2018年房地產估價師《理論與方法》房地產稅收的需要

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房地產稅收的需要：

中國目前與房地產有關的稅種共10個，其中有5個是專門針對房地產設置的稅種，分別是房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅，另外5個是具有普遍調節(jié)功能的稅種，分別是增值稅、城市維護建設稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅。這些稅種中，除城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅因按照占地面積實行從量定額征收而不需要房地產估價外，其他稅種在一定程度E都需要房地產估價。例如，契稅是在土地、房屋權屬轉移時向其承受者征收的一種稅收，其計稅依據是：①國有土地使用權出讓、土地使用權出售和房屋買賣，為成交價格。成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。②土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。③土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。因此，在上述需要由征收機關參照市場價格核定計稅依據的情況下，通常需要測算房地產市場價格或評估房地產市場價值，為征收機關核定計稅依據提供參考依據。2013年2月26日《國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產市場調控工作的通知》(國辦發(fā)[2013]17號)要求“稅務部門要繼續(xù)推進應用房地產價格評估方法加強存量房交易稅收征管工作。”

再如，土地增值稅是對轉讓房地產的增值額征收的一種稅收，增值額為納稅人轉讓房地產取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額。納稅人可能隱瞞、虛報房地產成交價格，不據實提供扣除項目金額。為此，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(1993年12月13日中華人民共和同國務院令第138號)第九條規(guī)定：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：(一)隱瞞、虛報房地產成交價格的;(二)提供扣除項目金額不實的;(三)轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。”可見，在征收土地增值稅的許多方面需要房地產估價提供有關參考依據。

目前，許多國家和地區(qū)有依據房地產價值對擁有或使用房地產的納稅人按年征收的房地產稅(或不動產稅、財產稅、物業(yè)稅)。中國多年來醞釀改革現(xiàn)行房地產持有環(huán)節(jié)的稅收制度，準備開征此種稅收(先后稱為物業(yè)稅、房產稅、房地產稅)。例如，2003年lO月14日《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》提出：“條件具備時對不動產開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費。”2005年l0月11日《中共中央關于制定國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃的建議》提出;“穩(wěn)步推行物業(yè)稅”。2010年5月27日國務院同意的國家發(fā)展和改革委員會《關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》提出：“逐步推進房產稅改革”。2011年中央經濟工作會議提出要推進房產稅改革試點。2013年11月12日《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出：“加快房地產稅立法并適時推進改革”。一旦房地產稅開征并依據房地產價值征收，就更加需要房地產估價。

在房地產稅收中，納稅人認為稅務機關核定的計稅依據不合理的，也可能委托房地產估價機構評估房地產的價值.以說服稅務機關重新核定計稅依據。