2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》試題專練(4)

　　1.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有(　)的特性。

　　A.獨一無二和供給有限

　　B.獨一無二和價值量大

　　C.流動性差和價值量大

　　D.不可移動和用途多樣

　　2.對房地產(chǎn)買賣為目的的房地產(chǎn)估價時，當(dāng)租約租金與市場租金有差異且租期較長時，租約租金與市場租金差異的影響(　)。

　　A.應(yīng)考慮

　　B.不考慮

　　C.無所謂

　　D.不大

　　3.關(guān)于房地產(chǎn)抵押，下列說法不正確的是(　)。

　　A.房地產(chǎn)抵押除了初次抵押估價，還有再次抵押估價，增加抵押貸款估價等

　　B.處置抵押房地產(chǎn)估價，即債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，需要將抵押房地產(chǎn)折價或者拍賣、變賣的，為其提供相關(guān)價值參考依據(jù)

　　C.房地產(chǎn)抵押后，該房地產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押

　　D.抵押權(quán)不可以轉(zhuǎn)讓

　　4.某市于2007年對市中心一平房區(qū)進行拆遷改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補償指導(dǎo)價在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒有變動;2007年該區(qū)同類建筑物的重置成本達到2000元/m2，房地產(chǎn)市場交易價格為6000元/m2;重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價預(yù)計為9000元/m2;則最合理的拆遷補償價格應(yīng)以(　)元/m2為基礎(chǔ)進行修正。

　　A.2000年的城市房屋拆遷補償指導(dǎo)價

　　B.2007年該區(qū)同類建筑物的重置成本價

　　C.2007年該區(qū)同類建筑物的市場交易價格

　　D.2007年重新規(guī)劃后該區(qū)商品房售價

　　5.房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于自物權(quán)的是(　)。

　　A.所有權(quán)

　　B.典權(quán)

　　C.抵押權(quán)

　　D.地役權(quán)

　　6.房地產(chǎn)的開發(fā)、利用、消費，要受制于其所在的空間環(huán)境，如鄰里關(guān)系、當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、制度政策等，這是由于房地產(chǎn)的(　)特性。

　　A.不可移動性

　　B.獨一無二性

　　C.相互影響性

　　D.易受限制性

　　7.(　)年10月13日，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會加入了國際測量師聯(lián)合會，成為其全權(quán)團體會員。

　　A.2003

　　B.2004

　　C.2005

　　D.2006

　　8.有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊，價值各為50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后的價值為110萬元，如果甲地塊的使用權(quán)人欲購買乙地塊的使用權(quán)，乙地塊的使用權(quán)人所要的交易雙方都是公平合理的正常價格應(yīng)為(　)萬元。

　　A.50

　　B.55

　　C.50～60

　　D.60萬元以上

　　9.某期房尚有一年時間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為3500元/m2，出租的年末收益為330元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險補償估計為現(xiàn)房價格的2%，貸款年利率為5%，則該房地產(chǎn)期房價格為(　)元/m2。

　　A.2949.44

　　B.3124.44

　　C.3194.44

　　D.3500

　　10.對于商業(yè)用房來說，朝向和樓層相比較，通常情況下，(　)。

　　A.樓層對價格的影響更大

　　B.朝向?qū)r格的影響更大

　　C.兩者同樣重要

　　D.因人而異

　　答案：1.B2.A3.D4.C5.A　6.A　7.D　8.C　9.B　10.A

　　11.建筑物的實物因素中的采光和(　)尤其對住宅和辦公樓來說，比較重要。

　　A.保溫

　　B.隔聲

　　C.日照

　　D.隔熱

　　12.(　)是對房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制。因而它的存在對房地產(chǎn)價格有一定的影響。

　　A.相鄰關(guān)系

　　B.使用管制

　　C.市政府監(jiān)督

　　D.其他管制

　　13.有的地方對臨街住宅改為鋪面的，經(jīng)過工商登記、依法納稅、在(　)以上的，可以根據(jù)實際用途予以拆遷估價。

　　A.半年

　　B.一年

　　C.兩年

　　D.三年

　　14.在評估期房價格時，(　)。

　　A.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為估價時點(現(xiàn)在)的狀態(tài)

　　B.估價對象狀況為估價時點(現(xiàn)在)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為未來某時點的狀態(tài)

　　c.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為估價時點(未來)的狀態(tài)

　　D.估價對象狀況為未來某時點的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為估價時點(現(xiàn)在)的狀態(tài)

　　15.估價對象及下列交易實例均為單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，估價對象的建筑面積為1200m2，現(xiàn)空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的是(　)。

　　A.建筑面積1800m2，兩年前出租，年租金35萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

　　B.建筑面積1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外

　　C.建筑面積10000m2，近期出租，年租金180萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

　　D.建筑面積1000m2，近期出租，年租金20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)

　　16.某宗房地產(chǎn)成交價格為4000元/m2，首付40%之后以后平均每半年支付一次，分五次付清，年折現(xiàn)率為8%，則該宗房地產(chǎn)的實際成交價格為(　)元/m2。

　　A.3620

　　B.3742

　　C.3909

　　D.4000

　　17.市場法中，采用間接比較法對可比實例價格進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，其中可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價格低2%;估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價格高1%，若改為直接比較，則房地產(chǎn)狀況的調(diào)整系數(shù)為(　)。

　　A.1.05

　　B.0.97

　　C.0.98

　　D.1.03

　　18.已知年利率是5%，存款額是1000元，存款期限是一年，如果每半年計息一次，則實際利率是(　)。

　　A.2.5%

　　B.3.0%

　　C.5.06%

　　D.8.0%

　　19、某建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土的冷庫，其經(jīng)濟壽命為(　)年。

　　A.70

　　B.60

　　C.50

　　D.40

　　20.某建筑物的重置價格為800萬元，有效年齡10年，目前該建筑物的剩余經(jīng)濟壽命為30年，殘值率為5%，土地剩余使用年限為25年，未約定不可續(xù)期。則建筑物的每年折舊額是(　)萬元。

　　A.13

　　B.14

　　C.19

　　D.23

　　答案：11.C　12.A　13.B　14.D　15.D 16.B　17.D　18.C　19.B　20.C