2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作

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房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作

(一)封面的寫作

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的封面應(yīng)寫明估價(jià)報(bào)告名稱、估價(jià)報(bào)告編號(hào)、估價(jià)項(xiàng)目名稱、估價(jià)委托人、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(名稱)，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師(姓名)、估價(jià)報(bào)告出具日期這里所講的封面特指估價(jià)報(bào)告的首頁(yè)，對(duì)于各估價(jià)機(jī)構(gòu)為了自身企業(yè)形象的推廣，對(duì)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行包裝設(shè)計(jì)，印制精美的封面不在此論述范圍內(nèi)。

1.估價(jià)報(bào)告名稱

估價(jià)報(bào)告名稱一般為“房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告”。為了一目了然，也可結(jié)合估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的給估價(jià)報(bào)告命名，例如“房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告”、“城市房屋征收估價(jià)報(bào)告”。

2.估價(jià)報(bào)告編號(hào)

估價(jià)報(bào)告編號(hào)為本估價(jià)報(bào)告在本估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)的編號(hào)，主要便于估價(jià)報(bào)告的檔案管理及查閱。估價(jià)報(bào)告編號(hào)應(yīng)反映估價(jià)機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)稱、估價(jià)報(bào)告出具年份，并應(yīng)按順序編號(hào)數(shù)，不得重復(fù)、遺漏、跳號(hào)。

3.估價(jià)項(xiàng)目名稱

估價(jià)項(xiàng)目名稱是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的名稱或位置、估價(jià)目的，提煉出的簡(jiǎn)潔名稱。如“深圳市羅湖區(qū)布吉路××花園××閣第20層A住宅抵押價(jià)值評(píng)估”。“深圳市羅湖區(qū)布吉路”表示估價(jià)對(duì)象的區(qū)位;“××花園××閣第20層A”表示估價(jià)對(duì)象的名稱，這個(gè)名稱是估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)所使用的名稱，也是本估價(jià)報(bào)告中所使用的名稱;“住宅”表示估價(jià)對(duì)象的用途，“抵押價(jià)值評(píng)估”表示估價(jià)目的。

需要注意的是，有的建筑物在不同時(shí)期可能冠以不同的名稱，特別是一些在建工程，項(xiàng)目建成后有可能重新冠名。因此，對(duì)于一些建成年代較長(zhǎng)的建筑物，除了價(jià)值時(shí)點(diǎn)的名稱之外，歷史上可能還有其他的稱謂，這一點(diǎn)可以在估價(jià)報(bào)告實(shí)物狀況分析中作簡(jiǎn)要說(shuō)明。

4.估價(jià)委托人

估價(jià)委托人，需要準(zhǔn)確無(wú)誤地寫明其全稱。當(dāng)為單位時(shí)，應(yīng)寫明其名稱，如“××貿(mào)易有限公司”;當(dāng)為個(gè)人時(shí)，應(yīng)寫明其姓名。

5.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，同估價(jià)委托人相對(duì)應(yīng)，應(yīng)準(zhǔn)確無(wú)誤地寫明估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱。如“××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司”。

6.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 ，應(yīng)寫明所有參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名和注冊(cè)號(hào)。

7.估價(jià)報(bào)告出具日期

估價(jià)報(bào)告出具日期，是指本次估價(jià)出具報(bào)告的年、月、日。需要注意的是，估價(jià)報(bào)告出具日期應(yīng)與致估價(jià)委托人函中的致函日期一致。

【案例1-1】 某房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面寫作實(shí)例

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

估價(jià)報(bào)告編號(hào)：××估字[2015]第××號(hào)

估價(jià)項(xiàng)目名稱：××市×× 花園第18層A套住宅房地產(chǎn)價(jià)值估價(jià)

估價(jià)委托人：××市×××貿(mào)易公司

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司

注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師： ×(注冊(cè)號(hào)××)、×××(注冊(cè)號(hào)××)

估價(jià)報(bào)告出具日期：2015 年8月4日

(二)致估價(jià)委托人函的寫作

致估價(jià)委托人函的寫作內(nèi)容應(yīng)包括：致函對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、與評(píng)估價(jià)值和使用估價(jià)報(bào)告、估價(jià)結(jié)果有關(guān)的特別提示、致函日期。

1.致函對(duì)象，應(yīng)寫明估價(jià)委托人的名稱或姓名。

2.估價(jià)目的，應(yīng)寫明估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途，或估價(jià)是為了滿足估價(jià)委托人的何種需要。

3.估價(jià)對(duì)象，應(yīng)寫明估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍及名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等基本狀況。

4.價(jià)值時(shí)點(diǎn)，應(yīng)寫明所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格對(duì)應(yīng)的時(shí)間。

5.價(jià)值類型，應(yīng)寫明所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的名稱;當(dāng)所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格無(wú)規(guī)范的名稱時(shí)，應(yīng)寫明其定義或內(nèi)涵。

6.估價(jià)方法，應(yīng)寫明所采用的估價(jià)方法的名稱。

7.估價(jià)結(jié)果，應(yīng)寫明最終評(píng)估價(jià)值的總價(jià)，并應(yīng)注明其大寫金額;除估價(jià)對(duì)象無(wú)法用單價(jià)表示外，還應(yīng)寫明最終評(píng)估價(jià)值的單價(jià)。

