2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》習(xí)題第五章

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　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)原則的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A.獨(dú)立、客觀(guān)、公正原則屬于普適性原則

　　B.合法原則屬于一般性原則

　　C.最高最佳使用原則屬于技術(shù)性原則

　　D.謹(jǐn)慎原則屬于一般性原則

　　E.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則是特殊

　　2、為評(píng)估出客觀(guān)合理的價(jià)值，估價(jià)人員應(yīng)本著(　)等進(jìn)行估價(jià)。

　　A.各方當(dāng)事人均是理性的

　　B.估價(jià)人員應(yīng)以各方當(dāng)事人的心態(tài)來(lái)考慮評(píng)估價(jià)值

　　C.估價(jià)人員應(yīng)站在國(guó)家的立場(chǎng)來(lái)考慮評(píng)估價(jià)值

　　D.估價(jià)人員以老師身份反復(fù)、精細(xì)的權(quán)衡評(píng)估價(jià)值

　　E.估價(jià)人員以委托人的立場(chǎng)來(lái)考慮評(píng)估價(jià)值

　　3、根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，目前我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押因而不應(yīng)作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)有(　)。(2005年試題)

　　A.土地所有權(quán)

　　B.國(guó)有工業(yè)用地土地使用權(quán)

　　C.宅基地土地使用權(quán)

　　D.大型游樂(lè)場(chǎng)

　　E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房

　　4、我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，下列不得抵押的財(cái)產(chǎn)有(　)。

　　A.自留山

　　B.自留地

　　C.被依法查封的財(cái)產(chǎn)

　　D.被依法監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)

　　E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的廠(chǎng)房抵押時(shí)其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)

　　5、現(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn)，由于估價(jià)目的不同，同時(shí)存在著3種估價(jià)，分別是(　)。

　　A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況

　　B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況

　　C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況

　　D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況

　　E.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況

　　6、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對(duì)象的(　)。

　　A.最佳規(guī)模

　　B.最佳經(jīng)營(yíng)手段

　　C.最佳集約度

　　D.最佳管理方式

　　E.最佳投資渠道

　　7、尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方法，然后按照下列(　)方面篩選。

　　A.法律上的許可性

　　B.技術(shù)上的可能性

　　C.經(jīng)濟(jì)上的可行性

　　D.道德上的可行性

　　E.價(jià)值是否最大化

　　8、最高最佳使用包括上(　)的最佳。

　　A.用途

　　B.規(guī)模

　　C.集約度

　　D.檔次

　　E.規(guī)劃

　　9、估價(jià)中的最高最佳利用具體包括(　)等。

　　A.最佳用途

　　B.最佳位置

　　C.最佳規(guī)模

　　D.最佳環(huán)境

　　E.最佳集約度

　　10、在房地產(chǎn)抵押估價(jià)實(shí)務(wù)中，遵循謹(jǐn)慎原則的具體要求包括(　)。

　　A.在運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)該選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘

　　B.在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，估價(jià)未來(lái)收益可能高也可能低，應(yīng)該采用居中的收益估計(jì)值進(jìn)行估價(jià)

　　C.在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低

　　D.在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)稅費(fèi)和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊

　　E.在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)，不應(yīng)高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，應(yīng)對(duì)后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)進(jìn)行適當(dāng)修正

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　　三、判斷題

　　1、房地產(chǎn)估價(jià)原則可以使不同的房產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有一致性，從而結(jié)合估價(jià)方法的測(cè)算就可以評(píng)估出一個(gè)更加精準(zhǔn)的價(jià)值。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　2、獨(dú)立、客觀(guān)、公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在委托方的立場(chǎng)上，評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)均是公平合理的價(jià)值。 (　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　3、如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)就應(yīng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。 (　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　4、評(píng)估拖欠工程款的房地產(chǎn)在建工程的抵押價(jià)值時(shí)，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包含發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款。 (　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　5、在評(píng)估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)作為抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金。 (　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　6、對(duì)于評(píng)估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包含已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。 (　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　7、當(dāng)被拆遷的房屋定性為違章建筑或超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，可以進(jìn)行拆遷估價(jià)，只是評(píng)估價(jià)值要進(jìn)行減價(jià)調(diào)整。 (　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　8、某單位于2009年12月1日與市國(guó)土局簽訂的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定，土地的規(guī)劃用途為住宅，容積率為2.0;2010年10月10日?qǐng)?bào)市規(guī)劃局批準(zhǔn)變更用途為住宅、辦公;2011年5月9日?qǐng)?bào)市規(guī)劃局批準(zhǔn)變更容積率為3.0;2011年9月1日市國(guó)土局委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額，則估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為2010年10月10日和2011年5月9日。(　)【2011年真題】

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　9、現(xiàn)需評(píng)估某期貨房地產(chǎn)的價(jià)值，在此估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象狀況為未來(lái)某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)，則房地產(chǎn)市場(chǎng)情況應(yīng)為未來(lái)某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)。 (　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　10、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。但是房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果可能不是現(xiàn)時(shí)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　11、在同一個(gè)市場(chǎng)上的類(lèi)似房地產(chǎn)，價(jià)格相互牽制，相互接近。 (　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　12、合法原則是最高最佳利用原則的必要條件。 (　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　13、適合原理是以估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳使用。它可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳用途。 (　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　14、均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來(lái)判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　15、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，按謹(jǐn)慎原則要求，不應(yīng)高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

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　　答案部分：

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：房地產(chǎn)估價(jià)工作的性質(zhì)，決定了獨(dú)立、客觀(guān)、公正原則是房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則。

