2017年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》習題第三章

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　　二、多項選擇題

　　1、形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有(　)。

　　A.消費者有購買房地產(chǎn)的意愿

　　B.城市經(jīng)濟高速發(fā)展

　　C.人口急劇增長

　　D.消費者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價格

　　E.房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求

　　2、房地產(chǎn)價格的特征主要包括(　)。

　　A.房地產(chǎn)價格受建筑技術的影響很大

　　B.房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別情況影響

　　C.房地產(chǎn)價格形成的時間通常較長

　　D.房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權益的價格

　　E.房地產(chǎn)價格既有買賣價格，也有租賃價格

　　3、下列不存在替代關系的有(　)。

　　A.普通住宅與娛樂房地產(chǎn)之間

　　B.經(jīng)濟適用房與普通商品住宅之間

　　C.經(jīng)濟適用房與高檔別墅之間

　　D.普通住宅與商業(yè)用房之間

　　E.賓館與寫字樓之間

　　4、決定房地產(chǎn)供給量的因素有(　)。

　　A.該種房地產(chǎn)的價格水平

　　B.該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本

　　C.該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術水平

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期

　　E.相關物品的價格水平

　　5、理論上房地產(chǎn)的供求狀況可分為的類型是(　)。

　　A.全國房地產(chǎn)總的供求狀況

　　B.本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況

　　C.全國同類房地產(chǎn)的供求狀況

　　D.本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況

　　E.房地產(chǎn)的短缺或者充足供求狀況

　　6、關于投資價值和市場價值的說法，正確的有(　)?！?011年真題】

　　A.投資價值與市場價值都可以采用收益法評估

　　B.評估市場價值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風險程度對應的社會一般報酬率

　　C.評估投資價值所采用的折現(xiàn)率是某個特定的投資者所要求的最高報酬率

　　D.評估投資價值時，凈收益應采用稅前凈收益

　　E.評估投資價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的

　　7、關于評估帶租約房地產(chǎn)的說法，錯誤的有(　)。(2011年真題)

　　A.合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價值有影響

　　B.抵押估價、轉讓估價應評估承租****益價值

　　C.在其他條件相同時，無租約限制條件下的評估價值大于有租約限制條件下的出租****益價值

　　D.房屋征收評估應評估無租約限制價值

　　E.只要合同約定租金不變，市場租金下跌或上漲時，承租****益價值始終不變

　　8、下列關于不同類型價值的高低關系的表述中，正確的是(　)。

　　A.原始價值高于或等于賬面價值

　　B.投資價值高于市場價值

　　C.謹慎價值低于市場價值

　　D.快速變現(xiàn)價值低于市場價值

　　E.評估價值等于理論價值

　　9、同一房地產(chǎn)對于不同投資者之所以會有不同的投資價值，是因為(　)不同。

　　A.開發(fā)成本

　　B.經(jīng)營費用

　　C.納稅狀況

　　D.對未來的信心

　　E.評估方法

　　10、投保火災險時的保險價值有可能是(　)。

　　A.遭受火災毀損的建筑物價值

　　B.遭受火災毀損的土地價值

　　C.連帶損失

　　D.租金損失

　　E.遭受火災毀損的建筑物重建成本

　　11、賬面價值是指一項資產(chǎn)的歷史成本減去已計提折舊后的余額。它又可稱為(　)。

　　A.歷史成本

　　B.賬面凈值

　　C.折余價值

　　D.實際價值

　　E.原始購置成本

　　12、某宗房地產(chǎn)購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息。則關于該房地產(chǎn)價格的說法中，正確的有(　)。

　　A.該廠房的實際價格等于名義價格

　　B.該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元

　　C.該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元

　　D.該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元

　　E.該房地產(chǎn)不存在名義價格

　　13、在商品房交易中，常見的最低價格有(　)。

　　A.商品房銷售中的起價

　　B.拍賣活動中的保留價或起拍價

　　C.拍賣中減價拍賣方式由拍賣師首先喊出的起拍價

　　D.招標活動中，開發(fā)建設方案最為合理的中標價

　　E.采用收益法確定的參考價格

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　　三、判斷題

　　1、稀缺性是指可用的數(shù)量不夠滿足每個人的欲望或需要，是相對缺乏，而不是絕對缺乏。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　2、在市場經(jīng)濟中，價格是最普遍、最廣泛應用的一種分配方式，總是在起著配給有限的供給量的作用。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　3、房地產(chǎn)價格既有使用代價的租金，又有交換代價的價格。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　4、從一個城市來看，房地產(chǎn)價格總體上是從市中心向郊區(qū)遞減。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　5、對于正常商品來說，當消費者的收入增加時，就會增加對商品的需求;相反，就會減少對商品的需求。但對于低檔商品來說，當消費者的收入增加時，反倒會減少對商品的需求。