8.特別提示，應(yīng)寫明與評(píng)估價(jià)值和使用估價(jià)報(bào)告、估價(jià)結(jié)果有關(guān)的引起估價(jià)委托人和估價(jià)報(bào)告使用者注意的事項(xiàng)。

9.致函日期，應(yīng)注明致函的年、月、日。

致估價(jià)委托人函應(yīng)加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，不得以其他印章代替公章，法定代表人或執(zhí)行合伙人宜在其上簽名或蓋章。受函方要寫明估價(jià)委托人的全稱，致函方要署房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱，致函日期為估價(jià)報(bào)告出具日期。致委托人函中的文字應(yīng)表述準(zhǔn)確、簡(jiǎn)潔，應(yīng)特別注意估價(jià)結(jié)果與估價(jià)結(jié)果報(bào)告或者估價(jià)技術(shù)報(bào)告中的結(jié)果必須一致，落款日期必須在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)有效期內(nèi)。

【案例1一2】 致估價(jià)委托人函的寫作實(shí)例

××公司：

受貴公司委托，我們對(duì)位于××市××區(qū)××路××號(hào)的××購(gòu)物中心房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行了估價(jià)。估價(jià)目的是：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而估價(jià)房地產(chǎn)抵押價(jià)值。價(jià)值時(shí)點(diǎn)是：2015年5月22日，經(jīng)過(guò)實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查，遵照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》等法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，選用收益法和比較法進(jìn)行了分析、測(cè)算和判斷，確定××購(gòu)物中心 房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為人民幣1 548 165 140元，大寫金額人民幣壹拾伍億肆仟捌佰壹拾陸萬(wàn)伍仟壹佰肆拾元整。單價(jià)35 680元/㎡ 。

報(bào)告使用人在使用本報(bào)告之前須對(duì)報(bào)告全文，特別是“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”認(rèn)真閱讀，以免使用不當(dāng)，造成損失!估價(jià)的詳細(xì)結(jié)果、過(guò)程及有關(guān)說(shuō)明，請(qǐng)見(jiàn)《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》《估價(jià)技術(shù)報(bào)告》。

××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司

法定代表人：×××

二O一五年十月二十五日

(三)目錄的寫作

估價(jià)報(bào)告目錄應(yīng)包括：估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件，其中估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告還應(yīng)出現(xiàn)二級(jí)目錄。

估價(jià)報(bào)告目錄的編寫，需要注意與后面的報(bào)告內(nèi)容相匹配，應(yīng)按估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告和附件的各個(gè)組成部分的前后次序列出其名稱及對(duì)應(yīng)的頁(yè)碼，以便估價(jià)委托人或估價(jià)報(bào)告使用者對(duì)估價(jià)報(bào)告的框架和內(nèi)容有一個(gè)總體了解，并容易找到其關(guān)注的內(nèi)容。

當(dāng)按估價(jià)委托合同約定不向估價(jià)委托人提供估價(jià)技術(shù)報(bào)告時(shí)，估價(jià)報(bào)告的目錄中可不列出估價(jià)技術(shù)報(bào)告及其各個(gè)組成部分，但在估價(jià)技術(shù)報(bào)告中應(yīng)有單獨(dú)的目錄，且該目錄中應(yīng)按前后次序列出估價(jià)技術(shù)報(bào)告各個(gè)組成部分的名稱及對(duì)應(yīng)的頁(yè)碼。

(四)估價(jià)師聲明的寫作

估價(jià)師聲明應(yīng)寫明所有參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)其估價(jià)職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力和勤勉盡責(zé)估價(jià)的承諾和保證。不能將估價(jià)師聲明的內(nèi)容與估價(jià)假設(shè)和限制條件的內(nèi)容相混淆，或把估價(jià)師聲明變成注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的免責(zé)聲明。

鑒證性估價(jià)報(bào)告的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明應(yīng)包括下列內(nèi)容：

1.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)報(bào)告中對(duì)事實(shí)的說(shuō)明是真實(shí)和準(zhǔn)確的，沒(méi)有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏;

2.估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的估價(jià)假設(shè)和限制條件的限制;

3.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師與估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有利害關(guān)系，也對(duì)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有偏見(jiàn);

4.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是按照有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行估價(jià)工作，撰寫估價(jià)報(bào)告。

非鑒證性估價(jià)報(bào)告的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明，可根據(jù)實(shí)際情況對(duì)上述內(nèi)容進(jìn)行適當(dāng)增減。

注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明應(yīng)注明所有參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名、注冊(cè)號(hào)，并經(jīng)本人簽名，不得以個(gè)人印章代替簽名，非注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和未參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不得在其上簽名。

【案例1-3】 估價(jià)師聲明的寫作實(shí)例

估價(jià)師聲明

我們根據(jù)自己的專業(yè)知識(shí)和職業(yè)道德，在此鄭重聲明：

(1)我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中對(duì)事實(shí)的說(shuō)明是真實(shí)和準(zhǔn)確的，沒(méi)有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。

(2)本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已經(jīng)說(shuō)明的估價(jià)假設(shè)和限制條件的限制。

(3)我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有利害關(guān)系。

(4)我們對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有偏見(jiàn)。

(5)我們是依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。

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(五)估價(jià)假設(shè)和限制條件的寫作

估價(jià)假設(shè)應(yīng)針對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況等估價(jià)前提，作出必要、合理且有依據(jù)的假定，不得為了規(guī)避應(yīng)盡的檢查資料、調(diào)查情況等勤勉盡責(zé)估價(jià)義務(wù)或?yàn)榱烁吖?、低估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格而濫用估價(jià)假設(shè)。

