2017年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》習(xí)題第四章

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　　二、多項選擇題

　　1、下列房地產(chǎn)影響因素中屬于個別因素的是(　)。

　　A.基礎(chǔ)設(shè)施

　　B.區(qū)位

　　C.土地形狀

　　D.規(guī)模

　　E.建筑結(jié)構(gòu)

　　2、對房地產(chǎn)價格影響因素的另一種分類，是分為(　)三個層次。

　　A.一般因素

　　B.國際因素

　　C.經(jīng)濟因素

　　D.區(qū)域因素

　　E.個別因素

　　3、對房地產(chǎn)區(qū)位因素進行分解，不包括(　)方面。

　　A.交通

　　B.地勢

　　C.環(huán)境景觀

　　D.面積

　　E.外部配套設(shè)施

　　4、影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境景觀因素，是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素，主要有(　)等。

　　A.大氣環(huán)境

　　B.治安環(huán)境

　　C.聲覺環(huán)境

　　D.水文環(huán)境

　　E.衛(wèi)生環(huán)境

　　5、土地實物因素包括(　)。

　　A.面積

　　B.形狀

　　C.地形

　　D.土壤

　　E.位置

　　6、影響房地產(chǎn)價值的權(quán)益因素包括(　)。(2008年真題)

　　A.房地產(chǎn)權(quán)利設(shè)立和行使的限制

　　B.房地產(chǎn)區(qū)位的限制

　　C.房地產(chǎn)使用管制

　　D.房地產(chǎn)通風(fēng)采光的限制

　　E.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制

　　7、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有(　)。

　　A.交通便捷程度

　　B.朝向、樓層

　　C.周圍環(huán)境和景觀

　　D.建筑規(guī)模

　　E.外部配套設(shè)施

　　8、判定工業(yè)房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的主要因素有(　)。【2011年真題】

　　A.臨街狀況

　　B.是否便于動力取得

　　C.是否便于廢料處理

　　D.是否接近大自然

　　E.是否便于產(chǎn)品和原料運輸

　　9、根據(jù)人口增長的絕對數(shù)量，人口增長有(　)幾種情況。

　　A.人口正增長

　　B.人口累計增長

　　C.人口凈增長

　　D.人口零增長

　　E.人口負增長

　　10、影響房地產(chǎn)價格的金融政策主要是房地產(chǎn)信貸政策，包括(　)等。

　　A.嚴(yán)格控制或適度放松房地產(chǎn)開發(fā)、購房貸款

　　B.上調(diào)或下調(diào)金融機構(gòu)存款基準(zhǔn)利率

　　C.提高或降低最低購房首付款比例

　　D.提高或降低最高房地產(chǎn)抵押貸款成數(shù)

　　E.延長或縮短最長購房貸款期限

　　11、下列關(guān)于居民收入水平對房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的有(　)。

　　A.居民收入的真正增加，通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上升

　　B.如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對房地產(chǎn)價格影響不大

　　C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會促使房地產(chǎn)價格上升

　　D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產(chǎn)投資或投機行為，則對房地產(chǎn)價格影響不大

　　E.居民收入水平的變化對房地產(chǎn)價格的影響不大

　　12、影響房地產(chǎn)價格的社會因素，不包括(　)。

　　A.政治安定狀況

　　B.社會治安狀況

　　C.城市化

　　D.居民收入

　　E.環(huán)境

　　13、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于經(jīng)濟因素的是(　)。

　　A.房地產(chǎn)投機

　　B.物價變動

　　C.經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r

　　D.居民收入水平

　　E.政府規(guī)制

　　14、影響房地產(chǎn)價格的社會因素，主要有(　)。

　　A.政治安定狀況

　　B.社會治安程度

　　C.房地產(chǎn)投資

　　D.房地產(chǎn)投機

　　E.城市化

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　　三、判斷題

　　1、某一地帶有鐵路，則鐵路一定是增值因素。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　2、一般情況下，商場與住宅相比，樓層對價格的影響比朝向?qū)r格的影響大。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　3、在居住用途中，由于高密度多層住宅的土地利用率較高，其經(jīng)濟地租曲線的梯度較低密度平房住宅大。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　4、交通時間距離是指通過道路等來連接的距離，有時受路況、交通管制等的影響。這種距離雖然不遠，但可及性、便捷性可能并不好。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　5、一般地說，凡是面積過于狹小而不利于經(jīng)濟使用的土地，在任何情況下單位價格都較低。

