2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》試題專練(27)

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【案例】

甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(以下稱甲機(jī)構(gòu))接受人民法院委托，對(duì)建于2010年的某項(xiàng)目一期的一幢毛坯雙拼別墅進(jìn)行司法鑒定估價(jià)。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2014年8月25日，評(píng)估單價(jià)為25000元/㎡。當(dāng)事人以正在銷(xiāo)售的該項(xiàng)目三期毛坯別墅定價(jià)30000-35000元/㎡為由，對(duì)估價(jià)結(jié)果提出異議，人民法院為此發(fā)來(lái)質(zhì)詢函。甲機(jī)構(gòu)調(diào)查了解到該項(xiàng)目三期為臨湖獨(dú)棟別墅，2014年7月底竣工并開(kāi)始銷(xiāo)售，銷(xiāo)售活動(dòng)中優(yōu)惠力度較大。經(jīng)復(fù)核，甲機(jī)構(gòu)維持原估價(jià)結(jié)果，并對(duì)異議進(jìn)行了書(shū)面回復(fù)。請(qǐng)問(wèn)：

1.甲機(jī)構(gòu)書(shū)面回復(fù)的致函對(duì)象是誰(shuí)?

2.導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象與該項(xiàng)目三期別墅價(jià)格差異的主要原因有哪些?

【參考答案】

1.甲機(jī)構(gòu)復(fù)函的致函對(duì)象是人民法院。因?yàn)榧讬C(jī)構(gòu)是受人民法院委托作的評(píng)估。

2.主要原因有：①項(xiàng)目三期是臨湖別墅，景觀視野比估價(jià)對(duì)象好，價(jià)格自然會(huì)高些。②項(xiàng)目三期是獨(dú)棟別墅，從市場(chǎng)定位、使用便利舒適性等方面要比估價(jià)對(duì)象(雙拼別墅)要高些、好些，價(jià)格自然也會(huì)高些。③項(xiàng)目三期定價(jià)雖高過(guò)估價(jià)對(duì)象，但優(yōu)惠力度較大，評(píng)估定價(jià)的依據(jù)是實(shí)際成交價(jià)格而不是銷(xiāo)售定價(jià)。④項(xiàng)目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估價(jià)對(duì)象，不論是用成本法還是比較法估價(jià)，這一點(diǎn)都是一個(gè)減價(jià)因素。⑤項(xiàng)目三期建筑設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)成本可能與估價(jià)對(duì)象不同，在用成本法計(jì)算時(shí)，這一點(diǎn)可能是其價(jià)格較高的原因之一。