估價(jià)假設(shè)和限制條件應(yīng)說(shuō)明下列內(nèi)容：

1.一般假設(shè)，應(yīng)說(shuō)明對(duì)估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)委托人提供的估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬、面積、用途等資料進(jìn)行了檢查，在無(wú)理由懷疑其合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性且未予以核實(shí)的情況下，對(duì)其合法、真實(shí)、準(zhǔn)確和完整的合理假定;對(duì)房屋安全、環(huán)境污染等影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的重大因素給予了關(guān)注，在無(wú)理由懷疑估價(jià)對(duì)象存在安全隱患且無(wú)相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測(cè)的情況下，對(duì)其安全的合理假定等。

2.未定事項(xiàng)假設(shè)，應(yīng)說(shuō)明對(duì)估價(jià)所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項(xiàng)所做的合理的、最可能的假定。當(dāng)估價(jià)對(duì)象無(wú)未定事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)無(wú)未定事項(xiàng)假設(shè)。

3.背離事實(shí)假設(shè)，應(yīng)說(shuō)明因估價(jià)目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況所做的與估價(jià)對(duì)象的實(shí)際狀況不一致的合理假定。當(dāng)估價(jià)設(shè)定的估價(jià)對(duì)象狀況與估價(jià)對(duì)象的實(shí)際狀況無(wú)不一致時(shí)，應(yīng)無(wú)背離事實(shí)假設(shè)。

4.不相一致假設(shè)，應(yīng)說(shuō)明在估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途、登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致，或不同權(quán)屬證明上的權(quán)利人之間不一致，估價(jià)對(duì)象的名稱或地址不一致等情況下，對(duì)估價(jià)所依據(jù)的用途或權(quán)利人、名稱、地址等的合理假定。當(dāng)估價(jià)對(duì)象狀況之間無(wú)不一致時(shí)，應(yīng)無(wú)不相一致假設(shè)。

5.依據(jù)不足假設(shè)，應(yīng)說(shuō)明在估價(jià)委托人無(wú)法提供估價(jià)所必需的反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料及注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況下，缺少該資料及對(duì)相應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況的合理假定。當(dāng)無(wú)依據(jù)不足時(shí)，應(yīng)無(wú)依據(jù)不足假設(shè)。

6.估價(jià)報(bào)告使用限制，應(yīng)說(shuō)明估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的用途、使用者、使用期限等使用范圍及在使用估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果時(shí)需要注意的其他事項(xiàng)。其中，估價(jià)報(bào)告使用期限應(yīng)自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算，根據(jù)估價(jià)目的和預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格變化程度確定，不宜超過(guò)一年。

估價(jià)假設(shè)和限制條件的寫作應(yīng)注意：①必須披露對(duì)估價(jià)結(jié)果有重大影響的事項(xiàng)或者因素，并就其對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響進(jìn)行說(shuō)明;②估價(jià)假設(shè)必須具有針對(duì)性;③估價(jià)假設(shè)應(yīng)按照“合法、必要、合理、有依據(jù)”進(jìn)行說(shuō)明;④不能為了高估或低估、規(guī)避應(yīng)盡的勤勉盡責(zé)義務(wù)等而濫用估價(jià)假設(shè)。

【案例1-4】 估價(jià)假設(shè)和限制條件的寫作實(shí)例

估價(jià)假設(shè)和限制條件

(一)一般假設(shè)

1.估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開(kāi)市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓。

2.估價(jià)委托人提供了估價(jià)對(duì)象的《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》，我們對(duì)權(quán)屬證書(shū)上記載的權(quán)屬、面積、用途等資料進(jìn)行了審慎檢查，但未予以核實(shí)，在無(wú)理由懷疑其合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性的情況下，假定估價(jià)委托人提供的資料合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。

3.市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。

4.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師已對(duì)房屋安全、環(huán)境污染等影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的重大因素給予了關(guān)注，在無(wú)理由懷疑估價(jià)對(duì)象存在隱患且無(wú)相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測(cè)的情況下，假定估價(jià)對(duì)象能正常安全使用。

5.估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)，即能滿足以下條件：(1)自愿銷售的賣方及自愿購(gòu)買的買方;(2)交易雙方無(wú)任何利害關(guān)系，交易的目的是追求各自利益的最大化;(3)交易雙方了解交易對(duì)象、知曉市場(chǎng)行情;(4)交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易;(5)不存在特殊買者的附加出價(jià)。

6.由于估價(jià)委托人告知沒(méi)有租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利限制，且注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師無(wú)法知曉其真實(shí)性，故本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象沒(méi)有他項(xiàng)權(quán)利限制為假設(shè)前提。

7.由于估價(jià)委托人告知沒(méi)有法定優(yōu)先受償情況，且注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師無(wú)法知曉其真實(shí)性，故本次估價(jià)假設(shè)估價(jià)對(duì)象不存在未被估價(jià)人員發(fā)現(xiàn)的法定優(yōu)先受償款。

(二)未定事項(xiàng)假設(shè)

