2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》強(qiáng)化練習(xí)(2)

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多項(xiàng)選擇題

1、下列有關(guān)房地產(chǎn)供給量的因素描述正確的是(　)。

A、某種房地產(chǎn)的價格越高，開發(fā)該種房地產(chǎn)就越有利可圖

B、供給量與價格正相關(guān)

C、當(dāng)建筑材料的價格上漲時，房地產(chǎn)的供給增加

D、發(fā)開技術(shù)水平的提高可以提高開發(fā)成本

E、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期該種房地產(chǎn)的價格未來會下降時，該種房地產(chǎn)的當(dāng)前供給通常會增加

【正確答案】ABE

【答案解析】選項(xiàng)C錯誤，當(dāng)建筑材料的價格上漲時，房地產(chǎn)的供給減小;選項(xiàng)D錯誤，發(fā)開技術(shù)水平的提高可以降低開發(fā)成本。參見教材P90。

2、房地產(chǎn)價格與一般物品的價格，共同之處是(　)。

A、有波動

B、具有固定性

C、用貨幣表示

D、按質(zhì)論價

E、互補(bǔ)產(chǎn)品多

【正確答案】ACD

【答案解析】共同之處在于：①都是價格，是價值的貨幣表現(xiàn);②都有波動，受供求因素的影響;③都是按質(zhì)論價：優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。參見教材P84。

3、下列存在替代關(guān)系的有(　)。

A、普通住宅與娛樂房地產(chǎn)之間

B、經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品住宅之間

C、經(jīng)濟(jì)適用房與高檔別墅之間

D、普通住宅與商業(yè)用房之間

E、賓館與寫字樓之間

【正確答案】BE

【答案解析】某種房地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿足相同或相似的需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，如經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住宅之間、二手房與新建商品房之間、賓館與寫字樓之間存在著一定的替代關(guān)系。參見教材P87。

4、決定房地產(chǎn)供給量的因素有(　)。

A、該種房地產(chǎn)的價格水平

B、該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本

C、該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平

D、房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期

E、相關(guān)物品的價格水平

【正確答案】ABCD

【答案解析】某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價格水平;②該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本;③該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平;④房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來的預(yù)期。參見教材P89。

5、賬面價值是指一項(xiàng)資產(chǎn)的歷史成本減去已計(jì)提折舊后的余額。它又可稱為(　)。

A、歷史成本

B、賬面凈值

C、折余價值

D、實(shí)際價值

E、原始購置成本

【正確答案】BC

【答案解析】賬面價值也稱為賬面凈值、折余價值。參見教材P107。

6、下列是互補(bǔ)品的是(　)。

A、住宅與其配套的娛樂房地產(chǎn)之間

B、二手房和新建房地產(chǎn)之間

C、大城市郊區(qū)的住宅與高速公路的收費(fèi)

D、經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品住宅之間

E、住宅與其配套的商業(yè)房地產(chǎn)之間

【正確答案】ACE

【答案解析】某種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)，大城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費(fèi)。參見教材P88。

7、理論上房地產(chǎn)的供求狀況可分為的類型是(　)。

A、全國房地產(chǎn)總的供求狀況

B、本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況

C、全國同類房地產(chǎn)的供求狀況

D、本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況

E、房地產(chǎn)的短缺或者充足供求狀況

【正確答案】ABCD

【答案解析】①全國房地產(chǎn)總的供求狀況;②本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況;③全國同類房地產(chǎn)的供求狀況;④本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。參見教材P92。

8、在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價格(　)賣者所愿意接受的最低價格時，交易才可能成功。

A、高于

B、低于

C、等于

D、不等于

E、無法確定

【正確答案】AC

【答案解析】在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買方最高出價高于或等于賣方最低要價時，交易才可能成功。參見教材P94。

9、關(guān)于評估帶租約房地產(chǎn)的說法，錯誤的有(　)。(2011年真題)

A、合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價值有影響

B、抵押估價、轉(zhuǎn)讓估價應(yīng)評估承租人權(quán)益價值

C、在其他條件相同時，無租約限制條件下的評估價值大于有租約限制條件下的出租人權(quán)益價值

D、房屋征收評估應(yīng)評估無租約限制價值

E、只要合同約定租金不變，市場租金下跌或上漲時，承租人權(quán)益價值始終不變

【正確答案】ABCE

【答案解析】A應(yīng)該無影響。無租約限制，則無合同租金，無租約限制下的評估價值是全產(chǎn)權(quán)價值，合同租金與市場租金的差異對之沒有影響;B應(yīng)該評估出租人的權(quán)益價格;E承租人的權(quán)益價值就是市場租金與其合同租金差異的現(xiàn)值。參見教材P101。

10、按照房地產(chǎn)權(quán)利的種類劃分，包括下列(　)。

A、房地產(chǎn)所有權(quán)價格

B、土地使用權(quán)價格

C、其他房地產(chǎn)權(quán)利價格

D、歷史成本

E、可變現(xiàn)凈值

【正確答案】ABC

【答案解析】選項(xiàng)DE屬于會計(jì)中的集中價格和價值。參見教材P107。

11、關(guān)于投資價值和市場價值的說法，錯誤的是(　)。

A、投資價值與市場價值都可以采用收益法評估

B、評估市場價值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度對應(yīng)的社會一般報(bào)酬率

C、評估投資價值所采用的折現(xiàn)率是某個特定的投資者所要求的最高報(bào)酬率

D、評估投資價值時，凈收益應(yīng)采用稅前凈收益

E、評估投資價值時，要求對未來凈收益的估計(jì)是客觀的

【正確答案】CDE

【答案解析】C應(yīng)該是最低報(bào)酬率;D應(yīng)該是稅后凈收益;E投資價格的評估是個非常主觀的過程，對未來凈收益的估計(jì)不一定是客觀的。參見教材P99。

12、成本租金構(gòu)成中有(　)因素。

A、折舊費(fèi)

B、維修費(fèi)

C、管理費(fèi)

D、利潤

E、投資利息

【正確答案】ABCE

【答案解析】成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金，由房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成。參見教材P101。

13、公允價值的前提條件主要有(　)。

A、公平交易

B、無投機(jī)行為

C、雙方熟悉情況

D、雙方自愿

E、不涉及所有權(quán)交易

【正確答案】ACD

【答案解析】公允價值的前提條件主要有3個：公平交易;交易雙方均熟悉情況;交易雙方均是自愿的。參見教材P107。

14、某宗房地產(chǎn)購買總價為1000萬元，首付款為房價的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為6%，按月等額償還本息。則關(guān)于該房地產(chǎn)價格的說法中，正確的有(　)。

A、該廠房的實(shí)際價格等于名義價格

B、該房地產(chǎn)的名義價格為1000萬元

C、該房地產(chǎn)的實(shí)際價格為1000萬元

D、該房地產(chǎn)的實(shí)際價格高于1000萬元

E、該房地產(chǎn)不存在名義價格

【正確答案】ABC

【答案解析】因?yàn)橘J款是需要支付利息的，所以名義價格實(shí)際價格都是1000萬。參見教材P113。