　　Y.對

　　N.錯

　　6、如果地方市場僅能接受小型建筑型態(tài)，較大面積土地的單位價格會高于較小面積土地的單位價格。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　7、供役地在給他人方便時，土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權(quán)的存在會降低供役地的價值。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　8、在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常是不計入容積率的。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　9、某一地區(qū)的人口機械增長率是該地區(qū)一年內(nèi)人口因出生和死亡因素的消長，導(dǎo)致的該地區(qū)人口增減的相對數(shù)與其同期年平均總?cè)藬?shù)之比。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　10、稅收是影響房地產(chǎn)價格的制度政策因素之一，在買方市場條件下減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會使房地產(chǎn)價格下降。(　)【2011年真題】

　　Y.對

　　N.錯

　　11、低價格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平降低。(　)(2005年試題)

　　Y.對

　　N.錯

　　12、對房地產(chǎn)價格有影響的住房相關(guān)規(guī)劃和計劃主要有住房建設(shè)規(guī)劃和年度計劃、住房保障發(fā)展規(guī)劃和年度計劃。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　13、限價商品住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模增加或在住房建設(shè)總量中的比重提高，商品住房的價格一般會下降。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　14、高收入者收入的增加比中低收入者收入的增長更能增加房地產(chǎn)的消費需求。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　15、中國目前的統(tǒng)計口徑中，房地產(chǎn)價格變動沒有納入居民消費價格指數(shù)。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　16、一般來說，國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長會形成較多供給，引起房地產(chǎn)價格下降。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　17、在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于行政因素。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　18、將較落后地區(qū)管轄的某個地方劃歸相對較發(fā)達地區(qū)管轄，通常會導(dǎo)致這個地方房地產(chǎn)價格上漲。(　)

　　Y.對

　　N.錯

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　　答案部分：

　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：許多因素對房地產(chǎn)價格的影響難以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化。

　　2、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：參見教材P133。

　　3、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：D是區(qū)位因素

　　4、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：房地產(chǎn)自身因素包括：房地產(chǎn)實物因素、房地產(chǎn)權(quán)益因素、房地產(chǎn)區(qū)位因素。

　　5、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：空間直線距離，受交通條件限制，有時是無意義的。

　　6、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素包括：大氣環(huán)境、聲覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境、視覺環(huán)境、水文環(huán)境。

　　7、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：在某一地區(qū)，當(dāng)人口數(shù)量增加時，對房地產(chǎn)的需求就會增加，房地產(chǎn)價格也就會上漲;反之，房地產(chǎn)價格會下降。

　　8、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：隨著家庭人口規(guī)模小型化，家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，房地產(chǎn)價格有上漲趨勢。

　　9、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本，從而會推動房地產(chǎn)價格上漲;相反，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會使房地產(chǎn)價格下降。

　　10、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：A降低貸款利率，將降低開發(fā)成本，可以導(dǎo)致價格下降B增加有效供給，結(jié)果是價格的下降，這是供給規(guī)律作用的結(jié)果;D提高購房者貸款利率，將導(dǎo)致需求減少，也是導(dǎo)致價格下跌。降低契稅，使購房者成本減低，需求增加，價格上升，還有一種解釋，契稅降低，使得投機成本降低，刺激投資導(dǎo)致價格上升。

　　11、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：A在賣方市場下，增加賣方的稅收，賣方會轉(zhuǎn)嫁給買方，通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲;

　　B增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，增加持有成本，可以抑制投資和投機，通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下跌;C在買方市場下，增加賣方的稅收，賣方無法轉(zhuǎn)嫁，但是通常不會對房地產(chǎn)價格造成影響;

　　D嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，對房地產(chǎn)價格的影響有雙重性，因為開發(fā)商資金鏈條緊張，可能甩賣房地產(chǎn)，這樣就會導(dǎo)致價格下跌，而如果開發(fā)商采用其他高融資成本的融資，則因為成本上升，房地產(chǎn)價格會上升。

　　12、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素，主要有經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、利率、匯率和物價等

　　13、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：利率上升，房地產(chǎn)價格會下降。

　　14、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：當(dāng)預(yù)期某國的貨幣會升值時，就會吸引國外資金購買該國房地產(chǎn)，從而會導(dǎo)致其房地產(chǎn)價格上漲。

　　15、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：影響房地產(chǎn)價格的社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機、城市化

　　16、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：影響房地產(chǎn)價格的社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機、城市化

　　17、

　　【正確答案】：BE

　　【答案解析】：影響房地產(chǎn)價格的國際因素主要有世界經(jīng)濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況和軍事沖突狀況等

　　18、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：A屬于社會因素。

　　二、多項選擇題

　　1、

　　【正確答案】：BCDE

　　【答案解析】：個別因素如該房地產(chǎn)的區(qū)位、用途、規(guī)模、土地形狀、地形、地勢、建筑結(jié)構(gòu)、建筑物新舊程度等。

　　2、

　　【正確答案】：ADE

　　【答案解析】：對房地產(chǎn)價格影響因素的另一種分類，是分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素三個層次。