1.估價(jià)對(duì)象《房屋所有權(quán)證》未記載建筑物的建成年份，估價(jià)委托人亦未提供相關(guān)建成年份資料，經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地調(diào)查，估價(jià)對(duì)象1幢辦公樓、2幢宿舍褸等9幢均建成于2002年，本次估價(jià)建筑物的建成年份以實(shí)際調(diào)查為準(zhǔn)，僅在本報(bào)告中使用，不作其他任何用途使用。

2.本報(bào)告出具的價(jià)格包含了國(guó)有土地使用權(quán)出讓金。若至價(jià)值時(shí)點(diǎn)止，原產(chǎn)權(quán)人尚有任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的應(yīng)繳未繳稅費(fèi)，應(yīng)按照規(guī)定繳納或從評(píng)估價(jià)值中相應(yīng)扣減。

3.根據(jù)估價(jià)委托人提供的資料，均未記載估價(jià)對(duì)象的客積率，本次估價(jià)采用的容積率以估價(jià)對(duì)象實(shí)際客積率為準(zhǔn)。

4.本次估價(jià)測(cè)算的預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的處置稅金為估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)以抵押價(jià)值進(jìn)入市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓時(shí)，賣方需負(fù)擔(dān)的正常稅費(fèi)。僅供參考，其預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的處置稅全應(yīng)以有關(guān)稅務(wù)部門計(jì)算的為準(zhǔn)。

5.估價(jià)時(shí)象為工業(yè)用房，土地剩余使用年限短于建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命，故收益期結(jié)束后尚有建筑物殘余價(jià)值。由于估價(jià)委托人未能提供估價(jià)對(duì)象土地建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，估價(jià)人員無(wú)法確定其收益期結(jié)束后建筑物殘余價(jià)值是否可獲相應(yīng)補(bǔ)償，根據(jù)謹(jǐn)慎原則，本次估價(jià)不考慮收益期結(jié)束后的建筑物殘余價(jià)值對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。

(三)背離事實(shí)假設(shè)

1.估價(jià)結(jié)果是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)，估價(jià)時(shí)沒(méi)有考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系變化、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，也沒(méi)有考慮估價(jià)對(duì)象將來(lái)可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價(jià)格等對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。當(dāng)上述條件發(fā)生變化時(shí)，估價(jià)結(jié)果一般亦會(huì)發(fā)生變化。

2.估價(jià)結(jié)果未考慮估價(jià)對(duì)象及其所有權(quán)人已承擔(dān)的債務(wù)或有債務(wù)及經(jīng)營(yíng)決策失誤或市場(chǎng)運(yùn)作失當(dāng)對(duì)其價(jià)值的影響。

(四)不相一致假設(shè)

據(jù)估價(jià)委托人提供的南建房權(quán)證房管處字第×××××號(hào)《房屋所有權(quán)證》栽，3幢及5幢工業(yè)廠房建筑結(jié)構(gòu)均為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查勘，實(shí)際為鋼結(jié)構(gòu)，與證載不一致，根據(jù)實(shí)際情況，本次估價(jià)按實(shí)際建筑結(jié)構(gòu)即鋼結(jié)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。

(五)依據(jù)不足假設(shè)

無(wú)。

(六)估價(jià)報(bào)告使用限制

1.本估價(jià)報(bào)告僅用于為估價(jià)委托人確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)，不得用于其他用途。

2.本估價(jià)報(bào)告自出具之日起一年內(nèi)有效。但價(jià)值時(shí)點(diǎn)后，在報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對(duì)象的質(zhì)量及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，不能直接使用本估價(jià)結(jié)果;超過(guò)一年，需重新進(jìn)行估價(jià)。

3.本估價(jià)報(bào)告專為估價(jià)委托人所使用，未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)同意，不得向估價(jià)委托人和報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供;本報(bào)告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開(kāi)發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開(kāi)發(fā)表。

4.本報(bào)告由×××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司負(fù)責(zé)解釋。

5.本報(bào)告必須經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)加蓋公章、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字后方可使用，估價(jià)機(jī)構(gòu)僅對(duì)本報(bào)告的原件承擔(dān)責(zé)任，對(duì)任何形式的復(fù)制件概不認(rèn)可且不承擔(dān)責(zé)任。

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(六)估價(jià)結(jié)果報(bào)告的寫作

估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)記載以下事項(xiàng)： ①估價(jià)委托人;②房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu);③估價(jià)目的;④估價(jià)對(duì)象;⑤價(jià)值時(shí)點(diǎn);⑥價(jià)值類型;⑦估價(jià)原則;⑧估價(jià)依據(jù);⑨估價(jià)方法;⑩估價(jià)結(jié)果;⑩注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師;⑩實(shí)地查勘期;⑩估價(jià)作業(yè)期。如果是房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告，還應(yīng)包括變現(xiàn)能力分析、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提示。

1.估價(jià)委托人

當(dāng)估價(jià)委托人為單位時(shí)，應(yīng)寫明其名稱、住所和法定代表人姓名;當(dāng)估價(jià)委托人為個(gè)人時(shí)，應(yīng)寫明其姓名和住址。

2.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

應(yīng)寫明房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱、住所、法定代表人或執(zhí)行事務(wù)合伙人姓名、資質(zhì)等級(jí)和資質(zhì)證書(shū)編號(hào)。

