2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》試題專練(1)

　　1.有一宗耐用年限為40年的工業(yè)生產(chǎn)用房，已經(jīng)實(shí)際使用了5年，其建筑總面積為1000m2，重置價(jià)格為1200元/ m2，殘值率為5%，用定額法計(jì)算出建筑物的現(xiàn)值為( )萬(wàn)元。

　　A.105.75　B.117.15　C.105　D.115

　　答案：A

　　2.通過土地重劃或調(diào)整后，土地利用價(jià)值會(huì)提高，地價(jià)會(huì)立即隨之上漲，這反過來(lái)也說(shuō)明了( )對(duì)地價(jià)的影響。

　　A.土地面積　B.地質(zhì)條件　C.土地位置　D.土地形狀

　　答案：D

　　3.估價(jià)上的折舊注重的是( )。

　　A.原始取得價(jià)值的減價(jià)修正　B.原始取得價(jià)格的攤銷與回收

　　C.重置價(jià)格的攤銷與回收　D.價(jià)值的減價(jià)修正

　　答案：D

　　4.某宗房地產(chǎn)1993年10月建成，在2003年10月預(yù)評(píng)估其現(xiàn)值，經(jīng)估價(jià)人員判定認(rèn)為該宗物業(yè)尚可使用40年，假若殘值率為0，按直線法確定其成新率為( )%。

　　A.60　B.70　C.80　D.90

　　答案：C

　　5.房地產(chǎn)按開發(fā)程度來(lái)劃分，其中包括以下( )類。

　　A.生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地.農(nóng)地

　　B.毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，且已經(jīng)完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地

　　C.熟地：具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且土地平整，但尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地

　　D.現(xiàn)房：是地上建筑物己建成，可直接使用的房地產(chǎn)

　　答案：AD

　　6.關(guān)于收益法適用的條件是( )。

　　A.房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能較準(zhǔn)確地量化　B.房地產(chǎn)將出租或出售

　　C.有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)　D.房地產(chǎn)將用于商業(yè)用途

　　答案：A

　　7.關(guān)于長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的對(duì)象，下列最佳表述為：( )。

　　A.從短期內(nèi)難以看出房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)規(guī)律和趨勢(shì)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，可以顯現(xiàn)出一定的變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)的房地產(chǎn)

　　B.從短期內(nèi)或長(zhǎng)期內(nèi)都難以看出房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)規(guī)律和趨勢(shì)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，可以找到一定的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，利用這些數(shù)據(jù)可以推知未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)的房地產(chǎn)考試大房地產(chǎn)估價(jià)師

　　C.目前沒有開發(fā)，但未來(lái)將會(huì)進(jìn)行開發(fā)的房地產(chǎn)，由于目前無(wú)類似價(jià)格可以比較，但根據(jù)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)一定地找到類似比較案例的房地產(chǎn)

　　D.房地產(chǎn)價(jià)格通常從短期內(nèi)難以看出房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)規(guī)律和趨勢(shì)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，會(huì)顯現(xiàn)出一定的變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)。長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用于價(jià)格無(wú)明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)

　　答案：D

　　8.估價(jià)程序是指房地產(chǎn)估價(jià)全過程中的各項(xiàng)具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)行排序。房地產(chǎn)估價(jià)的一般程序包括以下幾個(gè)方面，排序正確的是( )。

　　①擬定估價(jià)作業(yè)方案;②受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng)(包括明確估價(jià)目的.估價(jià)對(duì)象.估價(jià)時(shí)點(diǎn));③搜集估價(jià)所需資料;④獲取估價(jià)業(yè)務(wù);⑤選定估價(jià)方法測(cè)算：⑥實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象;⑦確定估價(jià)結(jié)果;⑧撰寫估價(jià)報(bào)告并審核;⑨估價(jià)資料歸檔;⑩交付估價(jià)報(bào)告

　　A.①③④②⑥⑤⑦⑧⑩⑨　B.①③④②⑥⑨⑤⑦⑧⑩

　　C.④②①③⑥⑤⑦⑧⑩⑨　D.④②①③⑥⑨⑤⑦⑧⑩

　　答案：C

　　9.商業(yè)用地房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣主要取決于( )。

　　A.周圍環(huán)境狀況，安寧程度　B.位置有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸

　　C.交通是否便捷及離市中心的遠(yuǎn)近　D.繁華程度，臨街狀況

　　答案：D

　　10.應(yīng)歸檔的估價(jià)資料包括( )。

　　A.估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況記錄

　　B.與委托人簽訂的估價(jià)委托合同

　　C.向委托人出具的估價(jià)報(bào)告(包括附件)和實(shí)地查勘記錄

　　D.估價(jià)過程中的不同意見和估價(jià)包括定稿之前的重大調(diào)整或者修改意見記錄

　　E.估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要保存的其他估價(jià)資料

　　答案：BCDE

　　11.房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)遵守的職業(yè)道德包括( )。

　　A.應(yīng)保持估價(jià)的獨(dú)立性，必須回避自己.近親屬或其他有利害關(guān)系人的估價(jià)業(yè)務(wù)

