素之間的相互作用。參見教材P227。

9、房地產(chǎn)投資分析中的敏感性分析是在風險因素發(fā)生的概率可以確定的情況下的風險分析。(　)

對

錯

【正確答案】錯

【答案解析】本題考查的是風險分析的界定。不確定性分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風險因素確定發(fā)生概率未知條件下的抗風險分析。參見教材P229。