2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》試題專練(5)
1.某夫妻共有一套成本價購買的房改房,現(xiàn)因離婚進行財產(chǎn)分割的需要而委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該套房改房的價格,則較合理的估價結(jié)果是( )。(2007年試題)
A.現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格扣除受讓方應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金
B.現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格
C.現(xiàn)時該房屋的房改成本價
D.當時該房屋的房改成本價
答案:B
2.房地產(chǎn)估價中,遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)當站在( )的立場上,評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。
A.委托人
B.估價報告預期使用者
C.管理部門
D.中立
答案:D
解析:房地產(chǎn)估價中,遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)當站在中立的立場上,評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。
3.回顧性房地產(chǎn)估價,其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是( )。(2005年試題)
A.估價對象狀況為過去,房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在
B.估價對象狀況為現(xiàn)在,房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在
C.估價對象狀況為過去,房地產(chǎn)市場狀況為過去
D.估價對象狀況為現(xiàn)在,房地產(chǎn)市場狀況為過去
答案:C
解析:回顧性房地產(chǎn)估價,估計對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為估價時點(過去)時的狀況。
4.城市房屋拆遷補償估價中,實行房產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的,為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價而對該期房價進行估價,則( )。(2004年試題)
A.估價時點為未來,估價對象為未來狀況
B.估價時點與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在
C.估價時點為現(xiàn)在,估價對象為未來狀況
D.估價時點為現(xiàn)在,估價對象為過去狀況
答案:C
解析:根據(jù)估價時點原則。
5.如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額,則應(yīng)以( )進行估價。(2003年試題)
A.保持現(xiàn)狀前提
B.裝修改造前提
C.轉(zhuǎn)換用途前提
D.重新利用前提
答案:A
解析:這是最佳最高原則的體現(xiàn)。
6.運用收益法評估房地產(chǎn)價值時,要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價對象預期收益,這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價中的( )。
A.合法原則B.最高最佳使用原則
C.替代原則
D.公平原則
答案:C
解析:替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。
7.某估價機構(gòu)于2003年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進行了評估,估價時點為2003年6月15日。因估價結(jié)果有爭議,2003年8月15日進行復估,則復估的估價時點為( )。(2003年試題)
A.2003年6月15日
B.2003年8月15日
C.簽訂估價委托合同之日
D.估價人員與委托人商定的某日
答案:A
解析:要以原估價時點時的狀況為準,才能檢驗原估價結(jié)果是否合理。
8.當現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值小于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時,應(yīng)以( )進行估價。(2002年試題)
A.保持現(xiàn)狀前提
B.裝修改造前提
C.轉(zhuǎn)換用途前提
D.重新利用前提
答案:D
解析:這道題大家一定要審清題,當現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值“小于”新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時,2003年試題同樣有類似的題目,但2003年題干中是“大于”,一字之差題意相反。如果當現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值小于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額應(yīng)考慮重新利用。
9.某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠,其周邊多為新建的商品住宅,且銷售形勢良好,根據(jù)城市規(guī)劃,該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合,F(xiàn)需評估該工廠用地的公開市場價值,則應(yīng)按( )進行評估。
A.工業(yè)廠房
B.工業(yè)用地
C.商品住宅
D.商住用地
答案:D
解析:在合法的前提下采用最高最佳原則估價。
10.房地產(chǎn)估價的合法原則是針對( )來講的。(2001年試題)
A.估價機構(gòu)
B.估價人員
C.估價對象
D.估價方法
答案:C
解析:合法原則主要是針對估價對象的。
11.建筑物的實物因素中的采光和( )尤其對住宅和辦公樓來說,比較重要。
A.保溫
B.隔聲
C.日照
D.隔熱
12.( )是對房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制。因而它的存在對房地產(chǎn)價格有一定的影響。
A.相鄰關(guān)系
B.使用管制
C.市政府監(jiān)督
D.其他管制
13.有的地方對臨街住宅改為鋪面的,經(jīng)過工商登記、依法納稅、在( )以上的,可以根據(jù)實際用途予以拆遷估價。
A.半年
B.一年
C.兩年
D.三年
14.在評估期房價格時,( )。
A.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為估價時點(現(xiàn)在)的狀態(tài)
B.估價對象狀況為估價時點(現(xiàn)在)的狀態(tài),房地產(chǎn)市場情況為未來某時點的狀態(tài)
c.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為估價時點(未來)的狀態(tài)
D.估價對象狀況為未來某時點的狀態(tài),房地產(chǎn)市場情況為估價時點(現(xiàn)在)的狀態(tài)
15.估價對象及下列交易實例均為單層標準廠房,估價對象的建筑面積為1200m2,現(xiàn)空置。估算估價對象的租金時,最適宜作為可比實例的是( )。
A.建筑面積1800m2,兩年前出租,年租金35萬元,位于同一工業(yè)區(qū)
B.建筑面積1100m2,近期出租,年租金150元/m2,位于20km外
C.建筑面積10000m2,近期出租,年租金180萬元,位于同一工業(yè)區(qū)
D.建筑面積1000m2,近期出租,年租金20萬元,位于同一工業(yè)區(qū)
16.某宗房地產(chǎn)成交價格為4000元/m2,首付40%之后以后平均每半年支付一次,分五次付清,年折現(xiàn)率為8%,則該宗房地產(chǎn)的實際成交價格為( )元/m2。
A.3620
B.3742
C.3909
D.4000
17.市場法中,采用間接比較法對可比實例價格進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整,其中可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于標準房地產(chǎn)狀況,價格低2%;估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標準房地產(chǎn)狀況,價格高1%,若改為直接比較,則房地產(chǎn)狀況的調(diào)整系數(shù)為( )。
A.1.05
B.0.97
C.0.98
D.1.03
18.已知年利率是5%,存款額是1000元,存款期限是一年,如果每半年計息一次,則實際利率是( )。
A.2.5%
B.3.0%
C.5.06%
D.8.0%
19、某建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土的冷庫,其經(jīng)濟壽命為( )年。
A.70
B.60
C.50
D.40
20.某建筑物的重置價格為800萬元,有效年齡10年,目前該建筑物的剩余經(jīng)濟壽命為30年,殘值率為5%,土地剩余使用年限為25年,未約定不可續(xù)期。則建筑物的每年折舊額是( )萬元。
A.13
B.14
C.19
D.23
答案:11.C 12.A 13.B 14.D 15.D 16.B 17.D 18.C 19.B 20.C
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