3.估價(jià)目的

估價(jià)目的應(yīng)說(shuō)明估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途，或估價(jià)是為了滿足估價(jià)委托人的何種需要。估價(jià)目的通常由客戶設(shè)定。因此，估價(jià)結(jié)果報(bào)告中不同種類的估價(jià)目的其表述應(yīng)不同，具體舉例如下：

(1)抵押估價(jià)目的表述為：“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”;

(2)國(guó)有土地房屋征收補(bǔ)償估價(jià)目的表述為：“為房屋征收部門與被征收入確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。

(3)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)目的可表述為：“為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象提供市場(chǎng)價(jià)值參考”;

(4)企業(yè)入股、合并等涉及的房地產(chǎn)估價(jià)目的可表述為：“為企業(yè)入股、合并等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的作價(jià)提供價(jià)值依據(jù)”;

(5)房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢服務(wù)估價(jià)目的可表述為：“為房地產(chǎn)投資決策提供價(jià)值參考依據(jù)”。

4.估價(jià)對(duì)象

不同估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)對(duì)象范圍可能不同?，F(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象包括房屋、構(gòu)筑物、土地、在建工程、期房和滅失的房地產(chǎn)等。估價(jià)對(duì)象還可能不是純粹的房地產(chǎn)，而含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財(cái)產(chǎn)如為某個(gè)可供直接經(jīng)營(yíng)使用的旅館、商店、餐館、車加油站、高爾夫球場(chǎng)等的易提供價(jià)值參考依據(jù)的估價(jià)，其評(píng)估價(jià)值除了包含該旅館、商店、餐館、汽車加油站、高爾夫球場(chǎng)等的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)值，通常還包含房地產(chǎn)以外的其他財(cái)產(chǎn)，如家具、電器、貨架、機(jī)器設(shè)備等的價(jià)值，甚至包含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、商譽(yù)、客戶基礎(chǔ)、員工隊(duì)伍、債權(quán)債務(wù)等的價(jià)值，即以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估或稱為企業(yè)價(jià)值評(píng)估。

估價(jià)對(duì)象應(yīng)在估價(jià)委托人指定及提供有關(guān)情況和資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)目的依法確定，并應(yīng)明確界定其財(cái)產(chǎn)范圍和空間范圍，不得遺漏或虛構(gòu)。法律、行政法規(guī)規(guī)定不得買賣、租賃、抵押、作為出資或進(jìn)行其他活動(dòng)的房地產(chǎn)，或征收不予補(bǔ)償?shù)姆康禺a(chǎn)，不應(yīng)作為相應(yīng)估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。對(duì)作為估價(jià)對(duì)象的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中根據(jù)估價(jià)目的分析、說(shuō)明其進(jìn)行相應(yīng)買賣或租賃、抵押、作為出資等活動(dòng)的合法性。

估價(jià)對(duì)象的描述應(yīng)做到層次清晰、用語(yǔ)表達(dá)簡(jiǎn)單、準(zhǔn)確。估價(jià)對(duì)象的寫作主要包括以下幾方面：1)估價(jià)對(duì)象基本狀況的說(shuō)明，應(yīng)概要說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍及名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等基本狀況;2)土地基本狀況的說(shuō)明，應(yīng)包括四至、面積、形狀、周圍環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況、土地使用期限等;3)建筑物基本狀況的說(shuō)明，應(yīng)包括建筑物層數(shù)，用途，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)保養(yǎng)和使用情況，公共配套設(shè)施完備程度等。

5.價(jià)值時(shí)點(diǎn)

價(jià)值時(shí)點(diǎn)是所評(píng)估的估價(jià)項(xiàng)目客觀合理價(jià)格或價(jià)值對(duì)應(yīng)的某一特定時(shí)間，因此價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，應(yīng)說(shuō)明所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格對(duì)應(yīng)的時(shí)間及其確定的簡(jiǎn)要理由，價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)采用公歷表示，宜具體到日?；仡櫺怨纼r(jià)和預(yù)測(cè)性估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)在難以具體到日且能滿足估價(jià)目的需要的情況下，可到周或旬、月、季、半年、年等。

6.價(jià)值類型

價(jià)值類型是指所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的某種特定價(jià)值或價(jià)格，包括價(jià)值或價(jià)格的名稱、定義或內(nèi)涵。在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，價(jià)值類型不是可以隨意確定的，而應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定。常見(jiàn)的價(jià)值類型有市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、抵押價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值等。不同估價(jià)對(duì)象、同一估價(jià)對(duì)象但不同估價(jià)目的往往具有不同的價(jià)值類型。因此，估價(jià)結(jié)果報(bào)告中不同價(jià)值類型表述應(yīng)不同，應(yīng)說(shuō)明所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的名稱、定義或內(nèi)涵。具體舉例如下：

(1)抵押估價(jià)的價(jià)值類型表述為：“估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的抵押價(jià)值是在估價(jià)時(shí)假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值(或有限市場(chǎng)價(jià)值)扣除法定優(yōu)先受償款后的余額”;

(2)國(guó)有土地房屋征收補(bǔ)償估價(jià)的價(jià)值類型表述為：“被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。”;

7.估價(jià)原則

估價(jià)原則是估價(jià)活動(dòng)所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)報(bào)告應(yīng)說(shuō)明本次估價(jià)所遵循的估價(jià)原則的名稱、定義或內(nèi)涵。房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循獨(dú)立、客觀、公正原則;合法原則;價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則;替代原則;最高最佳利用原則。