　　3、

　　【正確答案】：BD

　　【答案解析】：房地產(chǎn)區(qū)位因素是一個綜合性因素，如果對其進行分解，可分為位置、交通條件、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境和景觀等方面。

　　4、

　　【正確答案】：ACDE

　　【答案解析】：影響房地產(chǎn)價格的周圍環(huán)境和景觀因素，是指對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素和人文狀況因素，主要有大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境和人文環(huán)境等。

　　5、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：土地實物因素包括：土地面積;土地形狀;地形、地勢;地基(工程地質(zhì));土壤;土地開發(fā)程度。

　　6、

　　【正確答案】：ACDE

　　【答案解析】：房地產(chǎn)權(quán)益因素包括：房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制;房地產(chǎn)使用管制;相鄰關(guān)系的限制。

　　7、

　　【正確答案】：ABCE

　　【答案解析】：建筑規(guī)模屬于實物因素

　　8、

　　【正確答案】：BCE

　　【答案解析】：A是商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位要求;D是住宅房地產(chǎn)的要求。

　　9、

　　【正確答案】：CDE

　　【答案解析】：根據(jù)人口增長的絕對數(shù)量，人口增長有人口凈增長、人口零增長和人口負增長三種情況

　　10、

　　【正確答案】：ACDE

　　【答案解析】：房地產(chǎn)信貸政策包括增加或縮小房地產(chǎn)信貸規(guī)模，放松或收緊房地產(chǎn)貸款，調(diào)整房地產(chǎn)信貸投向，提高或降低購房最低首付款比例，上調(diào)或下調(diào)貸款利率，提高或降低房地產(chǎn)抵押貸款成數(shù)上限，延長或縮短購房最長貸款期限等。

　　11、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：居民收入是房地產(chǎn)價格的重要影響因素，收入房價比常用于評價購房能力，判斷房價是否過高，有無泡沫。

　　12、

　　【正確答案】：DE

　　【答案解析】：影響房地產(chǎn)價格的社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機、城市化。

　　13、

　　【正確答案】：BCD

　　【答案解析】：房地產(chǎn)投機屬于社會因素。

　　14、

　　【正確答案】：ABDE

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　　三、判斷題

　　1、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：某一地帶有鐵路，該地帶如果是居住區(qū)，因為會覺得吵，則鐵路可能是貶值因素。

　　2、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：商業(yè)用房地上一層租金最高，其他層一般不到一層的60%。

　　3、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：在居住用途中，由于高密度多層住宅的土地利用率較高，其經(jīng)濟地租曲線的梯度較低密度平房住宅大。

　　4、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：這是交通路線距離的概念。

　　5、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：一般地說，凡是面積過于狹小而不利于經(jīng)濟使用的土地，單位價格都較低。但也會有例外，比如如果相鄰?fù)恋氐氖褂谜呒庇谫I這塊地，可能會使這塊小地的價格很高。

　　6、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：如果地方市場僅能接受小型建筑型態(tài)，較大面積土地的單位價格會低于較小面積土地的單位價格

　　7、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：供役地在給他人方便時，土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權(quán)的存在會降低供役地的價值

　　8、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常不計容積率。

　　9、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：機械增長率是指在一定時期內(nèi)遷入和遷出因素導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少，即遷入的人數(shù)與遷出的人數(shù)的凈差值。

　　10、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，降低開發(fā)商成本，在買方市場條件下，開發(fā)商為促進成交，會更樂于降價促銷，導(dǎo)致價格下降。

　　11、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：低價格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平降低。同理，高價格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平很高。

　　12、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：對房地產(chǎn)價格有影響的住房相關(guān)規(guī)劃和計劃主要有住房建設(shè)規(guī)劃和年度計劃、住房保障發(fā)展規(guī)劃和年度計劃。

　　13、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：限價商品住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模增加或在住房建設(shè)總量中的比重提高，商品住房的價格一般會下降。

　　14、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：

　　15、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：中國目前統(tǒng)計口徑中，房地產(chǎn)價格變動沒有納入居民消費價格指數(shù)和生產(chǎn)資料價格指數(shù)核算，房地產(chǎn)是被列入固定資產(chǎn)投資。

　　16、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：GDP增長帶動房地產(chǎn)的需求，引起價格上漲。

　　17、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：“城市化”屬于社會因素。參見教材P146。

　　【該題針對“社會因素”知識點進行考核】

　　【答疑編號10219110】

　　18、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：

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