2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》房地產(chǎn)征收和征用的需要

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房地產(chǎn)征收和征用的需要：

房地產(chǎn)特別是土地，是各種生產(chǎn)、生活活動(dòng)都不可缺少的，又不可移動(dòng)，有時(shí)為了國防和外交以及由政府組織實(shí)施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)、保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建等公共利益的需要，或者因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，國家不得不征收或征用集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收和征用既有相同之處，又有不同之處。相同之處在于，都是為了公共利益需要，都具有強(qiáng)制性，都要經(jīng)過法定程序，都應(yīng)依法給予補(bǔ)償。不同之處在于，征收是所有權(quán)的改變，是國家將集體或私人所有的財(cái)產(chǎn)強(qiáng)行征為國有，不存在返還的問題，通俗地說就是“強(qiáng)行購買”;而征用只是使用權(quán)的改變，是國家強(qiáng)行使用集體或私人所有的財(cái)產(chǎn)，被征用的財(cái)產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人，通俗地說就是“強(qiáng)行租用”。

征收和征用雖然具有強(qiáng)制性，但都不是無償?shù)�，�?yīng)依法給予補(bǔ)償。例如，《中華人民共和國憲法》(2004年3月14日修正文本，簡稱《憲法》)第十條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”第十三條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”《中華人民共和國民法總則》(2017年3月15日第十二屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過，簡稱《民法總則》)第一百一十七條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收、征用不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償。”《中華人民共和國物權(quán)法》(2007年3月16日中華人民共和國主席令第62號(hào)，簡稱《物權(quán)法》)第四十二條規(guī)定：“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用”，“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償”。第四十四條規(guī)定：“單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。”《中華人民共和同土地管理法》(2∞4年8月28日修正文本，簡稱《土地管理法》)第二條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”�！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2∞7年8月30日修正文本，簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》)第六條規(guī)定：“為了公共利益的需要，國家可以征收同有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償”。第二十條規(guī)定：“國家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。”《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補(bǔ)償。”

征用房地產(chǎn)不僅應(yīng)給予使用上的補(bǔ)償(補(bǔ)償金額相當(dāng)于租金)，如果房地產(chǎn)被征用后毀損、滅失的，還應(yīng)根據(jù)實(shí)際損失給予補(bǔ)償。例如，房地產(chǎn)被征用后毀損的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征脂房地產(chǎn)毀損前后價(jià)值之差的補(bǔ)償;房地產(chǎn)被征用后滅失的，補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)價(jià)值的補(bǔ)償。而確定E述征收、征用的補(bǔ)償金額，就需要房地產(chǎn)估價(jià)提供依據(jù)。例如，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。具體地說，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)�，要�?duì)被征收房屋價(jià)值(包括被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和屬于被征收人的其他不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，下同)進(jìn)行評(píng)估，為確定貨幣補(bǔ)償金額提供依據(jù);被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，要對(duì)被征收房屋價(jià)值和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值(包括用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的其他不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，下同)進(jìn)行評(píng)估，為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)(簡稱產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià))提供依據(jù)。

在房地產(chǎn)征收、征用中不儀需要評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值和租金，有時(shí)還需要評(píng)估因征收、征用房地產(chǎn)造成的家具、電器、機(jī)器設(shè)備、物資等動(dòng)產(chǎn)的搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)和停產(chǎn)停業(yè)損失。