房地產(chǎn)的抵押價(jià)值和抵押凈值評(píng)估，除應(yīng)遵循市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的原則外，還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。房地產(chǎn)的投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值等其他價(jià)值或價(jià)格評(píng)估，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和價(jià)值類型，從市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的原則中選擇適用的原則，并可增加其他適用的原則。

遵循不同估價(jià)原則的評(píng)估價(jià)值，應(yīng)符合下列規(guī)定：

(1)遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格。

(2)遵循合法原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。

(3)遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。

(4)遵循替代原則，評(píng)估價(jià)值與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。

(5)遵循最高最佳利用原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格。

(6)遵循謹(jǐn)慎原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)為在充分考慮導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏低的因素，慎重考慮導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏高的因素下的價(jià)值或價(jià)格。

8.估價(jià)依據(jù)

估價(jià)依據(jù)是指估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策，有關(guān)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)委托書(shū)、估價(jià)委托合同、估價(jià)委托人提供的估價(jià)所需資料，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師掌握和搜集的估價(jià)所需資料。

估價(jià)依據(jù)具體表現(xiàn)為以下幾方面：①有關(guān)法律、法規(guī)和政策，包括有關(guān)法律、行政法規(guī)，最高人民法院和最高人民檢察院發(fā)布的有關(guān)司法解釋，估價(jià)對(duì)象所在地的有關(guān)地方性法規(guī)，國(guó)務(wù)院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策，估價(jià)對(duì)象所在地人民政府頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策;②有關(guān)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，包括房地產(chǎn)估價(jià)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、指導(dǎo)意見(jiàn)和估價(jià)對(duì)象所在地的地方標(biāo)準(zhǔn)等}③估價(jià)委托書(shū)、估價(jià)委托合同和估價(jià)委托人提供的估價(jià)所需資料如估價(jià)對(duì)象的面積、用途、權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和其他資料;④房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師掌握和搜集的估價(jià)所需資料。

所列的估價(jià)依據(jù)要有針對(duì)性，不能濫列估價(jià)依據(jù)，不能將已過(guò)時(shí)或者失效的估價(jià)依據(jù)列出。

9.估價(jià)方法

估價(jià)方法要說(shuō)明本次估價(jià)所采用的估價(jià)方法名稱和定義。所采用的估價(jià)方法定義應(yīng)準(zhǔn)確、簡(jiǎn)明。在估價(jià)方法選用說(shuō)明中，應(yīng)對(duì)理論上適用的估價(jià)方法進(jìn)行闡述，并對(duì)理論上適用但未選用的估價(jià)方法要充分說(shuō)明理由。

當(dāng)按估價(jià)委托合同約定不向估價(jià)委托人提供估價(jià)技術(shù)報(bào)告時(shí)，宜說(shuō)明估價(jià)測(cè)算的簡(jiǎn)要內(nèi)容。

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10.估價(jià)結(jié)果

估價(jià)結(jié)果應(yīng)符合下列要求：

(1)除房地產(chǎn)抵押估價(jià)外，當(dāng)估價(jià)對(duì)象為單宗房地產(chǎn)時(shí)，可按表1-1格式說(shuō)明不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果和最終評(píng)估價(jià)值，

(2)除房地產(chǎn)抵押估價(jià)外，當(dāng)估價(jià)對(duì)象為多宗房地產(chǎn)時(shí)，可按表1-2格式說(shuō)明不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果和最終評(píng)估價(jià)值;

(3)房地產(chǎn)抵押估價(jià)中假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，可按表1-1或表1一2格式說(shuō)明不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果和最終評(píng)估價(jià)值;

(4)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估結(jié)果，可按表1-3格式說(shuō)明最終評(píng)估價(jià)值;

(5)當(dāng)估價(jià)對(duì)象無(wú)法用單價(jià)表示時(shí)，最終評(píng)估價(jià)值可不注明單價(jià)，除此之外的最終評(píng)估價(jià)值均應(yīng)注明單價(jià)和總價(jià)，且總價(jià)應(yīng)注明大寫金額;

(6)當(dāng)最終評(píng)估價(jià)值的幣種為外幣時(shí)，應(yīng)說(shuō)明國(guó)務(wù)院金融主管部門公布的價(jià)值時(shí)點(diǎn)的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，并應(yīng)注明最終評(píng)估價(jià)值的單價(jià)和總價(jià)所折合的人民幣價(jià)值。

11.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

可按表1-4格式寫明所有參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名和注冊(cè)號(hào)，并應(yīng)由本人簽名及注明簽名日期，不得以個(gè)人印章代替簽名。

12.實(shí)地查勘期

應(yīng)說(shuō)明實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的起止日期，具體為自進(jìn)入估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)之日起至完成實(shí)地查勘之日止。

13.估價(jià)作業(yè)期

應(yīng)說(shuō)明估價(jià)工作的起止日期，具體為自受理估價(jià)委托之日起至估價(jià)報(bào)告出具之日止。

(七)估價(jià)技術(shù)報(bào)告的寫作

房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：①估價(jià)對(duì)象描述與分析;②市場(chǎng)背景描述與分析;③估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析;④估價(jià)方法適用性分析;⑤估價(jià)測(cè)算過(guò)程;⑥估價(jià)結(jié)果確定。

