2018年房地產估價師《經營與管理》考點：影響房地產市場轉變的力量

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影響房地產市場轉變的力量

房地產業(yè)的發(fā)展與經濟社會發(fā)展息息相關，其中影響房地產市場轉變的主要力量包括：

(一)金融業(yè)的發(fā)展

房地產業(yè)作為產業(yè)出現時，金融資本供給方的決策會直接影響房地產市場的價格，進而影響市場供給及人們對房地產價格和租金水平的預期，從而導致市場空置情況及實際租金水平的變化。金融和資本市場的支持，對我國房地產市場的迅速發(fā)展和房地產價格水平的提升，起到了不可替代的重要作用;而且隨著房地產金融和房地產投資工具的創(chuàng)新，這種影響力還會進一步擴大。

(二)信息、通信技術水平的提高和交通條件的改善

信息、通信技術水平的提高和交通條件的改善大大縮短了不同物業(yè)之間的相對距離，推動了不同地域消費品的交流，降低了全社會的溝通成本和時間成本。這無疑會改變人們固有的物業(yè)區(qū)位觀念，增加對不同位置物業(yè)的選擇機會，促進不同地區(qū)間的資本流動。

(三)生產和工作方式的轉變

2016年我國第三產業(yè)增加值比重達到了48.2%，北京、上海、廣東第三產業(yè)增加值比重均超過了全國平均水平，分別達到了77.9%、64. 8%和49.1%。第三產業(yè)的發(fā)展壯大、勞動密集型產業(yè)向資金密集型和技術密集型產業(yè)的轉變、高新技術產業(yè)的發(fā)展等.促進了人們工作和生活居住模式及觀念的轉變，居家辦公、網上購物、跨區(qū)域甚至跨國服務采購與外包等模式的出現，使房地產空間服務需求特點發(fā)生了重大改變。

(四)人文環(huán)境的變化

社會老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人們對住房的認識、以及住房消費觀念與消費模式發(fā)生了巨大變化，老年住宅、青年公寓、第二居所和季節(jié)性住宅等概念應運而生。

(五)自然環(huán)境的變化

城市環(huán)境污染、農村人口大量涌入城市所產生的社會問題等導致住宅郊區(qū)化;環(huán)境問題和社會問題的解決、土地資源的約束，使城區(qū)內住宅重新受到青睞。

(六)政治制度的變遷

住房問題的社會政治性特征，使各國政府都將住房政策作為其施政綱領中的重要內容。為了實現住房政策中關于提供公平住房機會、穩(wěn)定住房市場的目標，政府會根據不同時期住房問題的特點和社會經濟發(fā)展狀況，通過產權政策、土地政策、金融政策、稅收政策、市場規(guī)制政策和財政補貼政策等，對房地產市場進行不同程度的干預。