2018年房地產(chǎn)估價師《案例分析》試題專練(2)
案例:
某建筑物為28層框架剪力墻結(jié)構(gòu)樓房,于2003年建成并投入使用,現(xiàn)對2層進(jìn)行估價,2層套型設(shè)計(jì)較為合理,朝向?yàn)槟,工程質(zhì)量優(yōu),目前保養(yǎng)維護(hù)較好,有專業(yè)物業(yè)管理公司維護(hù)和管理,其外墻貼有白色條形磚,客廳臥室內(nèi)墻面刷白色涂料,頂棚木條飾頂,有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設(shè)施、室內(nèi)預(yù)留電視電話、空調(diào)插孔、小區(qū)設(shè)有專門的消防系統(tǒng)。該房屋所有權(quán)及分?jǐn)偟膰型恋厥褂脵?quán)歸乙方所有,F(xiàn)已被司法機(jī)關(guān)扣押。
問題:
1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價?為什么?
2、寫出估價技術(shù)路線。
參考答案:
1、該房屋可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價,因?yàn)樵摲康禺a(chǎn)是在遵循合法原則的前提下,根據(jù)估價對象的情況以維持規(guī)劃用途(為公寓)來實(shí)施的。
2、①市場法技術(shù)路線:搜集實(shí)例;選取可比實(shí)例;建立價格可比基礎(chǔ)進(jìn)行交易情況修正;進(jìn)行交易日期修正;進(jìn)行區(qū)域因素修正;進(jìn)行個別因素修正,求出比準(zhǔn)價格。
、谑找娣夹g(shù)路線:搜集有關(guān)資料,估算潛在毛收入,估算有效毛收入;估算運(yùn)營費(fèi)用;估算凈收益;選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷?選用適宜的計(jì)算公式求出收益價格。
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