2018年房地產(chǎn)估價師《案例分析》估價所需資料清單

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估價所需資料清單

房地產(chǎn)估價所需資料包括魯托人提供的和估價機構及注冊房地產(chǎn)估價師收集應掌握的影響房地產(chǎn)價格的所有資料。房地產(chǎn)估價所需資料主要包括：1)反映估價對象區(qū)位、實物和權益狀況的資料;2)估價對象及其同類房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料;3)對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價值和價格有影響的資料;4)對房地產(chǎn)價值和價格有普遍影響的資料。

(一)反映估價對象區(qū)位、實物和權益狀況的資料

1.估價對象土地方面的資料

(1)土地區(qū)位狀況：即坐落，四至，與城市標志性建筑物的直線距離、行程、車程等;

(2)土地實物狀況：即土地面積、形狀，地形、地貌，工程地質(zhì)狀況等;

(3)土地開發(fā)程度：即宗地紅線內(nèi)、外通路、通水、通電、上水、下水、通信、通郵，紅線內(nèi)場地平整程度狀況;

(4)土地登記狀況：即土地來源及歷史沿革，地理位置，法定用途及實際用途，四至，面積，土地級別，土地權屬性質(zhì)及權屬變更，土地登記證書號，國有土地使用證編號，登記時間，地籍圖號，宗地號;

(5)土地權利狀況：土地的所有權、使用權，土地使用權性質(zhì)是劃撥還是出讓、出讓年限、已使用年限、剩余使用年限、是否設立抵押、典當、出租，是否涉案，權屬有無爭議，是否為共有等狀況;

(6)土地利用狀況：土地利用現(xiàn)狀及土地利用的變遷、土地上房屋建筑物及道路、溝渠等其他附屬物狀況;

(7)土地使用管制狀況：城市規(guī)劃限定的用途、容積率、建筑密度、建筑高度、建筑紅線后退距離、建筑物間距、綠化率、交通出入方位、停車泊位、建筑體量體型、色彩、地面標高，規(guī)劃設計方案與環(huán)境保護、消防安全、文物保護、衛(wèi)生防疫等有關法律規(guī)定的符合狀況，以及商業(yè)用地的臨街寬度、深度狀況，農(nóng)業(yè)用地的土壤成分、肥力、灌排水狀況，周期性自然災害狀況，日照、降水量、風向、排水積水狀況等資料。

2.估價對象建筑物方面的資料

(1)建筑物的三維空間位置;

(2)面積：建筑面積，使用面積，成套房屋的套內(nèi)建筑面積、居住面積、營業(yè)面積、出租面積;

(3)層數(shù)及總高，層高;

(4)建筑式樣、風格、色調(diào)，結(jié)構，設備、設施，裝修，朝向，平面布局，通風，采光，隔聲、隔振、隔熱;

(5)建筑物建成年月，維修養(yǎng)護及完損狀況、新舊程度;

(6)產(chǎn)權狀況：產(chǎn)權證號，是獨有、共有、還是建筑物區(qū)分有權，是完全產(chǎn)權還是部分產(chǎn)權，是否設定抵押、典當、出租，是否涉案，權屬有無爭議，是否違章建筑等;

(7)利用狀況：法定用途，實際用途，不同用途的位置或樓層分布及其面積，物業(yè)管理，衛(wèi)生、治安狀況。

(二)估價對象及其同類房地產(chǎn)的交易、利潤率、收益率等資料

這類資料主要通過市場調(diào)查收集，主要包括：相類似房地產(chǎn)的交易實例資料，租賃實例資料，空置實例資料，收益實例資料，租賃價格實例資料，建安造價資料，房地產(chǎn)開發(fā)市政配套費用等規(guī)費資料，開發(fā)利潤率資料，基準地價資料，路線價資料，資本化率、報酬率、折現(xiàn)率資料、銷售費用率等估價參數(shù)資料，營業(yè)稅及其附加稅率資料，契稅稅率資料，開發(fā)經(jīng)營期資料等。

(三)估價對象財務會計信息資料

是指應由估價委托人提供的根據(jù)本單位、企業(yè)實際發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務事項進行會計核算的依據(jù)，如憑證、賬簿、財務會計報告等，其中，會計憑證包括原始憑證和記賬憑證，會計賬簿包括總賬、明細賬、固定資產(chǎn)卡片等;財務會計報告包括月、季、半年、年度報告以及項目竣工財務決算表等。

(四)對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價值和價格有影響的資料

對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料，多指微觀區(qū)域環(huán)境的資料，包括大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境等環(huán)境資料，基礎設施完備程度資料，商店、醫(yī)院、學校、餐館、金融機構、公園、娛樂設施等公共配套設施資料，市內(nèi)交通的通達度、可及性，對外交通的方便程度等交通狀況資料，人口數(shù)量、質(zhì)量、家庭規(guī)模、風土人情、消費特征等人口狀況資料，城市區(qū)域規(guī)劃、交通管制、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機、居民收入等區(qū)域性行政、社會經(jīng)濟狀況資料，不同用途、不同規(guī)模、不同檔次、不同平面布置、不同價格房地產(chǎn)的供求狀況資料等等。

(五)對房地產(chǎn)價值和價格有普遍影響的資料

對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料多指宏觀環(huán)境資料，包括經(jīng)濟發(fā)展、銀行存貸款利率、物價、人均可支配收入等經(jīng)濟因素資料，政治安定狀況、城市化等社會因素資料，房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)價格政策、行政隸屬變更、地區(qū)特殊政策、稅收政策等行政因素資料，世界經(jīng)濟狀況、國際競爭狀況、國際政治對立狀況、國際軍事沖突等國際因素資料。

房地產(chǎn)估價師對收集的估價所需資料應進行核查。當估價委托人是估價對象權利人時，應查看估價對象的權屬證明原件，并應將復印件與原件核對，不得僅憑復印件判斷或假定估價對象的權屬狀況。