2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》試題專(zhuān)練(26)

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【案例】

某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估一停建住宅項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓價(jià)值，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2014年6月15日。該項(xiàng)目土地是2008年6月以出讓方式取得，2010年6月項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂后因故停工。根據(jù)委托人提供的資料，項(xiàng)目實(shí)際已支出成本為2800元/㎡，包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本(注：應(yīng)為建設(shè)成本，下同)、管理費(fèi)用以及2008年6月至價(jià)值時(shí)點(diǎn)的投資利息。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托人列支的截至項(xiàng)目停工的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況，在采用成本法估價(jià)時(shí)，確定該房地產(chǎn)重置成本為2800元/㎡。請(qǐng)問(wèn)：

1.上述確定該房地產(chǎn)重置成本的過(guò)程有哪些錯(cuò)誤?

2.在正確確定重置成本后，還應(yīng)考慮哪些因素才能測(cè)算出成本價(jià)值?

【參考答案】

1.錯(cuò)誤有：①不能按照各項(xiàng)成本費(fèi)用在過(guò)去發(fā)生時(shí)的實(shí)際或正常水平來(lái)估算，而應(yīng)該按照在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的各項(xiàng)費(fèi)用的客觀正常水平來(lái)估算。②“開(kāi)發(fā)成本”包含土地取得成本、管理費(fèi)用、建設(shè)成本、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和投資利息共六項(xiàng)，不能將開(kāi)發(fā)成本與土地取得成本、管理費(fèi)等并列。③該房地產(chǎn)重置成本構(gòu)成除上述開(kāi)發(fā)成本外，還應(yīng)有開(kāi)發(fā)利潤(rùn)一項(xiàng)。④投資利息的計(jì)息期起點(diǎn)為應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目費(fèi)用發(fā)生時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是建設(shè)期的終點(diǎn)。

2.在確定重置成本后，還應(yīng)考慮建筑物折舊因素，扣減后得出估價(jià)對(duì)象成本價(jià)值。