2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

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房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，是指菜一市場(chǎng)中各種要素之間的內(nèi)在聯(lián)系及其特征。按照某行業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)者或企業(yè)數(shù)目、產(chǎn)品差別程度和進(jìn)入障礙大小，可以將市場(chǎng)劃分為完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、寡頭壟斷市場(chǎng)和完全壟斷市場(chǎng)四種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)類型。四種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中，完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最為充分，完全壟斷市場(chǎng)不存在競(jìng)爭(zhēng)，壟斷競(jìng)爭(zhēng)和寡頭壟斷具有競(jìng)爭(zhēng)但競(jìng)爭(zhēng)又不充分。

由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動(dòng)性和異質(zhì)性，且市場(chǎng)集中度鞍低.因此房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征。房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征，給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷售控制能力，包括銷售時(shí)間控制、銷售數(shù)量控制和銷售價(jià)格控制等。以住房市場(chǎng)為例，由于存量住房市場(chǎng)的交易雙方主要為分散的家庭，因此存量住房市場(chǎng)的壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征表現(xiàn)為競(jìng)爭(zhēng)多于壟斷;而在新建住房市場(chǎng)上，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中開發(fā)建設(shè)的商品住房項(xiàng)目是市場(chǎng)供應(yīng)的主要組成部分，如果同期在某一區(qū)域市場(chǎng)的新建住房開發(fā)項(xiàng)目較少，就容易形成區(qū)域性壟斷，導(dǎo)致壟斷多于競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征，除受到子市場(chǎng)分割的影響外，還受到供給者或需求者市場(chǎng)勢(shì)力的影響。

隨著房地產(chǎn)企業(yè)大型化發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的寡頭壟斷問(wèn)題開始受到社會(huì)關(guān)注。以新建商品房市場(chǎng)為例，房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的銷售額市場(chǎng)份額，已經(jīng)從2003年的14.0%擴(kuò)大到2016年的40.8%，市場(chǎng)上的壟斷競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系會(huì)發(fā)生顯著變化。

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)比例關(guān)系

為了從宏觀角度把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，也常常采用對(duì)有關(guān)市場(chǎng)指標(biāo)進(jìn)行量化結(jié)構(gòu)比例關(guān)系分析的方法。將房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)，從總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)和租買結(jié)構(gòu)等維度進(jìn)行解構(gòu)。要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定的市場(chǎng)目標(biāo)，保持房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，必須準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)上的這些結(jié)構(gòu)比例關(guān)系。

(1)總量結(jié)構(gòu)：從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供給和需求之間的總量差距。

(2)區(qū)域結(jié)構(gòu)：分析在全國(guó)不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況的差異和特點(diǎn)，考察不同區(qū)域或城市之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型的供求數(shù)量、房?jī)r(jià)水平和政策措施的差異。

(3)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段出發(fā)，考察房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間或某一特定物業(yè)類型中不同檔次產(chǎn)品或產(chǎn)品細(xì)分之間的供給比例或交易比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。

(4)供求結(jié)構(gòu)：針對(duì)某一物業(yè)類型，分析其市場(chǎng)內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系;并從市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯(cuò)位的狀態(tài)。

(5)投資結(jié)構(gòu)：根據(jù)投資者參與房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的不同目的和方式，分析不同投資目的或方式之間的比例關(guān)系及其動(dòng)態(tài)變化。如直接投資與間接投資、開發(fā)投資與置業(yè)投資、個(gè)人投資與機(jī)構(gòu)投資、境內(nèi)投資與境外投資等。

(6)租買結(jié)構(gòu)：租買結(jié)構(gòu)是當(dāng)前使用的房地產(chǎn)空間中，租住和自有自住的比例關(guān)系。承租和購(gòu)買兩種方式，都可以滿足房地產(chǎn)使用需求，相應(yīng)的也就形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的租買結(jié)構(gòu)。一個(gè)城市或區(qū)域的租買結(jié)構(gòu)，與市場(chǎng)上租金和價(jià)格的關(guān)系、人們對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)的偏好、市場(chǎng)上可供出租房地產(chǎn)的數(shù)量、城市或區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素相關(guān)。發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，建立購(gòu)租并舉的住房制度，是我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展面臨的重要任務(wù)。