2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點：房地產(chǎn)市場的參與者

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房地產(chǎn)市場的參與者

房地產(chǎn)市場的參與者主要由市場中的交易雙方以及為其提供支持和服務的人員或機構(gòu)組成。這些參與者分別涉及房地產(chǎn)的開發(fā)建設過程、交易過程和使用過程。每個過程中的每一項工作或活動，都是由一系列不同的參與者來分別完成的。下面按照在房地產(chǎn)開發(fā)建設、交易和使用過程中所涉及的角色的大致順序，逐一予以介紹。應該指出的是，由于所處階段的特點不同，各參與者的重要程度是有差異的，也不是每一個過程都需要這些人員或機構(gòu)的參與。

(一)土地所有者和當前土地使用者

不管是主動的還是被動的，土地所有者和當前土地使用者的作用非常重要。為了出售或提高其土地的使用價值，他們可能主動提出出讓、轉(zhuǎn)讓或投資開發(fā)的愿望。我國城市土地屬于國家所有，地方政府作為國有土地所有者的代表是其轄區(qū)范圍內(nèi)的唯一土地供給者，壟斷了國有土地使用權(quán)出讓市場，各地政府土地出讓的數(shù)量、時序、用途結(jié)構(gòu)和空間分布，極大地影響著當?shù)赝恋厥袌龊头康禺a(chǎn)市場的運行。由于政府借助土地儲備制度同時控制了土地征收和開發(fā)活動，使當前土地使用者的影響更多的局限于土地收購、征收和土地開發(fā)過程。同一開發(fā)地塊上的當前使用者越多，對土地開發(fā)的影響也就越大，因土地儲備機構(gòu)或其授權(quán)的

開發(fā)商要逐一與他們談判收購、征收、安置、補償方案，遇上“釘子戶”不僅會使開發(fā)周期拖長，還會大大增加土地開發(fā)的成本。

(二)開發(fā)商

開發(fā)商從項目公司到大型集團公司有許多類型。其目的很明確，即通過實施開發(fā)過程獲取利潤。開發(fā)商的主要區(qū)別在于其開發(fā)的物業(yè)是銷售還是作為一項長期投資。許多中小型開發(fā)商是將開發(fā)的物業(yè)銷售，以迅速積累資本，而隨著其資本的擴大，這些開發(fā)商也會逐漸成為物業(yè)的擁有者或投資者，即經(jīng)歷所謂的“資產(chǎn)固化”過程，逐漸向中型、大型開發(fā)商過渡。當然，對于居住物業(yè)來說，不管開發(fā)商的規(guī)模大小，開發(fā)完畢后一般都用來銷售，這是由居住物業(yè)的消費特性所決定的。

開發(fā)商所承擔的開發(fā)項目類型也有很大差別。有些開發(fā)商對某些特定的物業(yè)類型(如寫字樓或住宅)或在某一特定的地區(qū)進行開發(fā)有專長，而另外一些開發(fā)商則可能寧愿將其開發(fā)風險分散于不同的物業(yè)類型和地域上，還有些開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)類型很專一但地域分布卻很廣甚至是國際性的?？傊?，開發(fā)商根據(jù)自己的特點、實力和經(jīng)驗，所選擇的經(jīng)營方針有很大差別。開發(fā)商的經(jīng)營管理風格也有較大差異：有些開發(fā)商從規(guī)劃設計到房屋租售以及物業(yè)管理，均聘請專業(yè)顧問機構(gòu)提供服務;而有些開發(fā)商則全由自己負責。

(三)政府及政府機構(gòu)

政府及政府機構(gòu)在參與房地產(chǎn)市場運行的過程中，既有制定規(guī)則的權(quán)力，又有監(jiān)督、管理的職能，在有些方面還會提供有關(guān)服務。開發(fā)商從取得建設用地使用權(quán)開始，就不斷與政府的土地管理、發(fā)展改革、城市規(guī)劃、建設管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等部門打交道 獲取建設用地使用權(quán)、投資項目核準或備案、規(guī)劃許可、開工許可、市政設 配套設施使用許可、銷售許可和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)等。作為公眾利益的代表者，政府在參與房地產(chǎn)市場的同時，也對房地產(chǎn)市場其他參與者的行為發(fā)生著影響。

房地產(chǎn)投資者對政府行為而引致的影響相當敏感。房地產(chǎn)業(yè)常常被政府用作“經(jīng)濟調(diào)節(jié)器”，需要不時的“加速”或“制動”;與房地產(chǎn)有關(guān)的土地出讓和稅費收入數(shù)額巨大，是地方政府財政收入的重要來源;對房地產(chǎn)的不同占有、擁有形式，反映了一個國家的政治取向。

(四)金融機構(gòu)

房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要兩類資金·即用于支付開發(fā)費用的中短期資金或“開發(fā)貨款”，以及項目建成后用于支持購買者的長期資金或“抵押貸款”。房地產(chǎn)的生產(chǎn)過程和使用過程均需大量資金支持，沒有金融機構(gòu)參與并提供融資服務，房地產(chǎn)市場就很難正常運轉(zhuǎn)。