1.估價(jià)對(duì)象描述與分析

估價(jià)對(duì)象描述與分析主要包括：①估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析;②估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況的描述與分析;③估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析。

估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況應(yīng)有針對(duì)性較詳細(xì)描述與分析，其內(nèi)容包括 位置、交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等狀況，其中位置狀況描述內(nèi)容包括：坐落、方位、與重要場(chǎng)所(設(shè)施)的距離、臨街(路)狀況等。單套住宅的 區(qū)位狀況還應(yīng)包括所處樓幢、樓屋和朝向;交通狀況描述內(nèi)容包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制情況、停車方便程度等;周圍環(huán)境狀況描述內(nèi)容包括：自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等。

估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況的描述與分析，一般分為土地實(shí)物狀況和建筑物實(shí)物狀況兩部分。對(duì)土地實(shí)物狀況應(yīng)有針對(duì)性較詳細(xì)描述與分析，其內(nèi)容包括土地面積、形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)、土壤、地基、土地開(kāi)發(fā)程度等;建筑物實(shí)物狀況應(yīng)有針對(duì)性較詳細(xì)說(shuō)明、分析，其內(nèi)容包括建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、層高和室內(nèi)凈高、空間布局、建筑功能、工程質(zhì)量、外觀、建成時(shí)間，新舊程度、物業(yè)管理使用維護(hù)狀況及完損狀況。

估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況應(yīng)有針對(duì)性較詳細(xì)描述與分析，其內(nèi)容包括用途。規(guī)劃條件、所有權(quán)、土地使用權(quán)、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占用情況、拖欠稅費(fèi)情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等。對(duì)在建工程權(quán)益狀況描述還應(yīng)包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證等的取得情況。

2.市場(chǎng)背景描述與分析

市場(chǎng)背景描述與分析應(yīng) 簡(jiǎn)要說(shuō)明估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況，并應(yīng)有針對(duì)性地較詳細(xì)說(shuō)明、分析過(guò)去、現(xiàn)在和可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況。由于估價(jià)對(duì)象的類型不同，估價(jià)的目的不同，所以影響其市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的主要因素及其影響深度會(huì)有所不同。因此不同估價(jià)報(bào)告的市場(chǎng)背景描述與分析會(huì)有較大的差異，這一部分也是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作當(dāng)中難度較大的部分，特別是一些大型項(xiàng)目的估價(jià)報(bào)告。

對(duì)市場(chǎng)背景描述與分析應(yīng)注意把握好以下方面：

(1)要按照從宏觀到微觀、由大區(qū)域市場(chǎng)到小片區(qū)市場(chǎng)的寫作順序簡(jiǎn)要說(shuō)明估價(jià)對(duì)象所處房地產(chǎn)市場(chǎng)背景，并且重點(diǎn)說(shuō)明、分析估價(jià)對(duì)象所處片區(qū)和本類房地產(chǎn) 市場(chǎng)。

(2)要注意與估價(jià)目的的關(guān)聯(lián)性。因?yàn)楣纼r(jià)目的不同，估價(jià)對(duì)象的范圍、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、評(píng)估的價(jià)值類型、估價(jià)依據(jù)可能不同，因此估價(jià)應(yīng)考慮的市場(chǎng)背景因素也可能不同。

(3)要注意與估價(jià)方法的對(duì)應(yīng)。如采用比較法時(shí)，則要分析估價(jià)對(duì)象所處片區(qū)市場(chǎng)類似物業(yè)的買賣交易活躍程度、類似物業(yè)的價(jià)格水平等，而采用收益法則要側(cè)重于分析估價(jià)對(duì)象所處片區(qū)市場(chǎng)類似物業(yè)租賃活躍程度以及租金水平。

(4)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)，因此要對(duì)估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)一定時(shí)期內(nèi)的供需狀況及價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行一定的預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)結(jié)論應(yīng)是明確的，預(yù)測(cè)結(jié)論宜通過(guò)相關(guān)數(shù)據(jù)說(shuō)明對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷。

(5)應(yīng)注意一定時(shí)期相關(guān)政策、法規(guī)的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

(6)要注意引用的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)以及估價(jià)對(duì)象相關(guān)行業(yè)信息、政策法規(guī)等的時(shí)效性、準(zhǔn)確性。

3.估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析

最高最佳使用分析是按照最高最佳使用原則分析估價(jià)對(duì)象最高最佳使用，即分析法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。因此進(jìn)行估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析時(shí)，應(yīng)說(shuō)明以估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用狀況為估價(jià)前提，并有針對(duì)性地較詳細(xì)分析、說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用狀況。

估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規(guī)模和檔次，應(yīng)按法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、價(jià)值最大化的次序進(jìn)行分析、篩選或判斷確定，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

(1)當(dāng)估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人和意向取得者對(duì)估價(jià)對(duì)象依法享有的開(kāi)發(fā)利用權(quán)利不同時(shí)，應(yīng)先根據(jù)估價(jià)目的確定從估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人角度或意向取得者角度進(jìn)行估價(jià)，再根據(jù)其對(duì)估價(jià)對(duì)象依法享有的開(kāi)發(fā)利用權(quán)利，確定估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用狀況;

(2)當(dāng)估價(jià)對(duì)象已為某種利用時(shí)，應(yīng)在調(diào)查了解及分析其利用現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對(duì)其最高最佳利用和相應(yīng)的估價(jià)前提作出下列判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明：

