2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》試題專練(2)

　　1.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是( 　)。

　　A.2%　B.3%　C.4%　D.0

　　答案：D

　　解析：殘值率是建筑物殘值減去清理費(fèi)用后的殘余價(jià)值與房屋造價(jià)的比例，按照房屋折舊的有關(guān)規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是0.

　　2.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的( 　)。

　　A.收益能夠量化　B.風(fēng)險(xiǎn)能夠量化

　　C.收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化　D.收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化

　　答案：D

　　解析：通過(guò)收益法的報(bào)酬資本化法公式，我們可以知道收益和風(fēng)險(xiǎn)是求房地產(chǎn)收益價(jià)格的兩個(gè)必不可少的要素，只有量化其值才能運(yùn)用公式求得價(jià)格。

　　3.投資利潤(rùn)率的計(jì)算公式是( 　)。

　　A.開發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用

　　B.開發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+開發(fā)成本)

　　C.開發(fā)利潤(rùn)/(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費(fèi)用)

　　D.開發(fā)利潤(rùn)/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

　　答案：A

　　解析：B是直接成本利潤(rùn)率的計(jì)算公式，D是銷售利潤(rùn)率的計(jì)算公式，C不是任何利潤(rùn)率的計(jì)算公式。

　　4.在新開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是20000平方米，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%，預(yù)計(jì)可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是3000元/平方米，則可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是( 　)。

　　A.2500萬(wàn)元　B.3500萬(wàn)元　C.3600萬(wàn)元　D.3000萬(wàn)元

　　答案：C

　　解析：20000×60%×3000=3600萬(wàn)元。

　　5.受腐蝕的磚木二等生產(chǎn)用房的耐用年限是( 　)。

　　A.30年　B.20年　C.10年　D.40年

　　答案：B

　　解析：受腐蝕的磚木一等和二等生產(chǎn)用房的耐用年限均是20年。

　　6.一般來(lái)說(shuō)，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)( 　)。

　　A.與經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)重合　B.與運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)重合

　　C.與建造期的起點(diǎn)重合　D.與開發(fā)期的起點(diǎn)重合

　　答案：D

　　7.路線價(jià)法主要適用于( 　)。

　　A.城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià)　B.舊建筑物的估價(jià)

　　C.新建筑物的估價(jià)　D.拆遷房屋的估價(jià)

　　答案：A

　　解析：路線價(jià)只能用來(lái)評(píng)估地價(jià)，不能用于評(píng)估建筑物價(jià)值。

　　8.在用路線價(jià)法估價(jià)中設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的( 　)。

　　A.算術(shù)平均數(shù)　B.中位數(shù)　C.加權(quán)平均數(shù)　D.眾數(shù)

　　答案：D

　　9.在本金相等.計(jì)息的周期數(shù)相同時(shí)，如果利率相同，則通常情況下(計(jì)算的周期數(shù)大于1)( 　)。

　　A.單利計(jì)息的利息少，復(fù)利計(jì)息的利息多

　　B.單利計(jì)息的利息多，復(fù)利計(jì)息的利息少

　　C.單利計(jì)息的利息與復(fù)利計(jì)息的利息一樣多

　　D.無(wú)法知道

　　答案：A

　　解析：復(fù)利計(jì)息是利息產(chǎn)生利息，即利滾利。

　　10.某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方.買方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和8%.某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方2325元/㎡，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為( 　)元/㎡.

　　A.2487.75　B.2500.00　C.2511.00　D.2162.25

　　答案：B

　　解析：根據(jù)教材104頁(yè)公式“正常價(jià)格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價(jià)格”，可以得到“正常成交價(jià)格=賣方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應(yīng)由賣

　　11.房地產(chǎn)價(jià)格形成條件有( 　)。

　　A.房地產(chǎn)的需要　B.房地產(chǎn)的有用性

　　C.房地產(chǎn)的有效需求　D.房地產(chǎn)的相對(duì)稀缺性

　　答案：BCD

　　12.評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，應(yīng)明確所評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵，包括( 　)等。

　　A.土地生熟程度　B.土地使用權(quán)年限　C.土地使用者　D.土地利用條件

　　答案：ABD

　　13.路線價(jià)法用于宗地估價(jià)，其結(jié)果的可信度主要取決于( 　)的健全與否。

　　A.路線價(jià)　B.深度百分率　C.宗地形狀　D.臨街狀態(tài)

　　答案：AB

　　解析：簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，路線價(jià)法就是用路線價(jià)乘以深度百分率來(lái)得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。宗地形狀和臨街狀態(tài)是用來(lái)對(duì)價(jià)格做加減修正的。

　　14.最高最佳使用是指估價(jià)對(duì)象的使用必須滿足( 　)。

　　A.法律上允許　B.程序上合理　C.技術(shù)上可能　D.經(jīng)濟(jì)上可行

　　答案：ACD

　　15.假設(shè)開發(fā)法中預(yù)期開發(fā)后的樓價(jià)可用( 　)求取。

　　A.市場(chǎng)比較法　B.收益法　C.成本法　D.購(gòu)買年法

　　答案：ABD

　　解析：預(yù)期開發(fā)后的樓價(jià)只能用與求取未來(lái)時(shí)點(diǎn)價(jià)格有關(guān)的方法，成本法恰恰不能求取未來(lái)時(shí)點(diǎn)價(jià)格。

　　16.建筑物的物質(zhì)折舊包括( 　)。

　　A.功能衰退　B.正常使用的磨損　C.環(huán)境惡化　D.意外的破壞損毀

　　答案：BD

　　解析：功能衰退屬于功能折舊，環(huán)境惡化屬于經(jīng)濟(jì)折舊。

　　17.運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)，選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列條件( 　)。

　　A.使用性質(zhì)相同　B.地點(diǎn)相近　C.價(jià)格相同　D.交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近

　　答案：ABD

　　18.有限年期且其他因素不變的收益法公式可用于( 　)。

　　A.不同收益年限的類似房地產(chǎn)價(jià)格的相互轉(zhuǎn)換　B.資本化率的求取

　　C.市場(chǎng)法中交易日期修正　D.不同類型房地產(chǎn)不同使用年限價(jià)格高低的比較

　　答案：AD

　　19.影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素，主要有( 　)。

　　A.政治安定狀況　B.社會(huì)治安程度　C.房地產(chǎn)投資　D.房地產(chǎn)投機(jī)

　　E.城市化

　　答案：ABDE

　　20.收益法中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不同于會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用，如前者不包含( 　)。

　　A.所得稅　B.土地?cái)偺豳M(fèi)　C.改擴(kuò)建費(fèi)　D.房屋火災(zāi)保險(xiǎn)費(fèi)

　　答案：ABC

　　解析：D是收益性房地產(chǎn)正常運(yùn)營(yíng)所必須的，所以要包含在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用當(dāng)中。