(五)建筑承包商

房地產(chǎn)開發(fā)商往往需要將其建設過程的工程施工發(fā)包給建筑承包商。但承包商也能將其承包建安工程的業(yè)務擴展并同時承擔附加的一些開發(fā)風險，如取得建設用地使用權(quán)、參與項目的資金籌措和市場營銷等。但承包商僅作為營造商時，其利潤僅與建造成本及施工周期有關(guān)，承擔的風險相對較少。如果承包商將其業(yè)務擴展到整個開發(fā)過程并承擔與之相應的風險時，它就要求有一個更高的收益水平。但即便承包商同時兼做開發(fā)商的角色，其對房地產(chǎn)開發(fā)項目利潤水平的要求也相對較低，因為其承擔工程建設工作也能為企業(yè)帶來一定收益。

(六)專業(yè)顧問

由于房地產(chǎn)開發(fā)投資及交易管理過程相當復雜，房地產(chǎn)市場上的大多數(shù)買家或賣家不可能有足夠的經(jīng)驗和技能來處理房地產(chǎn)開發(fā)建設、交易、使用過程中遇到的各種問題。因此，市場上的供給者和需求者很有必要在不同階段聘請專業(yè)顧問提供咨詢服務。這些專業(yè)顧問包括：

1.建筑師

在房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設過程中，建筑師一般承擔開發(fā)建設用地規(guī)劃方案設計、建筑設計等工作。有時建筑師并不是親自完成這些設計工作，而是作為主持人來組織或協(xié)調(diào)這些工作。一般情況下，建筑師還要組織定期技術(shù)工作會議、簽發(fā)與合同有關(guān)的各項任務、提供施工所需圖紙資料、協(xié)助解決施工中的技術(shù)問題等。

2.工程師

房地產(chǎn)開發(fā)中需要結(jié)構(gòu)工程師、建筑設備工程師、電氣工程師等。這些不同專業(yè)的工程師除進行結(jié)構(gòu)、供暖通風、給排水，強電弱電系統(tǒng)等的設計工作外，還可負責合同簽訂、建筑材料與設備采購、施工監(jiān)理、協(xié)助解決工程施工中的技術(shù)問題等工作。

3.會計師

會計師從事開發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟核算等多方面工作，從全局的角度為項目投資提出財務安排或稅收方面的建議，包括財務預算、工程預算、付稅與清賬、合同監(jiān)督、提供付款方式等，并及時向開發(fā)投資企業(yè)的負責人通報財務狀況。

4.造價工程師或經(jīng)濟師

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，造價工程師或經(jīng)濟師可服務于開發(fā)商、承包商、工程監(jiān)理機構(gòu)或造價咨詢機構(gòu)。其主要負責：(1)工程建設前的開發(fā)成本估算、工程成本預算;(2)工程招標階段1二程標底的編制;(3)工程施工過程中的成本控制、成本管理和合同管理;(4)工程竣工后的工程結(jié)算。

5.房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)經(jīng)紀人員

房地產(chǎn)估價師在房地產(chǎn)交易過程中提供估價服務，在房地產(chǎn)產(chǎn)品租售之前進行估價，以確定其最可能實現(xiàn)的租金或售價水平。估價師在就某一宗房地產(chǎn)進行估價時，要能夠準確把握該宗房地產(chǎn)的區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況，掌握充分的市場信息，全面分析影響房地產(chǎn)價格的各種因素。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員主要是利用自己的專業(yè)知識和經(jīng)驗，促進買賣雙方達成交易，并在辦理交易手續(xù)的過程中提供專業(yè)服務。當房地產(chǎn)經(jīng)紀人員為房地產(chǎn)企業(yè)就新開發(fā)項目或舊有房地產(chǎn)進行租售服務時，往往承擔了房地產(chǎn)代理的角色，需要協(xié)助委托人制定與實施營銷與租售策略、確定租售對象與方法、預測租售價格、實施租售過程的管理。

6.律師

房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設、交易和使用過程均需律師參與，為有關(guān)委托人提供法律服務。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在獲取開發(fā)項目或合作機會的過程中，往往先委托律師提供“盡職調(diào)差報告”;開發(fā)商在取得建設用地使用權(quán)、發(fā)包建筑工程、進行融資安排以及租售物業(yè)等環(huán)節(jié)，需要鑒訂一系列的合同或協(xié)議，而這些合同或協(xié)議在簽署前，通常都需要通過企業(yè)內(nèi)部律師或外部簽約律師的事先審查。

(七)消費者或買家

每一個人和單位都是房地產(chǎn)市場上現(xiàn)實或潛在的消費者。因為人人都需要住房，每個單位都需要建筑空間從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，而不管這些房屋是買來的還是租來的。消費者在房地產(chǎn)市場交易中的取向是“物有所值”，即用適當?shù)馁Y金，換取擁有或使用房地產(chǎn)的滿足感或效用。但如果說市場上的買家，則主要包括自用型購買者和投資型購買者兩種。購買能力是對自用型購買者的主要約束條件;而對投資型購買者來說，其擁有物業(yè)后所能獲取的預期收益的大小，往往決定了其愿意支付的價格水平。