　　Y.對

　　N.錯

　　6、當消費者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增強時，該種房地產(chǎn)的需求就會增加;反之，需求就會減少。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　7、在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果上漲，則消費者就會把需求轉移到該種房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求增加。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　8、消費者的收入水平、偏好、對未來的預期和相關物品價格水平的變化，會改變消費者在給定價格水平下對房地產(chǎn)的需求量。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　9、當房地產(chǎn)開發(fā)商預期該種房地產(chǎn)的價格未來會下降時，該種房地產(chǎn)的當前供給通常更多;反之，該種房地產(chǎn)的當前供給通常更少。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　10、消費者的現(xiàn)時需求不僅取決于其現(xiàn)在的收入和房地產(chǎn)目前的價格水平，還取決于消費者對未來收入和房地產(chǎn)未來價格的預期。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　11、甲、乙兩塊土地，甲地塊的容積率為1.6，土地單價為3000元/m2，乙地塊的容積率為1.8，土地單價為3500元/m2。假設其他條件相同，購買甲地塊比購買乙地塊更經(jīng)濟?！?　)【2011年真題】

　　Y.對

　　N.錯

　　12、使用價值是交換價值的前提，沒有使用價值肯定沒有交換價值。反過來也一定成立。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　13、抵押價值是在抵押期間的某一時點，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時，抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　14、樓面地價等于土地單價除以容積率(　)。

　　Y.對

　　N.錯

　　15、一般來說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　16、市場法的估價結果普遍高于收益法的估價結果，說明房地產(chǎn)價格有一定的泡沫。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　17、在評估投資價值時，采用的折現(xiàn)率是某個特定投資者所要求的，它應高于與該房地產(chǎn)風險程度相對應的社會一般報酬率。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　18、對于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言，從某個特定投資者角度評估出的投資價值，一般大于市場價值。 ( )

　　Y.對

　　N.錯

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　　答案部分：

　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：房地產(chǎn)價格的形成條件為三個：有用性、稀缺性、有效需求，注意有效需求的概念，要和一般的需求、需要等概念區(qū)分開來。

　　2、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：共同之處在于：①都是價格，是價值的貨幣表現(xiàn);②都有波動，受供求因素的影響;③都是按質(zhì)論價：優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。

　　3、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：供給曲線就是供給量和其價格之間的關系。

　　4、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：房地產(chǎn)的均衡價格是房地產(chǎn)的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格。

　　5、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：

　　6、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果上漲，則消費者就會把需求轉移到該種房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求增加。

　　7、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：決定房地產(chǎn)供給量的因素：該種房地產(chǎn)的價格水平、該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設成本、該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術水平、房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期。

　　8、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：供給量=存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉換為其他種類房地產(chǎn)量-拆毀量。

　　9、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。由于這種物品只有在高價位時才能起到炫耀的作用，所以其需求量與價格成同方向變化關系。

　　10、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：當一種房地產(chǎn)的價格較低時，當消費者的收入較高時，當消費者對該種房地產(chǎn)的偏好增強時，當該種房地產(chǎn)的替代品的價格較高或者互補品的價格較低時，當消費者預期該種房地產(chǎn)價格未來會上漲時，消費者對該種房地產(chǎn)的當前需求通常會增加。

　　11、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：與其他可移動的商品不同，房地產(chǎn)由于不可移動及變更用途困難，決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。

　　【該題針對“房地產(chǎn)供求與價格”知識點進行考核】

　　【答疑編號10218990】

　　12、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：因為是為競買人確定報價提供參考依據(jù)，所以評估的是競買人可承受的最高價;而如果是政府部門委托估價，則可能是掛牌底價。

　　13、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：火災不能損害土地使用權，為房地產(chǎn)投保火災險服務的估價中，涉及土地使用權價值的選項都不是正確選項。排除AD;焚毀的建筑物，應該按照其重置成本，才能確定其實際損失。建筑安裝工程造價，是全新狀態(tài)下的建筑物價值。

　　14、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：實際總價為10+10/(1+5%)0.5+10/(1+5%)=29.28萬元。

　　15、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：1名義價格實際價格絕對相同，3由于貸款需要支付利息，名義價格和實際價格也是一致的，所以AB可以排除。5肯定存在名義價格和實際價格的差異，所以正確選項是D。

　　16、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：一般來說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動。

　　17、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：市場價格是短期均衡價格

　　18、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：市場法測算出的價值趨向于市場價格。

　　19、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：開發(fā)商主要會比較甲乙的樓面地價，甲的樓面地價=900÷6=150(元/㎡)，乙的樓面地價=600÷3=200(元/㎡)，甲<乙，所以開發(fā)商會選甲地。

　　20、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：基準地價是指在某個城鎮(zhèn)的一定區(qū)域范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的一定使用期限的建設用地使用權在某一時點的平均價格。

　　21、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：在成交日期一次性付清的價格或者將不是在成交日期一次性付清的價格折現(xiàn)到成交日期的價格為實際價格。

　　22、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的20%。

　　23、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：評估市場價值時所采用的折現(xiàn)率，應是與該房地產(chǎn)的風險程度相對應的社會一般報酬率。

