2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》試題專練(5)

　　1.某夫妻共有一套成本價購買的房改房，現(xiàn)因離婚進行財產(chǎn)分割的需要而委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該套房改房的價格，則較合理的估價結(jié)果是(　)。(2007年試題)

　　A.現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格扣除受讓方應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金

　　B.現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格

　　C.現(xiàn)時該房屋的房改成本價

　　D.當時該房屋的房改成本價

　　答案：B

　　2.房地產(chǎn)估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)當站在(　)的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。

　　A.委托人

　　B.估價報告預期使用者

　　C.管理部門

　　D.中立

　　答案：D

　　解析：房地產(chǎn)估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)當站在中立的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。

　　3.回顧性房地產(chǎn)估價，其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是(　)。(2005年試題)

　　A.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

　　B.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

　　C.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去

　　D.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去

　　答案：C

　　解析：回顧性房地產(chǎn)估價，估計對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為估價時點(過去)時的狀況。

　　4.城市房屋拆遷補償估價中，實行房產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價而對該期房價進行估價，則(　)。(2004年試題)

　　A.估價時點為未來，估價對象為未來狀況

　　B.估價時點與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在

　　C.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況

　　D.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為過去狀況

　　答案：C

　　解析：根據(jù)估價時點原則。

　　5.如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應(yīng)以(　)進行估價。(2003年試題)

　　A.保持現(xiàn)狀前提

　　B.裝修改造前提

　　C.轉(zhuǎn)換用途前提

　　D.重新利用前提

　　答案：A

　　解析：這是最佳最高原則的體現(xiàn)。

　　6.運用收益法評估房地產(chǎn)價值時，要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價對象預期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價中的(　)。

　　A.合法原則B.最高最佳使用原則

　　C.替代原則

　　D.公平原則

　　答案：C

　　解析：替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

　　7.某估價機構(gòu)于2003年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進行了評估，估價時點為2003年6月15日。因估價結(jié)果有爭議，2003年8月15日進行復估，則復估的估價時點為(　)。(2003年試題)

　　A.2003年6月15日

　　B.2003年8月15日

　　C.簽訂估價委托合同之日

　　D.估價人員與委托人商定的某日

　　答案：A

　　解析：要以原估價時點時的狀況為準，才能檢驗原估價結(jié)果是否合理。

　　8.當現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值小于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時，應(yīng)以(　)進行估價。(2002年試題)

　　A.保持現(xiàn)狀前提

　　B.裝修改造前提

　　C.轉(zhuǎn)換用途前提

　　D.重新利用前提

　　答案：D

　　解析：這道題大家一定要審清題，當現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值“小于”新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時，2003年試題同樣有類似的題目，但2003年題干中是“大于”，一字之差題意相反。如果當現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值小于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額應(yīng)考慮重新利用。

　　9.某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合?，F(xiàn)需評估該工廠用地的公開市場價值，則應(yīng)按(　)進行評估。

　　A.工業(yè)廠房

　　B.工業(yè)用地

　　C.商品住宅

　　D.商住用地

　　答案：D

　　解析：在合法的前提下采用最高最佳原則估價。

　　10.房地產(chǎn)估價的合法原則是針對(　)來講的。(2001年試題)

　　A.估價機構(gòu)

　　B.估價人員

　　C.估價對象

　　D.估價方法

　　答案：C

　　解析：合法原則主要是針對估價對象的。

　　11.建筑物的實物因素中的采光和(　)尤其對住宅和辦公樓來說，比較重要。

　　A.保溫

　　B.隔聲

　　C.日照

　　D.隔熱

　　12.(　)是對房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制。因而它的存在對房地產(chǎn)價格有一定的影響。

　　A.相鄰關(guān)系

　　B.使用管制

　　C.市政府監(jiān)督

　　D.其他管制

　　13.有的地方對臨街住宅改為鋪面的，經(jīng)過工商登記、依法納稅、在(　)以上的，可以根據(jù)實際用途予以拆遷估價。

　　A.半年

　　B.一年

　　C.兩年

　　D.三年

　　14.在評估期房價格時，(　)。

　　A.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為估價時點(現(xiàn)在)的狀態(tài)

　　B.估價對象狀況為估價時點(現(xiàn)在)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為未來某時點的狀態(tài)

　　c.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為估價時點(未來)的狀態(tài)

　　D.估價對象狀況為未來某時點的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為估價時點(現(xiàn)在)的狀態(tài)

　　15.估價對象及下列交易實例均為單層標準廠房，估價對象的建筑面積為1200m2，現(xiàn)空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的是(　)。

　　A.建筑面積1800m2，兩年前出租，年租金35萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

　　B.建筑面積1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外

　　C.建筑面積10000m2，近期出租，年租金180萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

　　D.建筑面積1000m2，近期出租，年租金20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

　　16.某宗房地產(chǎn)成交價格為4000元/m2，首付40%之后以后平均每半年支付一次，分五次付清，年折現(xiàn)率為8%，則該宗房地產(chǎn)的實際成交價格為(　)元/m2。

　　A.3620

　　B.3742

　　C.3909

　　D.4000

　　17.市場法中，采用間接比較法對可比實例價格進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，其中可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況，價格低2%;估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況，價格高1%，若改為直接比較，則房地產(chǎn)狀況的調(diào)整系數(shù)為(　)。

　　A.1.05

　　B.0.97

　　C.0.98

　　D.1.03

　　18.已知年利率是5%，存款額是1000元，存款期限是一年，如果每半年計息一次，則實際利率是(　)。

　　A.2.5%

　　B.3.0%

　　C.5.06%

　　D.8.0%

　　19、某建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土的冷庫，其經(jīng)濟壽命為(　)年。

　　A.70

　　B.60

　　C.50

　　D.40

　　20.某建筑物的重置價格為800萬元，有效年齡10年，目前該建筑物的剩余經(jīng)濟壽命為30年，殘值率為5%，土地剩余使用年限為25年，未約定不可續(xù)期。則建筑物的每年折舊額是(　)萬元。

　　A.13

　　B.14

　　C.19

　　D.23

　　答案：11.C　12.A　13.B　14.D　15.D 16.B　17.D　18.C　19.B　20.C