　　2、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：估價(jià)師在估價(jià)中不帶著自己的情感、好惡和偏見(jiàn)，實(shí)事求是地進(jìn)行估價(jià)是估價(jià)原則中的客觀(guān)原則。

　　3、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：合法原則不是只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象而是指依法判定估價(jià)對(duì)象是哪種狀況的房地產(chǎn)。

　　4、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：合法原則主要是針對(duì)估價(jià)對(duì)象的。

　　5、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：依法判定的使用權(quán)利，應(yīng)以土地用途管制、規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)。

　　6、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：A估價(jià)時(shí)點(diǎn)還是原來(lái)的估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的時(shí)間(在過(guò)去);B估價(jià)時(shí)點(diǎn)在現(xiàn)在;而估價(jià)對(duì)象都是過(guò)去和現(xiàn)在價(jià)值差;C估價(jià)時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象都是現(xiàn)在;D補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是現(xiàn)在給，房地產(chǎn)狀況是未來(lái)的期房。

　　7、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：評(píng)估期房的價(jià)值時(shí)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況。

　　8、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：要以原估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)，才能檢驗(yàn)原估價(jià)結(jié)果是否合理。

　　9、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：

　　10、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：替代原則要求估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

　　11、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：替代原則是針對(duì)估價(jià)結(jié)果而言的。

　　12、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：

　　13、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：重新裝修價(jià)值=6500-800*1.1-0.5-500=5161

　　改變用途價(jià)值=8000-2160*1.1-0.5-500=5235

　　14、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：收益遞減規(guī)律是對(duì)于一宗土地來(lái)說(shuō)，表現(xiàn)在對(duì)該宗土地的利用強(qiáng)度超過(guò)一定限度后，收益開(kāi)始下降。

　　15、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：

　　16、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：適合原理是以估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。它可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳用途

　　17、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：這是最佳最高原則的體現(xiàn)。

　　18、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：在合法的前提下采用最高最佳原則估價(jià)。

　　19、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：以建筑物為例，現(xiàn)有建筑物應(yīng)予以保留的條件是：(新房地產(chǎn)的價(jià)值-拆除現(xiàn)有建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)-建造新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn))<現(xiàn)有房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　20、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊。

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　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】：DE

　　【答案解析】：

　　2、

　　【正確答案】：ABD

　　【答案解析】：在估價(jià)操作層面，為了評(píng)估出公平合理的價(jià)值，估價(jià)師首先應(yīng)本著以下假設(shè)進(jìn)行估價(jià)：各方當(dāng)事人均是利己并理性的，其次，估價(jià)師應(yīng)以各方當(dāng)事人的角色或心態(tài)來(lái)考慮評(píng)估價(jià)值，然后，估價(jià)師再以老師的身份來(lái)反復(fù)、精細(xì)地權(quán)衡評(píng)估價(jià)值。在此基礎(chǔ)上自然就能夠得出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)均為公平合理的評(píng)估價(jià)值。

　　3、

　　【正確答案】：AC

　　【答案解析】：根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押

　　4、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：

　　5、

　　【正確答案】：ABC

　　【答案解析】：

　　6、

　　【正確答案】：AC

　　【答案解析】：均衡原理是以估價(jià)對(duì)象的各個(gè)組成部分是否搭配，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模。

　　7、

　　【正確答案】：ABCE

　　【答案解析】：四個(gè)方面：法律上是否允許;技術(shù)上是否可能;經(jīng)濟(jì)上是否可行;價(jià)值是否最大化。

　　8、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的規(guī)模、最佳的集約度和最佳的檔次。

　　9、

　　【正確答案】：ACE

　　【答案解析】：最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的規(guī)模、最佳的集約度和最佳的檔次。

　　10、

　　【正確答案】：ACD

　　【答案解析】：B在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，估價(jià)未來(lái)收益可能高也可能低，應(yīng)該采用較低的，而不是居中的收益估計(jì)值進(jìn)行估價(jià);E不應(yīng)低估后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

　　三、判斷題

　　1、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：房地產(chǎn)估價(jià)原則可以使不同的房產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有一致性，從而結(jié)合估價(jià)方法的測(cè)算就可以評(píng)估出一個(gè)更加精準(zhǔn)的價(jià)值。

　　2、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：獨(dú)立、客觀(guān)、公正原則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)值。

　　3、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等，則對(duì)該土地進(jìn)行估價(jià)就應(yīng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。

　　4、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：

　　5、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：評(píng)估建設(shè)用地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包含劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)變?yōu)槌鲎尩慕ㄔO(shè)用地使用權(quán)應(yīng)繳納的出讓金等費(fèi)用。

　　6、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：評(píng)估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包含已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。

　　7、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：如果被征收房屋被認(rèn)定為違法建筑或超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，就不應(yīng)予以估價(jià)，或者評(píng)估價(jià)值應(yīng)為零。

　　8、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：估價(jià)時(shí)點(diǎn)只有一個(gè)。補(bǔ)地價(jià)，是按照新規(guī)劃對(duì)應(yīng)的時(shí)間作為估計(jì)時(shí)點(diǎn)，新規(guī)劃對(duì)應(yīng)的時(shí)間為2011年5月9日。但是估價(jià)對(duì)象的狀況要回溯2009年12月1日時(shí)房地產(chǎn)狀況。

　　9、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：

　　10、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：

　　11、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：相似的房地產(chǎn)之間價(jià)格相互牽掣的結(jié)果，是它們的價(jià)格相互接近。

　　12、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：

　　13、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：適合原理是以估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳使用。它可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳用途。

　　14、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：均衡原理是以估價(jià)對(duì)象內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳使用。均衡原理可以幫助確定最佳集約度和規(guī)模。

　　15、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，按謹(jǐn)慎原則要求，不應(yīng)高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

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