　　24、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：評估市場價值所采用的折現(xiàn)率是社會一般報酬率;而評估投資價值所采用的折現(xiàn)率應是某個特定的投資者所要求的最低報酬率。特別需要注意的是此最低報酬率可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風險程度相對應的社會一般報酬率。

　　25、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：期房價格=4500-500/1.08-500/1.082-4500*3%=3473

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　　二、多項選擇題

　　1、

　　【正確答案】：AD

　　【答案解析】：有效需求=意愿+支付能力。

　　2、

　　【正確答案】：BCDE

　　【答案解析】：

　　3、

　　【正確答案】：ACD

　　【答案解析】：某種房地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿足相同或相似的需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，如經(jīng)濟適用住房與普通商品住宅之間、二手房與新建商品房之間、賓館與寫字樓之間存在著一定的替代關系。

　　4、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價格水平;②該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本;③該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術水平;④房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來的預期。

　　5、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：①全國房地產(chǎn)總的供求狀況;②本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況;③全國同類房地產(chǎn)的供求狀況;④本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。

　　6、

　　【正確答案】：AB

　　【答案解析】：C應該是最低報酬率;D應該是稅后凈收益;E投資價格的評估是個非常主觀的過程，對未來凈收益的估計不一定是客觀的。

　　7、

　　【正確答案】：ABCE

　　【答案解析】：A應該無影響。無租約限制，則無合同租金，無租約限制下的評估價值是全產(chǎn)權價值，合同租金與市場租金的差異對之沒有影響;B應該評估出租人的權益價格;E承租人的權益價值就是市場租金與其合同租金差異的現(xiàn)值。

　　8、

　　【正確答案】：ACD

　　【答案解析】：

　　9、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：同一房地產(chǎn)之所以對不同的投資者有不同的投資價值，是因為不同的投資者可能在品牌、開發(fā)成本、運營費用等方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同，風險偏好不同，對未來房地產(chǎn)市場的預期或信心不同。

　　10、

　　【正確答案】：ACDE

　　【答案解析】：投?；馂碾U時的保險價值，僅是有可能遭受火災損毀的建筑物的價值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價值，通常具體是指建筑物的重建成本(或重置成本)和重建期間的經(jīng)濟損失(如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等)。

　　11、

　　【正確答案】：BC

　　【答案解析】：賬面價值也稱為賬面凈值、折余價值。

　　12、

　　【正確答案】：ABC

　　【答案解析】：因為貸款是需要支付利息的，所以，名義價格實際價格都是50萬。。

　　13、

　　【正確答案】：

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　　三、判斷題

　　1、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：一種物品稀缺，是指它的數(shù)量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地得到它。是相對缺乏，不是絕對缺乏。

　　2、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：在市場經(jīng)濟中，價格是最普遍、應用最廣泛的一種分配方式，總是在起著配給有限的供給量的作用。

　　3、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：房地產(chǎn)同時有兩種價格：一是交換代價的價格，二是使用代價的租金。

　　4、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：

　　5、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：對正常商品來說，當消費者的收入增加時，就會增加對商品的需求;相反，就會減少對商品的需求。但對于低檔商品來說，當消費者的收入增加時，反倒會減少對商品的需求。

　　6、

　　【正確答案】：Y

　　7、

　　【正確答案】：Y

　　8、

　　【正確答案】：Y

　　9、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：預期房地產(chǎn)價格未來會上漲，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會增加房地產(chǎn)開發(fā)量，從而會使未來的房地產(chǎn)供給增加，同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者會“捂盤惜售”，從而會減少房地產(chǎn)的當前供給。

　　10、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：消費者的現(xiàn)時房地產(chǎn)需求不僅取決于當前的房地產(chǎn)價格水平，還取決于他對未來房地產(chǎn)價格漲落的預期。

　　11、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：

　　樓面地價=3000/1.6=1875元/m2

　　樓面地價=3500/1.8=1944.44元/m2

　　12、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：使用價值是交換價值的前提，沒有使用價值肯定沒有交換價值。但反過來不一定成立。

　　13、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：房地產(chǎn)抵押價值是在抵押期間的各個時點，特別是在債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時，將抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。

　　14、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：樓面地價等于土地單價除以容積率。

　　15、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：一般來說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。

　　16、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：如果市場法測算出的價值大大高于收益法、成本法測算出的價值，則說明房地產(chǎn)價值被市場所高估或房地產(chǎn)價格有泡沫。

　　17、

　　【正確答案】：N

　　18、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：市場價值源于市場參與者的共同價值判斷，是客觀的、非個人的價值，在某一具體時點，市場價值是唯一的;投資價值是基于特定投資者的主觀、個人判斷形成的價值，投資價值因人而異。投資價值可能大于等于市場價值，只有投資價值大于市場價值，投資者才會投資。投資價值也可能小于市場價值，這時投資者就會放棄投資。

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