　　B.應(yīng)妥善保管委托人的文件資料，在任何情況下，未經(jīng)委托人書面許可，不得將委托人的文件資料公開或泄露給他人

　　C.盡管感到自己的專業(yè)能力有限，為了不辜負(fù)委托人，仍舊要接受該項(xiàng)估價(jià)委托

　　D.應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得以不正當(dāng)理由或名目收取額外費(fèi)用，也不得惡意降低收費(fèi)進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)

　　答案:AD

　　12.明確估價(jià)對(duì)象包括( )。

　　A.明確估價(jià)對(duì)象的實(shí)物　B.明確估價(jià)對(duì)象的權(quán)益

　　C.明確估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況　D.明確估價(jià)對(duì)象的基礎(chǔ)設(shè)施情況

　　答案:ABC

　　13.某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，受益期限為30年的價(jià)格為4000元/m2。若報(bào)酬率為6%，受益期限為50年，則該房地產(chǎn)價(jià)格為( )元/m2。

　　A.3000　B.4500　C.5200　D.5600

　　答案:D

　　14.房地產(chǎn)估價(jià)人員必須了解房地產(chǎn)的供求狀況以及影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素，并且應(yīng)該不斷提高自己的估價(jià)技能和豐富自己的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，必須遵循嚴(yán)謹(jǐn)?shù)? )。

　　A.估價(jià)目的　B.估價(jià)程序　C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)　D.估價(jià)作業(yè)日期

　　答案:B

　　15.估價(jià)程序是指房地產(chǎn)估價(jià)全過程中的各項(xiàng)具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)行排序。房地產(chǎn)估價(jià)的一般程序包括以下幾個(gè)方面，排序正確的是( )。

　?、贁M定估價(jià)作業(yè)方案;②受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng)(包括明確估價(jià)目的.估價(jià)對(duì)象.估價(jià)時(shí)點(diǎn));③搜集估價(jià)所需資料;④獲取估價(jià)業(yè)務(wù);⑤選定估價(jià)方法測(cè)算：⑥實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象;⑦確定估價(jià)結(jié)果;⑧撰寫估價(jià)報(bào)告并審核;⑨估價(jià)資料歸檔;⑩交付估價(jià)報(bào)告

　　A.①③④②⑥⑤⑦⑧⑩⑨　B.①③④②⑥⑨⑤⑦⑧⑩

　　C.④②①③⑥⑤⑦⑧⑩⑨　D.④②①③⑥⑨⑤⑦⑧⑩

　　答案:C

　　16.求取建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的具體方法有( )。

　　A.單位比較法　B.分部分項(xiàng)法　C.造價(jià)分析　D.指數(shù)調(diào)整法

　　答案:ABD

　　17.可比實(shí)例和成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近。所謂“接近”是相對(duì)而言的，是指( )。

　　A.如果房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論怎么變化，幾年前的交易用于現(xiàn)在仍然有效，也可選為可比實(shí)例

　　B.如果房地產(chǎn)的發(fā)展平穩(wěn)，以一定速度發(fā)展，則幾年前的交易用于現(xiàn)在仍然有效，可選用為可比實(shí)例

　　C.如果房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，但由于時(shí)間的不同，幾年前的交易相對(duì)現(xiàn)在來(lái)說(shuō)，差別還相當(dāng)大，取可比實(shí)例還是相近的為好

　　D.如果房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn)，則幾年前發(fā)生的交易用于現(xiàn)在可能仍然有效，也可選為可比實(shí)例

　　答案:D

　　18.中國(guó)大陸目前主要有所有權(quán).使用權(quán).租賃權(quán).抵押權(quán).典權(quán).地役權(quán)。其中，( )屬于自物權(quán)，其余屬于他物權(quán)。

　　A.使用權(quán)　B.抵押權(quán)　C.所有權(quán)　D.租賃權(quán)

　　答案:C

　　19.結(jié)構(gòu)是指建筑物中由承重構(gòu)件(基礎(chǔ).墻體.柱.梁.樓板.屋架等)組成的體系。具體如以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要建筑材料來(lái)劃分，可分為( )。

　　A.鋼結(jié)構(gòu)　B.混凝土結(jié)構(gòu)　C.磚木結(jié)構(gòu)　D.磚混結(jié)構(gòu)

　　答案:AB

　　20.房地產(chǎn)估價(jià)委托合同是估價(jià)機(jī)構(gòu)和委托人之間就估價(jià)事宜的相互約定。其作用主要 。

　　A.成立受法律保護(hù)的委托與受托關(guān)系　B.明確合同雙方的權(quán)利和義務(wù)

　　C.載明估價(jià)的基本事項(xiàng)　D.防止出現(xiàn)糾紛

　　答案:ABC