1)維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為合理的，應(yīng)選擇維持現(xiàn)狀前提進(jìn)行估價(jià);

2)更新改造再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇更新改造前提進(jìn)行估價(jià);

3)改變用途再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇改變用途前提進(jìn)行估價(jià);

4)改變規(guī)模再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇改變規(guī)模前提進(jìn)行估價(jià);

5)重新開(kāi)發(fā)再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇重新開(kāi)發(fā)前提進(jìn)行估價(jià);

6)上述前提的某種組合或其他特殊利用最為合理的，應(yīng)選擇上述前提的某種組合或其他特殊利用前提進(jìn)行估價(jià)。

當(dāng)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途、登記用途、規(guī)劃用途之間不一致時(shí)，應(yīng)按下列規(guī)定確定估價(jià)所依據(jù)的用途，并應(yīng)作為估價(jià)假設(shè)中的不相一致假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明及對(duì)估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制：

(1)政府或其有關(guān)部門對(duì)估價(jià)對(duì)象的用途有認(rèn)定或處理的，應(yīng)按其認(rèn)定或處理結(jié)果進(jìn)行估價(jià);

(2)政府或其有關(guān)部門對(duì)估價(jià)對(duì)象的用途沒(méi)有認(rèn)定或處理的，應(yīng)按下列規(guī)定執(zhí)行：

1)登記用途、規(guī)劃用途之間不一致的，可根據(jù)估價(jià)目的或最高最佳利用原則選擇其中一種用途;

2)實(shí)際用途與登記用途、規(guī)劃用途均不一致的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定估價(jià)所依據(jù)的用途。

當(dāng)根據(jù)估價(jià)目的不以最高最佳利用狀況為估價(jià)前提時(shí)，可不進(jìn)行估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析。

4.估價(jià)方法適用性分析

估價(jià)方法適用性分析就是要逐一分析比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法

等估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象的適用性。(估價(jià)方法的適用性包括估價(jià)方法的理論適用性與估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的客觀條件。對(duì)理論上不適用而不選用的，應(yīng)簡(jiǎn)述不選用的理由;對(duì)理論上適用但客觀條件不具備而不選用的，應(yīng)充分陳述不選用的理由;對(duì)選用的估價(jià)方法，應(yīng)簡(jiǎn)述選用的理由并說(shuō)明其估價(jià)技術(shù)路線。

5.估價(jià)測(cè)算過(guò)程

估價(jià)測(cè)算過(guò)程就是要詳細(xì)說(shuō)明所選用的各種估價(jià)方法的測(cè)算步驟、計(jì)算公式和計(jì)算過(guò)程及其中的估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和估價(jià)參數(shù)的來(lái)源或確定依據(jù)等。

6.估價(jià)結(jié)果確定

估價(jià)結(jié)果確定就是要說(shuō)明不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果和最終估價(jià)結(jié)果，并較詳細(xì)說(shuō)明最終的估價(jià)結(jié)果確定的方法和理由。

(八)估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示

當(dāng)出具房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告時(shí)，需要進(jìn)行估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示。

估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析主要包括：①估價(jià)對(duì)象的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開(kāi)發(fā)程度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對(duì)變現(xiàn)能力的影響;②假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格的差異程度;③變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類和清償順序。

估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)提示分析主要包括：①關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來(lái)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素進(jìn)行分析說(shuō)明;②評(píng)估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)生的變化予以考慮說(shuō)明;③估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響;④抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn);⑤合理使用評(píng)估價(jià)值;⑥定期或在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估等。

(九)附件

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告附件主要需列明以下內(nèi)容：

1.估價(jià)委托書(shū)復(fù)印件。

2.估價(jià)對(duì)象位置示意圖。

3.估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘情況和相關(guān)照片，應(yīng)說(shuō)明對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘及進(jìn)行實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。當(dāng)無(wú)法進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘時(shí)，應(yīng)說(shuō)明未進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘及其具體原因。實(shí)地查勘的相關(guān)照片應(yīng)包括估價(jià)對(duì)象的內(nèi)部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀況的照片。對(duì)未進(jìn)行實(shí)地查勘的估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況，可不包括估價(jià)對(duì)象的內(nèi)部狀況照片，但應(yīng)作為估價(jià)假設(shè)中的依據(jù)不足假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。

4.估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明復(fù)印件。當(dāng)估價(jià)委托人不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人且估價(jià)報(bào)告為非鑒證性估價(jià)報(bào)告時(shí)，可不包括估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明復(fù)印件，但應(yīng)說(shuō)明無(wú)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明復(fù)印件的具體原因，并將估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況作為估價(jià)假設(shè)中的依據(jù)不足假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。

5.估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款調(diào)查情況，應(yīng)說(shuō)明對(duì)估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償權(quán) 設(shè)立情況及相應(yīng)的法定優(yōu)先受償款進(jìn)行了調(diào)查，并應(yīng)提供反映估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款的資料。當(dāng)不是房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告時(shí)，可不包括該情況。

6.可比實(shí)例位置圖和外觀照片。當(dāng)未采用比較法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，可不包括該圖和照片。

7.專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)。

8.估價(jià)所依據(jù)的其他文件資料。

9.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和估價(jià)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件。

10.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)資格證書(shū)復(fù)印件。